深圳”陽(yáng)光新干線”入市價(jià)格策略方案地產(chǎn)價(jià)格(已修改)
2025-05-28 21:15 本頁(yè)面
【正文】 深圳 ”陽(yáng)光新干線 ”入市價(jià)格策略方案 根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度，經(jīng)與各專業(yè)公司協(xié)商，初步確定“陽(yáng)光新干線”項(xiàng)目于 9月中旬開始入市，預(yù)計(jì)入市至公開發(fā)售時(shí)間間隔為 4個(gè)月左右。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況、周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的客觀分析，并根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗(yàn)，建議采取以下價(jià)格策略入市。 一、 總策略 采取低開高走的策略，分階段逐步提升。 每 次升幅控制在 5%左右，總調(diào)價(jià)幅度控制 15%左右。本項(xiàng)目迅速入市，有以下優(yōu)勢(shì)： A、 通過(guò)售樓處及周邊導(dǎo)示系統(tǒng)的宣傳，有效積累目標(biāo)客戶群。 B、 利用周邊樓盤的宣傳，分流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶群。 C、 可盡快吸引媒體與持幣待購(gòu)的目標(biāo)客 戶群體的關(guān)注。 二、 執(zhí)行策略 采取優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的過(guò)渡策略，即先登記，再認(rèn)籌。 根據(jù)以往入市操作的經(jīng)驗(yàn)，解籌前一至二個(gè)月認(rèn)籌的客戶誠(chéng)意度較高，解籌率較高。 過(guò)長(zhǎng) 的認(rèn)籌時(shí)間將對(duì)銷售產(chǎn)生以下不利因素： A、 客戶會(huì)有較多的時(shí)間考慮，逐漸冷靜，缺乏購(gòu)買本物業(yè)的激情，使部分有效客戶流失。 B、 會(huì)讓客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)產(chǎn)生疑惑，從而失去信心。 C、 若施工過(guò)程中有不確定因素發(fā)生，導(dǎo)致工程進(jìn)度的延遲造成認(rèn)籌時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，會(huì)對(duì)客戶的購(gòu)房意向、心態(tài)的生影響，從而降低解籌率。 D、 認(rèn)籌時(shí)諸多因素?zé)o法確定，例如：價(jià)格、付款方式、解籌方式等。 因此，建議本項(xiàng)目采取過(guò) 渡策略：先登記，再認(rèn)籌。 三、 執(zhí)行流程 先登記 ： 利用一至二個(gè)月的時(shí)間進(jìn)行客戶登記，即上門客戶只作登記、填寫調(diào)查問(wèn)卷，不收取誠(chéng)意金。以此來(lái)聚集人氣，為認(rèn)籌蓄勢(shì)。同時(shí)做好來(lái)客情況調(diào)查，以便對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行分析，并可根據(jù)客戶的反映，及時(shí)對(duì)認(rèn)籌方案進(jìn)行調(diào)整。 再認(rèn)籌 ： 結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度，在公開發(fā)售前 1~2個(gè)月開始優(yōu)先認(rèn)購(gòu)。 為營(yíng)造認(rèn)籌時(shí)的火爆氣氛，首批訂籌限量推出 VIP 卡（如首批只推出 150 張，但首批認(rèn)籌客戶可額外享受 99折等）。 VIP 卡上有序號(hào)，但此序號(hào)僅代表認(rèn)購(gòu)客戶的號(hào)碼，不作為解籌的順序號(hào)。以便于根據(jù)實(shí)際情 況調(diào)整解籌方案。 此種認(rèn)籌順序具備如下優(yōu)勢(shì)： A、 可通過(guò)媒體宣傳和操作營(yíng)造出第一天認(rèn)籌就搶購(gòu)的火爆場(chǎng)面，以吸引目標(biāo)客戶群體盡早認(rèn)籌。制造新聞焦點(diǎn)。 B、 不按序號(hào)選房，操作起來(lái)較為靈活，可根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、宏觀因素、競(jìng)爭(zhēng)樓盤情況及時(shí)調(diào)整解籌方式，以爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利益的最大化。 C、 解籌時(shí)，通過(guò)按 每 戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的先后順序或抽簽選房，可制造現(xiàn)場(chǎng)火爆熱銷的氣氛，促進(jìn)銷售，制造新聞焦點(diǎn)。 D、 目前周邊項(xiàng)目均未采取此種認(rèn)籌方式。 四、 優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠策略 項(xiàng)目情況分析： 本項(xiàng)目戶型類型較簡(jiǎn)單，即一房、二房。 戶型面積大小適中。一房套內(nèi)面積平均 30 ㎡ 左右、建筑面積 37 ㎡ 左右（按實(shí)用率 80%計(jì)算）；二房套內(nèi)面積平均 50㎡ 左右、建筑面積 62㎡ 左右（實(shí)用率按 80%計(jì)算）。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群將以自住客、投資客為主，同時(shí)有一定的商務(wù)客戶。自住客、投資客較希望所購(gòu)物業(yè)低首期。 鑒于以上原因，建議本項(xiàng)目采取以下優(yōu)惠方案： 優(yōu)惠方案一 以誠(chéng)意客戶購(gòu)買 VIP卡形式進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，制作“陽(yáng)光新干線“ VIP卡：藍(lán)鉆卡。 藍(lán)鉆卡派發(fā)規(guī)則： 申請(qǐng)對(duì)象：意向購(gòu)買一房單位的誠(chéng)意客戶。 繳納誠(chéng)意金： 2000元。 申請(qǐng)對(duì)象：意向購(gòu)買兩房單位的誠(chéng)意客戶。 繳納誠(chéng)意金： 2000元。 可享受 優(yōu)惠：購(gòu)房時(shí)，可抵 30000元首期。 操作中注意事項(xiàng)： A、 一套房只限購(gòu)卡一張。 B、 藍(lán)鉆卡數(shù)量： 500張。 C、 聯(lián)系項(xiàng)目周邊目標(biāo)客戶群經(jīng)常消費(fèi)的飲食、娛樂(lè)場(chǎng)所（約十家），持本項(xiàng)目 VIP 卡，可以在此類消費(fèi)場(chǎng)所享受一定的折扣。增加 VIP 卡的實(shí)際效用。并可與周邊消費(fèi)場(chǎng)所考慮聯(lián)動(dòng)促銷。 D、 客戶購(gòu)卡時(shí)需仔細(xì)閱讀 VIP 卡申請(qǐng)須知、填寫 VIP 卡申請(qǐng)表及客戶調(diào)查表。 E、 若客戶購(gòu)買 VIP 卡，但解籌時(shí)未購(gòu)買單位，則在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退還誠(chéng)意金，不計(jì)利息。 F、 考慮到價(jià)格因素，可以在價(jià)格表上進(jìn)行微調(diào)，在發(fā)售時(shí)一房在總價(jià)上增加 18000元，二房在總價(jià)上增 加 28000元。 此種優(yōu)惠方式優(yōu)勢(shì)： A、 誠(chéng)意金直接
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