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沈陽(yáng)玫瑰園推廣建議-(已修改)

2025-05-29 00:52 本頁(yè)面
 

【正文】 1/7 虹洋玫瑰園 營(yíng)銷推廣建議 目錄 一、 別墅市場(chǎng)調(diào)研與分析 二、 虹洋玫瑰園產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 三、 銷售策略建議 四、 推廣策略建議 五、 項(xiàng)目包裝策略建議 一、 墅市場(chǎng)調(diào)研與分析(含聯(lián)排) (一) 沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)分析 (二) 典型項(xiàng)目操盤思路分析 (三) 虹洋玫瑰園目標(biāo)客戶群體定位 (四) 競(jìng)爭(zhēng) 分析 (一) 沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng) 板塊與消化能力 分析 板塊分析 中部板塊 以新世界別墅和河畔花園別墅為代表的中部的別墅板塊在沈陽(yáng)將成為歷史。此區(qū)域寸土寸金,除了新世界可能會(huì)利用少量的河灘地提供極少數(shù)的別墅產(chǎn)品之外,此區(qū)域?qū)⒉粫?huì)出現(xiàn)別墅產(chǎn)品。 北部板塊 以巴黎 世家為代表的城北板塊由于區(qū)位逐漸融入 市區(qū)概念。在政府為了節(jié)約土地和開發(fā)商為了追求利益最大化的兩個(gè)主要條件下,城北未來不會(huì)出現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng),現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)將以低密度住宅為主。如: 巴黎世家的洋房,加州二期初步定位為低密度住宅。 東部板塊 以?shī)W林匹克花園為代表的東部板快是沈陽(yáng)自然條件最好的板快,雖然早有別墅項(xiàng)目,但是由于路況 和項(xiàng)目自身的原因一直沒有引起市場(chǎng)的關(guān)注。 2020 年由于東陵路的開通和奧林匹克花園項(xiàng)目的介入,東部板塊開始吸引市場(chǎng)關(guān)注 。但是關(guān)注也僅限于奧林匹克花園而言。對(duì)于盛京高爾夫、山地藝墅等項(xiàng)目而言并沒有良好的質(zhì)的改變。因?yàn)閯e墅消費(fèi) 群體作為最高端消費(fèi)者,很難讓他們來將 就 他們所不喜歡的產(chǎn)品。 西部板塊 以金色高爾夫?yàn)榇淼奈鞑縿e墅板塊位置差、自然環(huán)境差、 市政 配套差 、別墅項(xiàng)目少且產(chǎn)品力差。如果市政府沒有重大舉措,此板塊將持續(xù)低迷,未來的任務(wù)就是消化掉現(xiàn)有滯銷產(chǎn)品。 南部板塊 南部別墅板塊又可以分為三個(gè)小板塊:渾南新區(qū)板塊、桃仙機(jī)場(chǎng)板塊、渾南副城板塊。 以假日伊麗亞特灣為代表的渾南新區(qū) TOWNHOUSE板塊由于新區(qū)的發(fā)展契機(jī)和渾河的自然條件可以作為第一居所,加上項(xiàng)目自身性價(jià)比合理在 2020 年成為市 2/7 場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。但是由于條件的逐步成熟,此 區(qū)域在 2020 年之后將不會(huì)出現(xiàn)新的別墅項(xiàng)目。假日伊麗亞特灣作為第一個(gè)成功的別墅項(xiàng)目也將成為最后一個(gè)別墅項(xiàng)目。 以萊茵南郡為代表的南部副城板塊是 做 TOWNHOUSE 項(xiàng)目比較理想的板塊 。2020 年,萊茵南郡作為這個(gè)區(qū)域的第一個(gè) TOWNHOUSE 項(xiàng)目由于產(chǎn)品和宣傳的原因雖然銷售狀況還可以,但是并沒有引起高端消費(fèi)者的普遍關(guān)注。在 2020 年隨著新天地項(xiàng)目的加入,在 2020 年次區(qū)域?qū)⑴c假日伊麗亞特灣、奧林匹克花園、香格蔚藍(lán)并駕齊驅(qū)。 以錦繡山莊和香格蔚藍(lán)為代表的桃仙機(jī)場(chǎng) 區(qū)域 起步比較早,是沈陽(yáng)別墅項(xiàng)目最集中的一個(gè) 區(qū)域 ???以分為三個(gè)層次:以錦繡山莊和信盟 花園為代表的高檔別墅;以佳地園、花溪山莊、美地莊園、虹洋玫瑰園為代表的中檔別墅;以比華利山莊、香格蔚藍(lán)為代表的 TOWNHOUSE。 信盟花園(只租不售)和錦繡山莊由于項(xiàng)目綜合素質(zhì)比較高和推廣比較成功,市場(chǎng)消化狀況將持續(xù)走好;佳地園、花溪山莊由于項(xiàng)目自身性價(jià)比相對(duì)較差,銷售一直處于低迷狀態(tài),由于先期市場(chǎng)印象比較差導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)品將持續(xù)低迷。美地莊園作為一個(gè)不合格的別墅產(chǎn)品由于政府背景和前期低價(jià)格因素,銷售狀況相對(duì)比較穩(wěn)定。在 2020 年其 300 平方米以上的單體別墅將會(huì)受
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