威海范家埠全程營銷思路劃報告(已修改)
2025-08-02 09:43 本頁面
【正文】 第一部分 產(chǎn)品規(guī)劃概念 一、產(chǎn)品設(shè)計概念 概念及主題 項目的主題概念設(shè)計必須迎合市場與行業(yè)發(fā)展的趨勢與機遇，具有可持 ? 續(xù)性和一定的深度和廣度。該項目主要客戶群體為 社會新銳，即在本市工作 3 到 5 年以上，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)的外地年輕人（項目中堅客群） ? 核心家庭，家庭有一個生活核心，所有的家庭抉擇均優(yōu)先考慮核心人物的生活，以 “望子成龍型 ”為主，此類客戶群為威海地區(qū)下屬各市縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)力求子女在本市發(fā)展（項目前期部分主力客群） ? 活躍長者，有著足夠的經(jīng)濟的實力，退休的老人，同時又關(guān)心 自己老年生活，此類客戶群為北方客戶為主。（中期外地購買客群） ? 經(jīng)濟務(wù)實型，拆遷后需要新的房子生活的人群（前期部分主力客群）。 年齡 25~45 歲之間、為主，職業(yè)為個體工商業(yè)者及管理人員等，根據(jù)他們的年齡段和職業(yè)特點，該項目應(yīng)將“休閑、運動、詩意的生活”作為開發(fā)的主題概念。休閑運動是人本身的一種基本需要，是一種本能，是人處于放松和自由的一種狀態(tài)。該項目有可利用的山水泉林、通過炒做環(huán)境和健康住宅，找出市場上的缺口做為突破，引進“休閑、運動、詩意的生活”這一主題，以吸引市場的注意力，另辟蹊徑、開發(fā)市場空白點，打 造一個適合年輕群體居住的健康、休閑的、 花園洋房 模式的舒適家園。 支撐概念的體系 支撐這一主題概念的體系應(yīng)有以下三個方面： 建筑體系 根據(jù)該項目的市場定位，客戶群體以中等收入以下的中青年為主，這一 部分群體對建筑的審美觀點比較注重活潑、輕盈、簡潔、浪漫的風格，結(jié)合項目的健康、運動、休閑、詩意的主題，建筑物的外立面應(yīng)輕巧亮麗，給人充滿年輕活力的感覺，建筑外部構(gòu)件應(yīng)多選用輕巧的新型建材、玻璃窗盡量加大，體現(xiàn)輕盈通透的感覺。大門、公建的外觀也要體現(xiàn)以上要求，所有建筑物應(yīng)運用現(xiàn)代建筑語言和建筑技術(shù)，充分體現(xiàn)風情 水岸住宅的建筑外觀和休閑場所，創(chuàng)造一個健康的、詩意的居住氛圍。 景觀園林道路體系 在景觀設(shè)計時，應(yīng)從以下方面來體現(xiàn)主題概念： ? 建筑小品和景觀。該項目的建筑小品應(yīng)處處體現(xiàn)運動休閑概念，雕塑、 圍墻墻畫、垃圾桶、綠化帶的圖案、指示牌等應(yīng)以和運動有關(guān)的造型來體現(xiàn)，如雕塑可以是打球、游戲的人物造型、墻畫可是運動的場景、指示牌可用抽象了的運動器械如球拍等造型、垃圾桶可作成各種球類、高爾夫球桿袋等形狀等等，小品造型還應(yīng)結(jié)合廣場的一些特點相互借鑒，將廣場的景觀形式引入小區(qū)，達到小區(qū)中有廣場、廣場中有小區(qū)的效果。甚 至可以給政府協(xié)商，靠小區(qū)較近的綠化帶內(nèi)修造健身路徑，安裝健身器材，將健身廣場命名為與小區(qū)有關(guān)的名稱，有廣告的作用，也有將小區(qū)活動場所擴大的作用，一舉兩得。 ? 廣場道路。區(qū)內(nèi)較集中的小廣場應(yīng)適合各類人群進行跳舞、打球等活 動、樓間綠化帶內(nèi)可用鵝卵石鋪成八卦形狀的平地，適合老年人赤足或穿軟底鞋在上面打太極、舞劍等活動，區(qū)內(nèi)開辟出專門的空間或利用道路開辟出適合青少年做溜旱冰、滑板等活動的路段，以滿足不同年齡段人群的活動需要。 小區(qū)文化建設(shè)體系。從項目的識別系統(tǒng)、道路、組團的命名、宣傳用 語、售樓處的裝修設(shè)置等 方面，應(yīng)體現(xiàn)出運動休閑、歐式生活風情的概念，物業(yè)管理開始后，應(yīng)以組織業(yè)主進行各種體育類比賽、組織旅游、兒童夏令營等方式體現(xiàn)運動休閑模式等等。 總之，要表現(xiàn)這一概念，應(yīng)從跟項目有關(guān)的各個環(huán)節(jié)來表現(xiàn)這一主題， 使人們能從各個方面感受到這一概念帶來的沖擊，為項目挖掘賣點，體現(xiàn)項目的概念和主題。 二、項目規(guī)劃布局 規(guī)劃布局的基本思路首先要構(gòu)筑以“休閑運動、 花園洋房 ”為主題的現(xiàn)代居住文化與生活方式，創(chuàng)建具有個性化的社區(qū)形象；其次要遵循項目布局的整體性原則與階段性開發(fā)的思路，確保項目的可持續(xù)發(fā)展；還要充分利用現(xiàn)有的自 然環(huán)境及地形地貌、營造一個具有現(xiàn)代氣息的、健康的人居環(huán)境；同時還要合理布置公建服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)，創(chuàng)造有特色的社區(qū)生活場景。 住宅樓平面布局 住宅樓平面布局應(yīng)遵循以下原則： ● 根據(jù)當?shù)氐木幼×晳T，力求居住朝向的均好性，要作到座北朝南，戶 戶朝陽。 ● 根據(jù)地塊內(nèi)不同的價值區(qū)位，安排不同戶型的建筑，靠北面、西面的低 價位區(qū)安排小戶型，中間靠中心綠地和南面靠近廣場的高價位區(qū)盡量安排面積較大的戶型。 ● 根據(jù)銷售分期的需要，樓座排放應(yīng)便于分期開發(fā)時的分割和圍護，以免 在不同時期施工時對已交付使用的樓座造成干擾和交通上的 障礙。 ● 由于該項目采取分期開發(fā)完成，每期開發(fā)即相對獨立又相互聯(lián)系，做到 優(yōu)勢互補。 公建、配套布局及物業(yè)辦公設(shè)置 ● 南邊沿路路一線，因交通流量大，可建一層沿街商業(yè)服務(wù)用房。作成商業(yè)房，還應(yīng)根據(jù)一期銷售時反饋的信息而確定。為減少占地，降低造價，區(qū)內(nèi)不建配電室，安裝一臺 315 箱式變壓器。根據(jù)線路入口方向，該變壓器應(yīng)放置在靠近小區(qū)綠化帶內(nèi)，不占用積極空間，并保持安全距離，在線路設(shè)計時要考慮到管線距離布置合理，不浪費電纜的長度。 ● 物業(yè) 辦公 需要建在小區(qū)靠近背面的位置。，可利用地塊北墻退建筑紅線 10 米的間距沿北 墻建一排與小區(qū)西北角單元同寬、進深 4 米的平房，建筑面積約 70 平方米左右，用途為將來的物業(yè)管理辦公室用房，如有必要，將來物業(yè)公司也可在此設(shè)立
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