【正文】 資料 第一節(jié) 認識置業(yè)顧問 第 一章 置業(yè)顧問的工作性質(zhì)與內(nèi)容 實際上，現(xiàn)在的售樓處已經(jīng)沒有傳統(tǒng)的售樓員，售樓員的稱呼被“置業(yè)顧問”或“銷售顧問”所取代，而這一稱呼的變化中，售樓員的單一銷售功能也擴展到“置業(yè)顧問“的綜合服務功能。現(xiàn)在的置業(yè)（銷售）顧問不但從名稱上，更是從服務的意識和服務范圍上全方位的區(qū)別于傳統(tǒng)的售樓員，他們不但具備了較高的文化素質(zhì)，經(jīng)過了置業(yè)專業(yè)體系培訓，同時還要了解金融等方面知識和理財知識，具有復合型人才的特征，能夠給客戶提供買房、貸款及市場分析等顧問服務。對于購房者來說，置業(yè)顧問 的熱情及專業(yè)知識能夠讓人體會到這個樓盤的內(nèi)涵，產(chǎn)生信任感，更愿意買這個樓盤的房子。 置業(yè)顧問在房屋交易中能夠起到交易雙方溝通的橋梁作用?，F(xiàn)在的置業(yè)顧問有兩種，一種是開發(fā)企業(yè)銷售部門自己的置業(yè)（銷售）顧問。一種是開發(fā)企業(yè)引進的專業(yè)顧問公司的置業(yè)顧問。兩種顧問的專業(yè)職能是一致的，就是通過買賣雙方的了解、溝通，達成房屋交易。在這個過程中，現(xiàn)代的置業(yè)顧問的職責是雙重的，既要為賣方負責，也要為買方負責，置業(yè)顧問首先應從購房者的利益角度來分析交易的可行性，即以購房者需求為主體，因為只有了解購房者的真正需求，才能從實際需 求出發(fā)引導交易的進行，這對賣方來說無疑也減少了盲目 性，與賣方的利益并不沖突。 置業(yè)顧問不僅可以深度傳遞樓盤品質(zhì)，更能體現(xiàn)文化素質(zhì)和發(fā)展實力。正因為如此。企業(yè)在選擇和制定置業(yè)顧問服務標準時，從長遠利益出發(fā)，加強了對置業(yè)顧問服務意識的培養(yǎng)。其中包括對置業(yè)顧問的文化素質(zhì)的剛性選擇，如基本上都是有事業(yè)心的高學歷者；對這些置業(yè)顧問進行不間斷的業(yè)務及企業(yè)文化方面的培訓，如對房地產(chǎn)市場規(guī)則及發(fā)展進行理性分析、研究目標消費群的住房、投資及各種付款方式需求，使其真正達到能提供全方位服務的職業(yè)水準；對置業(yè)顧問提出更高要求，使其 有更高 的服務意識和誠心品質(zhì)，如綠地世紀城 —塞納麗舍 要求置業(yè)顧問在了解本項目時，要對 法式 等各種建筑有更深的理解，并通過考察江 南區(qū)域的周邊項目狀況，制定差異化服務項目。 第二章 置業(yè)顧問的職業(yè)規(guī)劃與工作前景 方向一：晉升 銷售主管和經(jīng)理是每個置業(yè)顧問初期的首選目標，職業(yè)更進一步發(fā)展則是銷售總監(jiān)、職業(yè)經(jīng)理人。 方向二：轉(zhuǎn)崗，業(yè)向轉(zhuǎn)崗主要有三個方向 策劃方向發(fā)展。有營銷策劃潛質(zhì)的人員可以向策劃方向發(fā)展，由基本入門逐漸往高端發(fā)展，分別是策劃助理、策劃師、策劃經(jīng)理、策劃總監(jiān)、策劃操盤手等。 商業(yè)地區(qū)方向發(fā)展 。商業(yè)地區(qū)的快速發(fā)展使商業(yè)地產(chǎn)方面人才炙手可 熱，同時，商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)發(fā)展的方向之一，進入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是眾多有識之士的注意目標。發(fā)展階梯是招商管理師、資產(chǎn)管理師、商業(yè)營運師。 房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)評估師等。 方向三：市場延展 現(xiàn)代房地產(chǎn)營銷中，市場延展工作的比重日益加大。從土地評估，項目可行性報告編寫，市場調(diào)查，消費調(diào)查，銷售客戶分析，產(chǎn)品定位及塑造，戶型優(yōu)化等處處有其身影。發(fā)展階段為：延展專員，延展主管，延展經(jīng)理，市場總監(jiān)。 第二節(jié) 建筑學基礎知識培養(yǎng) 第一章 建筑物 的分類 一、建筑物的用途分類及特點 （ 1） 民用建筑： 供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類： （ 2）居住建筑： 供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。 （ 3）公共建筑： 供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設施的建筑物，如各類學校、圖書館、影劇院等。 （ 4） 工業(yè)建筑： 供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。 二、按建筑結構的材料分類 磚木結構： 這類房屋的主要承重構 件用磚、木構成。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結構形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。 磚混結構： 建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚161。170。鋼筋混凝土結構。這種結構多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結構形式。 鋼筋混凝土結構： 建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎組成一個承重的框架，因此也稱框架結構。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結構用于高層或大跨度房屋建筑中。 鋼結構： 建筑物的梁、柱、屋架等承重構件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結構多用于大型工業(yè)建筑 三、按建筑結構承重方式分類 承重墻結構 它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。 框架結構 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結構中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構成了一個整體剛架 （或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民 用建筑多屬于框架結構。 排架結構 主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。 其他 由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。 四、建筑高度分類 建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類 低層： 1— 2 層 多層： 3— 7 層 中高層： 8— 17 層 高層： 18— 24 層 超高層： 24 層以上 第二章 房屋構造概述 一、建筑材料知識 主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。 水泥 常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。 鋼筋 建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。 按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四 個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。 普通混凝土 普通混凝土概念： 其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細骨料。 黏土磚 黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在 900161。170。1000℃的高溫下煅燒即成磚。 黏土磚的種類： 標準磚： 標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為： 240mm 115 mm 53 mm。每塊磚干燥時約重 ，吸水后約為 3 Kg。 空心磚和多孔磚： 空心磚的規(guī)格為 190 mm 190 mm 90 mm，每立方米約重 1100 Kg。多孔磚的規(guī)格為 240 mm 115 mm 90 mm，每立方米約重 1400 Kg。 二、房屋構造組成部分： 房屋構成部分： 地基與基礎、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。 （ 1）地基和基礎： 地基： 系建筑物下面的土層。它承受基礎傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設備的重量及風雪荷載等。 基 礎： 位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。 （ 2）墻和柱： 承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。此外，外墻還能抵御風、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。 （ 3）樓板和地面： 樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。 （ 4）樓梯： 是指樓層間垂 直交通通道。 （ 5）屋頂： 是建筑物最上層的覆蓋構造層，它既是承重構件又是圍護構件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。 （ 6）門和窗： 門： 是提供人們進出房屋或房間以及搬運家具、設備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風的作用。 窗： 其主要作用是通風采光。 一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。 墻體 （ 1）墻體的分類： 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位 于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。 按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。 按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。 對墻面進行裝修的墻稱為混水墻；墻面只做勾縫不進行其它裝飾的墻稱為清水墻。 根據(jù)其構造又分為：實體墻、空體墻和復合墻。實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體 或空心磚砌筑的墻體；復合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。 地面與樓板 （ 1） 地面： 是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對于有特殊要求的地面，還設有防潮層、保溫層、找平層等構造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。 面層： 是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ?、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學作用的地面與樓面表層。 墊層： 在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。 基層： 墊層下面的土層就是基層。 樓板： 是分隔承重構件，它 將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。 窗與門 （ 1） 窗 的作用與類型 窗的作用： 主要是采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。 窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比 為 1/7 左右。 作為 圍護結構的一部分，窗應有適當?shù)谋匦裕诤涞貐^(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。 窗的類型： 窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應用最廣。 按窗所處的位置分為側窗和天窗。側窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應用較多。 按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。 （ 2）門 門的作用和類型： 作用 ： 門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。 門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應考慮人流疏散、安全防火、家具設備的搬運安裝以 及建筑藝術等方面的要求綜合確定。 門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當寬度在 1M以內(nèi)時為單扇門， 161。 時為雙扇門，寬度大于 時為四扇門。 類型： 門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普 遍應用。 按用途可分為： 普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。 按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。 平開門 ： 有單扇門與雙扇門之分，又 有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應用最廣泛的一種。 彈簧門 ： 是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。 推拉門： 門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟