【正文】 營(yíng)銷(xiāo)部置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)手冊(cè)置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)部目錄前言第一章、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)第二節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)第三節(jié)、房地產(chǎn)消費(fèi)第三章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)、建筑物的分類(lèi)第二節(jié)、建筑物構(gòu)造概述第三節(jié)、房屋面積計(jì)算第四節(jié)、中西建筑風(fēng)格概述第五節(jié)、名詞解釋前言房地產(chǎn)，是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和基本的生活資料，是一種人們十分重視、十分珍惜的財(cái)產(chǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為良好的投資對(duì)象。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步和人口的增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)日益增加。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起，只有20多年的時(shí)間，但其發(fā)展迅猛，2008年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30580億元，%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活的影響日益顯著。目前，從業(yè)人員超過(guò)160萬(wàn)人；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接近5000多家，從業(yè)人員25多萬(wàn)人，；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約6萬(wàn)家，從業(yè)人員50多萬(wàn)人；物業(yè)管理企業(yè)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員250多萬(wàn)人。鄭州綠都置業(yè)有限公司是鄭州宇通企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的核心企業(yè)，是宇通集團(tuán)控股的子公司。綠都置業(yè)以綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基本定位，依托宇通企業(yè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)、規(guī)范化運(yùn)作，自2006年成立之日起，短短兩年內(nèi)，迅速取得驕人的業(yè)績(jī)，并成為行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前已組建了鄭州綠都分公司、洛陽(yáng)綠都置業(yè)有限公司等四個(gè)分公司，正在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的有“綠都城”、“”、“濮陽(yáng)九天城”、“許昌思故臺(tái)”、“綠都春園”、“新鄉(xiāng)綠都城”等多個(gè)項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)等多種主流業(yè)態(tài)。作為新興的房地產(chǎn)公司，綠都置業(yè)迅速崛起，成為后起之秀：公司入選“2006CCTV年度雇主調(diào)查暨2006中原先鋒榜”，并榮獲“榜樣中原——中原地產(chǎn)最具價(jià)值企業(yè)”、“鄭州市2006年度房地產(chǎn)先進(jìn)單位”。公司開(kāi)發(fā)的“綠都城”項(xiàng)目榮耀當(dāng)選“CIHAF2006中國(guó)房地產(chǎn)名盤(pán)”、“明星中原——2006年度中原地產(chǎn)最佳熱銷(xiāo)樓盤(pán)”、“影響中原12盤(pán)” 等一系列榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)?！　【G都置業(yè)正在為逐步實(shí)現(xiàn)“成為區(qū)域內(nèi)一流的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”的愿景目標(biāo)而不懈努力。第一章、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程選 址：立 項(xiàng)：取得土地：《建設(shè)用規(guī)劃許可證》《國(guó)有土地使用證》規(guī)劃設(shè)計(jì)：領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開(kāi)工建設(shè)：：《建設(shè)工程施工許可證》竣工驗(yàn)收：《商品房銷(xiāo)售許可證》開(kāi)發(fā)流程也可用“五證”的取得順序來(lái)貫穿證件名稱(chēng) 證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 國(guó)有土地使用證 《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。 建筑工程施工許可證 《建筑工程施工許可證》(建筑工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。 商品房（預(yù)）銷(xiāo)售許可證 《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。第二章、房地產(chǎn)基本概念第一節(jié)、房產(chǎn)與地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。二、地產(chǎn)的概念與分類(lèi)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿(mǎn)足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠(chǎng)、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專(zhuān)用線(xiàn)和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。：指專(zhuān)門(mén)用來(lái)存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國(guó)家儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉(cāng)庫(kù)、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等。：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線(xiàn)路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場(chǎng)、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。：指為整個(gè)城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級(jí)市場(chǎng)、銀行、飯店、娛樂(lè)場(chǎng)所等等。：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類(lèi)用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。：這類(lèi)用地包括各類(lèi)大、中、小學(xué)校，獨(dú)立用地的科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、 實(shí)驗(yàn)站、體育活動(dòng)場(chǎng)所、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的地產(chǎn)。：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。：指提供為軍事活動(dòng)服務(wù)的用地，屬特殊用地。：不屬于以上項(xiàng)目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場(chǎng)、空地等。三、土地所有權(quán)的概念與劃分：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。：國(guó)有土地和集體土地兩類(lèi)。：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。四、房產(chǎn)的分類(lèi)：可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。：指社會(huì)各類(lèi)物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等：指政府行政部門(mén)、事業(yè)部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱(chēng)寫(xiě)字樓。：以上各類(lèi)樓宇以外的各種用途的房屋，如外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 五、房產(chǎn)所有權(quán)的分類(lèi)：對(duì)于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。：指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿(mǎn)足人們生產(chǎn)和生活的需要。：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而 收取的租金。：決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。第二節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)，而房屋和土地都是不動(dòng)產(chǎn)，具有不能作空間位移的物理屬性。：指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。城市房屋流通形式主要有買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，城市土地使用權(quán)的流通形式主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。：指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性。在房地產(chǎn)交易中，任何一筆房產(chǎn)商品交易都必然是房地合一的交易。：此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。：指房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)供給稀缺的市場(chǎng)。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。另一方面是土地作為不可再生資源，其數(shù)量基本上是恒定的。：由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在同一市場(chǎng)流通，為保證市場(chǎng)的有效供給，國(guó)家需要采取強(qiáng)有力的措施抑制不合理的市場(chǎng)需求來(lái)干預(yù)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)在某些環(huán)節(jié)受到政府嚴(yán)格限制，具有不完全開(kāi)放性。：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。：房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)相比具有更大的投機(jī)性。房地產(chǎn)商品供給的有限性和需求的無(wú)限性、由于對(duì)房地產(chǎn)的不斷投資、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)設(shè)施投資引起