【正文】 第一篇：前期物業(yè)管理工作指引前期物業(yè)管理工作指引前期物業(yè)管理工作指引，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。適用于海昌房地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)管部及自有物業(yè)公司與地產(chǎn)公司的前期物業(yè)管理。 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本指引的編制及修訂工作。各下屬項(xiàng)目公司新城市新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行可行性分析。各下屬項(xiàng)目公司參照本指引，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和結(jié)算協(xié)議，以明確雙方的業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。如本指引規(guī)定內(nèi)容與地方法規(guī)相沖突，依照地方法規(guī)執(zhí)行。原則 集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)本著有利于提升客戶滿意度、提升海昌品牌價(jià)值、促進(jìn)海昌房地產(chǎn)銷(xiāo)售的原則，合理確定地產(chǎn)公司和物業(yè)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)的交叉環(huán)節(jié)工作職責(zé)，理順業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系，建立高效、規(guī)范的協(xié)同機(jī)制。物業(yè)公司與地產(chǎn)公司應(yīng)確定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，建立清晰、便捷的結(jié)算流程，以確保地產(chǎn)公司及物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)需要。地產(chǎn)公司與物業(yè)公司應(yīng)在每年1月份前確定當(dāng)年各項(xiàng)業(yè)務(wù)的結(jié)算辦法。定義前期物業(yè)管理:指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。房屋交付使用:指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為房屋已交付使用。建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi):指項(xiàng)目在集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目正常運(yùn)作而產(chǎn)生的人員配備、辦公設(shè)施、工具材料等費(fèi)用。項(xiàng)目配合費(fèi):指在總包進(jìn)場(chǎng)后，物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)部分圖紙?jiān)u審、施工配合、管理費(fèi)測(cè)定、物業(yè)服務(wù)方案、前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的配合、施工工地安全防范與接待、項(xiàng)目部及項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)保潔服務(wù)等而產(chǎn)生的人工費(fèi)、稅費(fèi)等方面的費(fèi)用?？偘M(jìn)場(chǎng)前物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司予以實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)，物業(yè)公司按費(fèi)用總額提取10%作為管理酬金，與地產(chǎn)公司每季度結(jié)算一次。營(yíng)銷(xiāo)配合費(fèi):指售樓部成立后，物業(yè)公司為營(yíng)銷(xiāo)工作提供開(kāi)放開(kāi)盤(pán)服務(wù)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)、樣板房及開(kāi)放區(qū)域接待、保潔、工程維修服務(wù)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)咨詢、入伙工作的支持與人員的協(xié)助、培訓(xùn)、稅費(fèi)等方面產(chǎn)生的費(fèi)用。物業(yè)移交:指竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施和場(chǎng)所、房屋移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司組織人員對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀第 1頁(yè)，共5頁(yè) 。:指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，對(duì)項(xiàng)目所有房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行全面的清潔，以保證入住時(shí)的良好清潔狀態(tài)。方法和過(guò)程控制 物業(yè)管理前期介入階段集團(tuán)下屬地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一般在地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)前，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)法規(guī)政策、勞動(dòng)用工、市場(chǎng)成熟度、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)、項(xiàng)目基本情況及項(xiàng)目客戶定位進(jìn)行充分的調(diào)研、并根據(jù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)值的差異化程度判斷物業(yè)管理在市場(chǎng)進(jìn)入的可行性，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，形成可行性分析報(bào)告供地產(chǎn)公司參考。地產(chǎn)公司在編制營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)，應(yīng)將營(yíng)銷(xiāo)思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)思路向物業(yè)公司詳細(xì)介紹，物業(yè)公司將依據(jù)地產(chǎn)公司提供的信息進(jìn)行物業(yè)管理模式的研究，并在銷(xiāo)售前確定物業(yè)管理模式和服務(wù)的基本內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)一并推向市場(chǎng)。，并確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡、略有盈余，原則上不贊成地產(chǎn)公司為促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售而降低物業(yè)管理費(fèi)的做法，如確有必要實(shí)施，調(diào)整部分的虧損由地產(chǎn)公司承擔(dān)，按月或季度向物業(yè)公司辦理結(jié)算手續(xù)。，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入，并站在潛在客戶的角度，對(duì)管理需求及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備配備的合理性、管理成本、可持續(xù)發(fā)展提出建設(shè)性意見(jiàn)。、清潔、維修服務(wù)，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)人員提供培訓(xùn)，切實(shí)提升現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)，以達(dá)到物業(yè)促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)的目的。，地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的問(wèn)題和意見(jiàn)進(jìn)行溝通，并確定具體解決辦法。、營(yíng)銷(xiāo)配合費(fèi)用、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)及清潔開(kāi)荒費(fèi)用等按《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行結(jié)算。，按照項(xiàng)目所在地相關(guān)規(guī)定及主管部門(mén)的要求，組織前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作，并起草《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》，物業(yè)公司應(yīng)積極配合并參與投標(biāo)工作。，地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確委托事項(xiàng)、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)物業(yè)用房、維修資金管理及違約責(zé)任等。合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮對(duì)物業(yè)管理后期工作的影響，并為從前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)渡到業(yè)主委托管理服務(wù)階段創(chuàng)造條件，同時(shí)該合同應(yīng)與地產(chǎn)公司在銷(xiāo)售時(shí)與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的內(nèi)容一致。在前期物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，物業(yè)公司應(yīng)確定投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體內(nèi)容包含：項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介、物業(yè)總體設(shè)想與承諾、人員配備計(jì)劃與培訓(xùn)管理、物資裝備計(jì)劃、維修資金使用方案、管理費(fèi)的收支測(cè)算、管理規(guī)章制度、檔案管理、物業(yè)前期管理、物業(yè)的日常管理、智能化系統(tǒng)管理、客戶服務(wù)及社區(qū)文化建設(shè)等。，物業(yè)用房的裝修方案由地產(chǎn)公司協(xié)同物業(yè)公司共同制定，裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，包括接待中心、辦公室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室、會(huì)客室、檔案室等。物業(yè)服務(wù)用房，包括員工宿舍、淋浴間、洗漱間、衛(wèi)生間、更衣室、洗衣房、閱覽活動(dòng)室、食堂、各類(lèi)庫(kù)房、操作間、休息室等。物業(yè)用房不包括物業(yè)公共設(shè)施配套用房。，項(xiàng)目總建筑面積在25萬(wàn)平方米以下的，按總建筑面積的2‰提供；建筑面積超過(guò)25萬(wàn)平方米的，除按照25萬(wàn)平米的2‰提供外，超出部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；建筑面積在5萬(wàn)平方米及以下的，按不少于建筑面積100平方米提供。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，并從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、是否擾民等角度充分考慮。物業(yè)用房及員工生活用房不能設(shè)在地下室中，并保證通風(fēng)、噪音符合國(guó)家住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地的移交，物業(yè)移交應(yīng)建立書(shū)面移交檔案。對(duì)于驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，地產(chǎn)公司應(yīng)組織人員及時(shí)進(jìn)行整改。若在接管驗(yàn)收工作中有屢次整改仍不達(dá)標(biāo)或項(xiàng)目部拒不整改以及長(zhǎng)期拖延的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)將問(wèn)題以書(shū)面報(bào)告的形式報(bào)地產(chǎn)公司分管領(lǐng)導(dǎo)處理。，并通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。一般接管驗(yàn)收工作每10萬(wàn)平方米需投入20人約10天的工作量，地產(chǎn)公司須以每10萬(wàn)平方米預(yù)留15個(gè)工作日給物業(yè)公司辦理接管驗(yàn)收手續(xù)，并確保另有15個(gè)工作日進(jìn)行清潔開(kāi)荒工作。否則物業(yè)公司可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包含加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。：第一種是銷(xiāo)售前開(kāi)放區(qū)域、樣板房、銷(xiāo)售大廳的保潔開(kāi)荒；第二種是房屋交付使用前的保潔開(kāi)荒。，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍內(nèi)的清場(chǎng)及完成初次保潔工作。，地產(chǎn)公司應(yīng)確保所有房屋鑰匙已全部移交給物業(yè)公司。，物業(yè)公司在清潔開(kāi)荒報(bào)價(jià)中應(yīng)包含人工費(fèi)、材料費(fèi)、稅金、酬金等成本。清潔開(kāi)荒質(zhì)量由物業(yè)公司全面監(jiān)管，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。如地產(chǎn)公司將清潔業(yè)務(wù)直接發(fā)包給專(zhuān)業(yè)清潔公司，物業(yè)公司應(yīng)予以監(jiān)督清潔質(zhì)量，由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付總承包費(fèi)用的10%作為管理酬金。，物業(yè)管理類(lèi)標(biāo)識(shí)由物業(yè)公司按照海昌集團(tuán)VI管理規(guī)定款式制作，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。制作，期間產(chǎn)生的設(shè)計(jì)費(fèi)、制作費(fèi)和酬金由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，由地產(chǎn)公司全程組織安排，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。、專(zhuān)業(yè)水平、團(tuán)隊(duì)合作精神，并借此契機(jī)為入伙后的服務(wù)工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。，地產(chǎn)公司應(yīng)在正式入伙前全部完成整改工作。，成立由各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成的入伙工作小組，并策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案及費(fèi)用預(yù)算報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。地產(chǎn)公司應(yīng)成立項(xiàng)目保修辦，按照《房屋質(zhì)量保證書(shū)》規(guī)定承擔(dān)房屋保修、公共設(shè)備設(shè)施保修期內(nèi)的返修及完善工作，此外對(duì)已超過(guò)保修期但經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需由地產(chǎn)公司承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。：第一種情況：因地產(chǎn)公司銷(xiāo)售原因，造成房屋未交付使用而空置的；第二種情況：房屋已經(jīng)交付使用，因業(yè)主個(gè)人原因未辦理入伙手續(xù)的。、水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)；第二種空置房相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定，空置房管理費(fèi)應(yīng)全額繳交。具備房屋交付使用條件但尚未入伙的客戶，地產(chǎn)公司有義務(wù)敦促其盡快辦理交付使用手續(xù)。，并組織實(shí)施，保存相關(guān)工作記錄。：第一種為包干制，第二種為酬金制；《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》簽訂相關(guān)協(xié)議，項(xiàng)目配合費(fèi)及營(yíng)銷(xiāo)配合費(fèi)按合同簽訂后3日內(nèi)支付40%、服務(wù)期滿6個(gè)月時(shí)支付40%、余額20%在年末前一次性清算完畢的方式給付。，前期配合期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用（含人工成本、物料、稅金、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）均由地產(chǎn)公司承擔(dān)，并對(duì)物業(yè)配合地產(chǎn)期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用計(jì)提10%作為物業(yè)管理酬金，按季度支付給物業(yè)公司?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》時(shí)由地產(chǎn)公司按集團(tuán)下發(fā)的《前期介入服務(wù)費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)》一次性劃拔給物業(yè)公司統(tǒng)籌使用，以便物業(yè)公司管理服務(wù)工作的正常開(kāi)展。，承諾向業(yè)主贈(zèng)送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司按月劃撥給物業(yè)公司。，造成項(xiàng)目用水、電、氣、供暖形成繳費(fèi)與收費(fèi)之間的價(jià)差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水電開(kāi)支過(guò)大而產(chǎn)生的收支價(jià)差及量差部分，由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司按季度統(tǒng)計(jì)上報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)予以結(jié)算。（售樓廣告、推廣資料、合同、宣傳圖冊(cè)）時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見(jiàn)后實(shí)施。在銷(xiāo)售時(shí)不得超出《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定范圍向客戶做出承諾，以免增加物業(yè)公司的管理難度。本制度自頒布之日起執(zhí)行。第二篇：前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)前期物業(yè)管理工作103項(xiàng)，不了解都不好意思混物業(yè)圈1注冊(cè)物業(yè)公司2辦理物業(yè)管理資質(zhì)證3相關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)辦理4設(shè)立專(zhuān)用銀行帳號(hào)5填寫(xiě)物業(yè)情況調(diào)查表6物