【正文】 1 業(yè)主手冊 一 . 投資商： AAAA 發(fā)展商： AAA AAA 成立于 1991 年，歷經(jīng)十年探索和實(shí)踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司。截至 2020 年 6 月底，集團(tuán)已擁有多家控股子公司，總資產(chǎn) A 億元，凈資產(chǎn) A 億元，形成了以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)、地產(chǎn)中介同步發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2001 年 4 月， AAA 在上海證券交易所正式掛牌上市?，F(xiàn)在， A 已經(jīng)完成以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略格局， 2002 年底，又完成了西進(jìn)武漢的戰(zhàn)略布局。 2001 年《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》的 “中國房地產(chǎn)上市公司 10 強(qiáng) ”排名 中， AAA 位列前三名。 2002 年 AAA又獲得 “中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè) ”稱號，同時(shí)也是中國建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信譽(yù) AAA 單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國家一級資質(zhì)單位。 A 二 . 規(guī)劃設(shè)計(jì)篇 ： （一）主要設(shè)計(jì)原則 著重整體性與地段標(biāo)識性。 營造親切宜人的居住環(huán)境。 發(fā)掘提升地段商業(yè)潛質(zhì)。 豐富城市空間，美化城市形象。 人車分流，動靜分區(qū)。 （二）建筑設(shè)計(jì)思路及特點(diǎn) 總平面 用地概況及總體規(guī)劃 AAA 項(xiàng)目位于 AAA，該地 東臨 AA，南臨 AA，西臨 AA，北臨 AAA。 AAAA項(xiàng)目由 13 棟 1833層公寓，網(wǎng)球館、體育會館及 12層 （局部 3層）地下室組成。 項(xiàng)目占地面積 AAA平方米 ,總建筑面積為 AAA平方米，建筑主體高度為 AAA米。 規(guī)劃安全要求 建筑用地范圍西退紅線 10 米 ,南退 10 米 ,東退約 10 米，北退 10 米。 小區(qū)主出入口開向 AAA，次出入口接 AAA。機(jī)動車位數(shù)為 AAA 輛。 給水接口設(shè)在 AAA 路及周圍道路，雨水接口設(shè)在 AAA 路市政污水管道，污水接口經(jīng)化糞池處理后排入 AAAA 路市政污水管道，電源由 _____路引入，通訊由 _____路電纜引入。 總平面設(shè)計(jì) 用地南側(cè)臨蓮花西路為小區(qū)主入口廣場，廣場西側(cè)為體育會館，東側(cè)為網(wǎng)球中心。建筑規(guī)劃采取錯落行列式布局，建筑物前后左右均錯開布置，并且與南向成約 25 度夾角，該角度為深圳夏季主導(dǎo)風(fēng)向，小區(qū)自然通風(fēng)通暢； 沿用地紅線設(shè)小區(qū)外環(huán)道，為機(jī)動車主要運(yùn)行區(qū)域。外環(huán)道以里除緊急情況下消防車使用之外，基本為步行區(qū)域。交通組織基本實(shí)現(xiàn)人車分流，動靜分區(qū)。 規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)定指標(biāo) : 用地面積 AAA 平方米 計(jì)入容積率面積 AAAA 平方米 公寓 AAAA 平方米 2 酒店式公寓及網(wǎng)球館、體育會館 AAAA 平方米 覆蓋率 AAA% 容積率 AAAA 建筑設(shè)計(jì)說明 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目地下建筑、 18 層以上的公寓分類為一類，耐火等級為一級； 18 層公寓分類為二類，耐火等級為二級；抗震烈度為 7 度。 、 平面設(shè)計(jì) 半地下層、地下一、二層設(shè)有設(shè)備間與停車庫。人防設(shè)在 C、 D 區(qū)地下二層， 為五、六級二等人員掩蔽部及發(fā)電機(jī)房，平時(shí)兼作車庫。車庫各層與地面連接設(shè)有出入口坡道，與住宅聯(lián)系有消防電梯及疏散樓梯。首層為住宅生態(tài)大堂及電梯廳。 2～ 33 層為公寓（局部架空），戶型平面布局緊湊，分區(qū)合理，功能完備。電梯廳設(shè)空中花園及平臺，盡可能為住戶拓展交流休閑空間，體現(xiàn)社區(qū)人文關(guān)懷。 、 剖面設(shè)計(jì) 層序 層高 地下三層 米 地下二層 米 地下一層 米 半地下層 米 一層 米 2～ 33 層 米 建筑總高度為 米 (主體高度為 米 ) 、 立面設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代主義的設(shè)計(jì)手法，用虛實(shí)、簡約的形體著力刻畫建筑的力度與飄逸感，創(chuàng)造獨(dú)特的建筑造型，使人工景觀與自然山體景觀有機(jī)融合，共同組成豐富的視覺印象，凸顯城市干道沿街的建筑品質(zhì)。 、 消防設(shè)計(jì) 本設(shè)計(jì)于各棟建筑主體長邊一側(cè)設(shè)置消防車道及消防登高面，消防車道均可通過小區(qū)外環(huán)道與市政道路連接，滿足高規(guī)要求。 根據(jù)消防要求網(wǎng)球中心設(shè)有三部獨(dú)立疏散樓梯；體育會館設(shè)有一部內(nèi)部疏散樓梯，兩部觀光電梯。疏散距離均滿足規(guī)范要求。 18 層公寓樓每棟設(shè)有兩臺電梯和一部疏散樓梯，其中一臺電梯作為消防 電梯直通地下二層（部分公寓樓到地下三層）； 2433 層公寓樓每棟設(shè)有兩臺電梯和一部剪刀樓梯，其中一臺電梯作為消防電梯直通地下二層（部分公寓樓到地下三層）住宅疏散樓梯直通室外。疏散距離、前室走道等防排煙遵循高規(guī)要求。 地下二層設(shè)消防水池，屋頂設(shè)消防水箱，滿足消防灌救水量供給。 、 防水設(shè)計(jì) 本建筑防水等級設(shè)為Ⅱ級，設(shè)二道防水，其中一道為防水卷材，地下室頂板除一般防水設(shè)計(jì)外還考慮消防車等特殊的防水要求。 、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及參數(shù) 建筑面積 總建筑面積 218430平方米 計(jì)入 容積率建筑面積 176637平方米 3 其中： 商務(wù)公寓建筑面積 139759平方米 酒店式公寓建筑面積 24726平方米 體育會館建筑面積 2473平方米 網(wǎng)球館建筑面積 2895平方米 核增建筑面積 （架空綠化、活動場地建筑面積） 6762平方米 不計(jì)入容積率建筑面積 （地下室及設(shè)備用房） 41792平方米 停車位 950 輛 地上 110 輛 地下 840 輛 住宅總戶數(shù) 1245戶 容積率 覆蓋率 15%。 綠化率 50% 總層數(shù) 地上 1833 層 地下 13 層 （三）環(huán)境園林設(shè)計(jì)思路及特點(diǎn) 、設(shè)計(jì)構(gòu)思： 針對該項(xiàng)目用地自然山體豐富的優(yōu)勢，設(shè)計(jì)遵循“回歸自然，再現(xiàn)山林景觀”的理念，使用質(zhì)樸自然的元素，借助光、風(fēng)、水、石、植物等力量創(chuàng)造各具特色的主題庭院，同時(shí)融入藝術(shù)、健身、文化等人文概念，強(qiáng)調(diào)人與生態(tài)環(huán)境共存、共生、共榮的和諧關(guān)系，給居住者一個清新純凈的“自然印象”，使居住者體會到“身居鬧市盡享林泉之樂，不出城郭而獲山林之怡”的樂趣。 、設(shè)計(jì)原則： ,注重對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，再現(xiàn)生態(tài)綜合林： 針對該項(xiàng)目用地自然山貌起伏的優(yōu)勢，設(shè)計(jì)方案最大限度的保留和恢復(fù)原有 地形變化，因勢利導(dǎo)，劃分不同景觀空間；并盡可能地保護(hù)現(xiàn)有植物的自然群落及物種分布，有效減少對山體、對生態(tài)的影響，營造一個健康、自然的生態(tài)綜合林。 ，給人有開合、有疏密不同的空間感受 借助不同的植物本身的特性，融合自然界中光、聲音、水體等因素，營造一個景象各異的四維生態(tài)空間。 在用鋼筋混凝土圍合的灰色城市中，讓人們依然可以感受到春花秋實(shí)，感受到鶯飛草長，可以與自然共呼吸。 ，注重意境的營造： 設(shè)計(jì)以源遠(yuǎn)流長的東方傳統(tǒng)文化為底蘊(yùn)，運(yùn)用 簡約、自然的元素體現(xiàn)深遠(yuǎn)的意境，來表達(dá)人與 4 自然和諧、依存、純凈的關(guān)系。從一花一木、一石一景的布置中滲透出無窮的文化韻味?? ，“以人為本”： 該項(xiàng)目的娛樂主題是網(wǎng)球運(yùn)動，規(guī)劃與建筑單體在形態(tài)語言上都在表達(dá)這一特性，并力求創(chuàng)造出運(yùn)動文化這一人文特色。 本方案在景觀設(shè)計(jì)上通過設(shè)置相應(yīng)的運(yùn)動配套設(shè)施來烘托這一主題文化，突出場所的參與性與趣味性，使景觀空間尺度與人和諧，創(chuàng)造出一個健康活力、親切自然的現(xiàn)代都市高尚小區(qū)環(huán)境。 ： 在小區(qū)的空間布局上，考慮到其復(fù)雜的地形地貌 ，以山頭為中心，以三條水系作為景觀線索，將各庭院緊扣中心與山體融合；以縝密的交通路網(wǎng)為小區(qū)的脈絡(luò)，在組織交通、引領(lǐng)人流的同時(shí)，起到串聯(lián)各景區(qū)、形成統(tǒng)一大環(huán)境的作用。 ，合理布局小區(qū)道路網(wǎng) ： 針對地塊地形復(fù)雜，高差大的特點(diǎn)將小區(qū)道路從功能上分為兩種：一種是每日上下班使用的便捷快速道路，一種是曲徑通幽的園林小徑供人散步靜思。 日常道路從住戶入口直線通往小區(qū)出入口并通過半開放底下車庫頂部來化解部分高差，以方便住戶日常生活；游賞道路則以觀賞景觀趣味性及連接各運(yùn)動設(shè)施為主要功能，忽而蜿蜓 伸展，忽而浮于灌木叢上，忽而轉(zhuǎn)入竹林叢中，巧妙穿梭林間，是一處絕佳的慢跑場所。如果運(yùn)動之余略感疲憊，點(diǎn)綴于林間的涼亭與石凳讓您倍感舒適，借助山體，您大可以在這里“依欄遠(yuǎn)眺楓林晚”。 “山不在高，有水則靈”，三條景觀線索有效引導(dǎo)人流： 水景是園林空間必不可少的景觀要素。本方案充分利用水的多樣性，重在表達(dá)水的巧而非氣勢。以安托山頂上為起點(diǎn)以自然式水體作為源頭形成三條水系依山勢蜿蜒而下，貫穿全局，形成各種形態(tài)的水空間，成功創(chuàng)造出富有生命力、自然的環(huán)境。在各支流的結(jié)點(diǎn)形成個性鮮明的水體，給人們強(qiáng)烈的視覺沖 擊和景觀感受。 ： ： 中央山體取名“自然印象”，是對設(shè)計(jì)理念的深化，也提領(lǐng)了以自然元素為主題的庭院景觀， 成為互相聯(lián)系的有機(jī)整體。并利用植物劃分、組織空間，創(chuàng)造出景象各異的園林空間，分別是“叢林在望”、“蓼汀花溆”、“秋葉晨霜”、“竹徑尋幽”、“疏林月明”、“香桉蘊(yùn)秀”。 叢林在望 :拾階而上的主入口點(diǎn)綴著野趣綠島 ,其背景則是一片層次豐富、植物茂密、野趣橫生的叢林，在。步入其中 , 仿佛置身于莽莽的熱帶雨林，形成有氣勢的壓縮濃綠空間。 — 蓼汀花溆 :在山頭精 心布置雅致的涼亭（臨漪亭），一個平靜如鏡的水面（鏡池），零星錯落的自然山石，全都掩映在姹紫嫣紅的燦爛花溪中。潺潺的流水帶著春的訊息向前歡奔?！皝y花漸欲迷人眼，淺草才能沒馬蹄”?? 5 — 秋葉晨霜 :以“晚秋”為主題的自然式植物布局，有開朗、幽靜、明快相結(jié)合的園林空間特點(diǎn)，利用植物本身的季相變化，讓人體味四季的更替。法國梧桐、欖仁類、大葉紫薇、楓香等多是極佳的南方色葉樹種，當(dāng)秋風(fēng)蕭瑟，萬木寂靜，林中卻分外妖嬈，引人流連，體現(xiàn)出“停車坐愛楓林晚，霜葉紅于二月花”。 — 竹徑尋幽 :設(shè)置大片嶺南鄉(xiāng)土竹種 —— 粉單竹形成青翠蔥 郁的竹林，林中小徑蜿蜒，任人靜思遐想；道旁山石橫斜，憑添幾許詩情畫意。 — 疏林月明 :特色景區(qū)茂密的植物給人以壓縮密集的封閉式空間感受，給人提供漫步精心處；而疏林草地緩坡則給人明朗活潑、視野開闊的開放式空間感受。配置樹形優(yōu)美的園林樹種形成疏林緩坡，提倡人的參與性。 — 香桉蘊(yùn)秀 :從保護(hù)生態(tài)角度出發(fā)，保留原有樹形較好的檸檬桉，并在林下遍植杜鵑、野牡丹等花灌木，突出自然山林的氛圍。 （會所）景觀分析： 小區(qū)能否吸引人氣、引人駐足翹首 ，主入口的環(huán)境創(chuàng)造是相當(dāng)重要的。設(shè)計(jì)中運(yùn)用精煉的手法提取出自然生動 的設(shè)計(jì)思路?？紤]到山體與市政道路之間的關(guān)系，將主入口分為前廣場、階梯廣場、山澗廣場幾部分。前廣場（玉桂大道）緊鄰市區(qū)道路，以規(guī)整樹陣（山玉桂，學(xué)名陰香）、大面積鋪裝塑造出簡潔、開敞的入口空間，滿足人流、車流的需求；階梯廣場利用原有地形，設(shè)計(jì)中充分考慮原有地形作成，順勢做成不拘一格的綠島式臺階，將生硬的階梯與自然有機(jī)融合一體。錯落有致的山石加上植栽的一體化，更有層層疊水順梯而下，賦予硬質(zhì)更多靈性與生機(jī)；山澗廣場是主入口的結(jié)點(diǎn)部分，依據(jù)原有山體的高差形成勝于自然的人工溪澗，幾許白練沿著巖壁順勢而下。著生在巖石稀 土處的青青苔蘚，茂密而豐富的水邊植物，完全不著痕跡的點(diǎn)綴在山澗邊，將溪澗裝飾得更為自然，成為入口廣場的一大亮點(diǎn)。抬頭望去，山澗后郁郁蔥蔥的綠色叢林之上依稀可見主山體的蒼翠景象。吸引眾人一探究竟，給人們強(qiáng)烈的景觀感受。 主入口左側(cè)的會所（售樓部）廣場是入口廣場的延續(xù)，景觀上保持著一致性。設(shè)計(jì)中不僅考慮了組織人流等功能因素，并且體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)原則。設(shè)置雅致的露天咖啡廳，為都市新人類提供了一個親切宜人的小環(huán)境。會所后是豪華泳池，泳池周邊綠樹蔥郁，圍合成一個半私密空間，形成良好的自然視線屏蔽。沿著泳池邊靜 謐的小路，可以領(lǐng)略山林的秀麗風(fēng)光，可以感受到身居山林的怡然?? ： 由建筑圍合的組團(tuán)綠地是住戶使用最為頻繁的室外園林空間。它相對于與公共綠地而言 ,滿足使用功能是其首要條件 ,設(shè)計(jì)中空間尺度與園林氛圍都與人的行為活動保持緊密聯(lián)系，作到人性化設(shè)計(jì)，并通過提煉和簡化自然元素的特質(zhì)來表達(dá)其內(nèi)在的精髓，形成主題分明又互相聯(lián)系的庭院。 建筑灰色空間，凸現(xiàn)建筑與景觀相輔相成性，其共性具體體現(xiàn)在： 6 — 巧用架空層，滲透內(nèi)外空間 ： 位于安托山體上的建筑物均采用超高架空層，針對架空層 為下沉半開放車庫的特點(diǎn)，將下沉架空層周邊的擋土墻筑為斜坡式并利用其斜面自然高差設(shè)置花槽疊水，同時(shí)將陽光、空氣引入架空層創(chuàng)造一個