房地產(chǎn)定價(jià)策略(云時(shí)代價(jià)格方案)(已修改)
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【正文】 .. . . ..房地產(chǎn)定價(jià)策略中鐵云時(shí)代廣場(chǎng)價(jià)格方案2014/05/28中鐵云時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目組（陳志凱） 第一部分 高新區(qū)及部分在售樓盤價(jià)格情況高新區(qū)已投入使用寫字樓價(jià)格情況統(tǒng)計(jì)序項(xiàng)目名稱物業(yè)類型均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）租金（元/㎡/月）靜態(tài)收益率1山灞國(guó)際寫字樓160%2和成國(guó)際寫字樓65 %3鼎易天城寫字樓160%4戛納小鎮(zhèn)商住綜合樓40%5匯金大廈寫字樓40%6高新陽(yáng)光廣場(chǎng)寫字樓1506%7云南軟件園寫字樓——60——8新宸商務(wù)寫字樓35%9高新招商大廈寫字樓——50—— 昆明在售寫字樓價(jià)格情況序項(xiàng)目名稱區(qū)位物業(yè)類型預(yù)售價(jià)格（萬(wàn)元/㎡）成交均價(jià)（萬(wàn)元/㎡）1人民路壹號(hào)廣場(chǎng)一環(huán)至二環(huán)5A寫字樓2西城心景二環(huán)至三環(huán)5A寫字樓——13藍(lán)光昆侖中心金產(chǎn)區(qū)5A寫字樓4萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金產(chǎn)區(qū)5A寫字樓5霖嵐國(guó)際一環(huán)至二環(huán)甲級(jí)寫字樓6奧宸財(cái)富廣場(chǎng)二環(huán)至三環(huán)甲級(jí)寫字樓7潤(rùn)城金產(chǎn)區(qū)甲級(jí)寫字樓——8融城優(yōu)郡一環(huán)至二環(huán)5A寫字樓9大都一環(huán)至二環(huán)甲級(jí)寫字樓——110綠地云都會(huì)二環(huán)至三環(huán)商業(yè)公寓——（團(tuán)購(gòu)）項(xiàng)目周邊在售樓盤住宅及公寓價(jià)格情況統(tǒng)計(jì)序項(xiàng)目名稱在售物業(yè)類型成交均價(jià)（元/㎡）主力價(jià)格區(qū)間備注1聯(lián)想科技城住宅7,1006090萬(wàn)2綠地云都會(huì)公寓6,5001923萬(wàn)3中晟錫城住宅7,0006085萬(wàn)4春城慧谷住宅6,9007080萬(wàn)5云錫金地住宅6,9007080萬(wàn)6百大國(guó)際派公寓7,3003643萬(wàn)銷售面價(jià)7新御盛景公寓7,5005060萬(wàn)住宅8,500100110萬(wàn)8西城時(shí)代公寓8,2004050萬(wàn)精裝住宅7,60090100萬(wàn)寫字樓9,00045135萬(wàn)銷售面價(jià)9金泰國(guó)際住宅7,8007090萬(wàn)第二部分 價(jià)格方案選擇收益還原法、市場(chǎng)比較法、住宅反推寫字樓價(jià)格三種形式進(jìn)行項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)，綜合三種定價(jià)方式推算的價(jià)格，結(jié)合昆明寫字樓市場(chǎng)情況，制定項(xiàng)目銷售價(jià)格。 收益還原法定價(jià) 泛亞科技新區(qū)少有投入使用的商業(yè)寫字樓，選擇高新區(qū)已投入使用寫字樓的租金價(jià)格作為參照； 高新區(qū)已投入使用的寫字樓租金價(jià)格4065元/㎡/月左右,㎡，%8%不等，以67%為主； 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目租金價(jià)格為：5A甲級(jí)寫字樓：7080元/㎡/月，標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓：5060元/㎡/月，SOHO公寓： 35元/㎡/月，按67%的收益率核算：P5A=70X（122）/6%=11666元/㎡ P5A=70X（122）/7%=10000元/㎡P5A=80X（122）/6%=13000元/㎡ P5A=80X（122）/7%=11428元/㎡通過(guò)收益還原法測(cè)算，5A甲級(jí)寫字樓價(jià)格區(qū)間在10,00013,000元/平米之間；P標(biāo)辦=50X（122）/6%=8333元/㎡ P標(biāo)辦=50X（
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