【正文】 五、利用物業(yè)管理平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)意識(shí)目前，有些業(yè)主還存在著“房子是我買(mǎi)的，物業(yè)不是我選的，交不交費(fèi)與我無(wú)關(guān)”的觀點(diǎn)，甚至對(duì)服務(wù)要求無(wú)限多，一旦發(fā)現(xiàn)某些物業(yè)服務(wù)瑕疵或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遺留的質(zhì)量問(wèn)題，均認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)不到位，從而拒付物業(yè)費(fèi)。七、對(duì)現(xiàn)有物業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境、綠化、設(shè)施設(shè)備管網(wǎng)走向的了解程度對(duì)于物業(yè)基本面的了解，作為一個(gè)管理處主任是必須具備的，為此就要求管理處必須參與到該物業(yè)的前期介入工作中。一個(gè)管理處除了必要的職責(zé)分工及制度管理以外，廣大員工的主觀能動(dòng)性發(fā)揮的優(yōu)劣，很能體現(xiàn)管理處主任的管理水平高低。而所有這些結(jié)果，均是事后進(jìn)行分析比較得出的。A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 不動(dòng)產(chǎn) D 單元性地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過(guò)（A）的辦法，將一些專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目分包給其他具有實(shí)力的專(zhuān)業(yè)公司。A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責(zé) C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語(yǔ)言流暢，表達(dá)力強(qiáng)物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業(yè)道德要求。A 管理部 B 服務(wù)部 C 監(jiān)察部 D 產(chǎn)業(yè)部業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（C）。A、財(cái)務(wù)管理 B、保潔管理 C、環(huán)境管理 D、車(chē)輛管理1房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計(jì)由（C）進(jìn)行。A、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 B、業(yè)主到上 C、專(zhuān)業(yè)高效D、公平競(jìng)爭(zhēng)1物業(yè)檔案資料是指人們?cè)谖飿I(yè)的開(kāi)發(fā)和管理活動(dòng)中形成的，作為（A）保存起來(lái)以備查考的各種文件。A、語(yǔ)言表達(dá)能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能在法律允許的范圍內(nèi)，居民對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）A、租 B、出售 C、抵押 D、贈(zèng)與接管驗(yàn)收的作用有（ABC）。（）只要是對(duì)業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。（√）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。四、簡(jiǎn)答題.什么是物業(yè)管理？答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動(dòng)。其具體的要求是：有專(zhuān)業(yè)的人員配備；有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備； 有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理。（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。因?yàn)樾^(qū)公共場(chǎng)所屬全體業(yè)主的公共場(chǎng)所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,、住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏，,其維修費(fèi)由誰(shuí)出 108單元單號(hào)8家住戶(hù),其說(shuō)法不一,7,8層的住戶(hù)說(shuō):此事與他們無(wú)關(guān),他們不出維修費(fèi)。占 忠一、“作為項(xiàng)目經(jīng)理，能力決定其成敗“項(xiàng)目經(jīng)理的能力就是管理、用才、謀權(quán)、為人四個(gè)方面的綜合。項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理水平，不單是工程項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素，又在上下級(jí)面前，處處在接受著“考驗(yàn)”和“考核”。對(duì)于出現(xiàn)的超過(guò)自己權(quán)限范圍的事件，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公司有關(guān)部門(mén)和人員匯報(bào)，不要越權(quán)越位，既要主動(dòng)地處理問(wèn)題，又要請(qǐng)示處理方案或者取得自己處理的授權(quán)，切勿為了隱瞞一點(diǎn)點(diǎn)小問(wèn)題使事態(tài)擴(kuò)大鑄成大錯(cuò)。對(duì)于工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，要敢于承擔(dān)責(zé)任，要善于分清問(wèn)題的性質(zhì)，找到解決問(wèn)題的方法。作為項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該既是指揮員又是戰(zhàn)斗員，作為指揮員就應(yīng)該體現(xiàn)自己的能力和水平，越是面對(duì)棘手難纏的問(wèn)題，越要沉著冷靜，迎難而上。二、良好的心理素質(zhì)和卓越的管理能力缺一不可具備領(lǐng)導(dǎo)才能是成為一個(gè)好的施工項(xiàng)目經(jīng)理的重要條件，團(tuán)結(jié)友愛(ài)、知人善任、用其所長(zhǎng)、避其所短，善于抓住最佳時(shí)機(jī)，并能當(dāng)機(jī)立斷，堅(jiān)決果斷地處理將要發(fā)生或正在發(fā)生的問(wèn)題，避免矛盾或更大矛盾的產(chǎn)生。是專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的行家。善于團(tuán)結(jié)下屬，運(yùn)用靈活的批評(píng)方式。在批評(píng)下屬時(shí)，應(yīng)掌握批評(píng)的技巧，不要讓被批評(píng)的下屬不但不服氣，反而產(chǎn)生怨恨。思維敏捷精力充沛。只有詳細(xì)而系統(tǒng)的由項(xiàng)目經(jīng)理參與的控制計(jì)劃才是項(xiàng)目成功基礎(chǔ)。項(xiàng)目總體計(jì)劃和控制計(jì)劃只是控制的一個(gè)手段，必須清楚整個(gè)項(xiàng)目的大階段，在項(xiàng)目進(jìn)度出問(wèn)題的時(shí)候，如何快速推進(jìn)。溝通和協(xié)調(diào)資源有人說(shuō)項(xiàng)目管理的工作就是溝通、溝通、再溝通。這個(gè)狀態(tài)的背后意味著你能幫助客戶(hù)解決問(wèn)題或者給他幫助和啟發(fā)，否則就是推門(mén)進(jìn)去了，客戶(hù)也會(huì)把你踹出來(lái)。借助項(xiàng)目外的資源來(lái)解決目標(biāo)明確的具體問(wèn)題，協(xié)調(diào)資源的次序一定是：客戶(hù)、自己的公司、外部資源，搞錯(cuò)次序了，就復(fù)雜且麻煩了。在此基礎(chǔ)上再分析在項(xiàng)目的時(shí)間、成本、質(zhì)量和范圍約束下，我們能做什么。二0一一年三月八日?？傊?，項(xiàng)目經(jīng)理是整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，對(duì)項(xiàng)目成敗負(fù)有直接責(zé)任。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一個(gè)說(shuō)話的藝術(shù)問(wèn)題，而是是否能站在客戶(hù)立場(chǎng)上，幫助客戶(hù)解決問(wèn)題的問(wèn)題。如果你發(fā)現(xiàn)某個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目組所有人都搞不定了或者不經(jīng)濟(jì)了，就要想別的辦法，找客戶(hù)方的，公司的，外面的都可以。判斷一個(gè)項(xiàng)目的成功狀態(tài)是你到底花了多長(zhǎng)時(shí)間和客戶(hù)在一起溝通，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理而言，比較理想的狀態(tài)是隨時(shí)可以推開(kāi)客戶(hù)方任何一個(gè)人的辦公室的門(mén)去聊。要全面了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，并采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)措施，在需要的時(shí)候向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并尋求支持。計(jì)劃、調(diào)整、再計(jì)劃再調(diào)整就是項(xiàng)目經(jīng)理必躬之事。這需要有強(qiáng)健的體魄和充沛的精力來(lái)完成，在遇到突發(fā)事件時(shí)及時(shí)正確快速的處理，沒(méi)有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的。在工程建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理要接觸很多人，處理復(fù)雜多樣的工作也會(huì)遇到各種問(wèn)題，如：施工中遇到技術(shù)問(wèn)題難以解決，經(jīng)過(guò)多方面的探討拿不出成熟方案，此時(shí)工期緊張需要盡快解決施工方案。只要他能改正，還是個(gè)好下屬。如果沒(méi)有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)作后盾，在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中遇到難題或模棱兩可的問(wèn)題就無(wú)從下手、手忙腳亂最終導(dǎo)致人力物力上的浪費(fèi)，甚至造成更大的錯(cuò)誤。要有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，能夠調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的集體智能，把項(xiàng)目部一幫人的才能”捏合“在一起，達(dá)到相互支持、取長(zhǎng)補(bǔ)短的效果。此外，作為一名項(xiàng)目經(jīng)理還必須有包容的心態(tài)。作為一名項(xiàng)目經(jīng)理，要有吃苦耐勞的精神。大膽嘗試，以超前的眼光看問(wèn)題，要敢于和其他好的項(xiàng)目部比干勁、賽成績(jī)，而不是像一只井底之蛙，以一成不變的方式，局限于做好本項(xiàng)目部的工作。項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的實(shí)施，是項(xiàng)目的直接領(lǐng)導(dǎo)者和組織者。項(xiàng)目經(jīng)理永遠(yuǎn)要記住的是：項(xiàng)目總體的質(zhì)量是你控制的，項(xiàng)目?jī)?nèi)容的質(zhì)量是靠項(xiàng)目成員保證的。這次培訓(xùn)包括：工程項(xiàng)目管理、安全及綜合管理、建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)管理、目標(biāo)控制、領(lǐng)導(dǎo)能力培養(yǎng)、溝通技巧、服務(wù)意識(shí)等內(nèi)容。第六層的住戶(hù)說(shuō): ？答：水管滲漏,屬一般維修,不應(yīng)使用,8戶(hù)住戶(hù)都受益,根據(jù)“誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,應(yīng)由8戶(hù)住戶(hù)共同維修,、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車(chē)輛保管站,要求業(yè)主把車(chē)輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車(chē),但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛收取管理費(fèi)是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性答：,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車(chē)輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi) 和設(shè)施,、李先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅,購(gòu)買(mǎi)時(shí)發(fā)展商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時(shí)熱