【正文】 第一篇：如何簽訂正式的購房合同買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產(chǎn)開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。(1)認準簽約主體仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認準簽約主體(《商品房預(yù)售許可證》上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。此外，還需要驗證合同中的建設(shè)項目依據(jù)和商品房銷售依據(jù)是否與原件相同。(2)仔細閱讀合同內(nèi)容拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，可以向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢，在自己全部理解之后才開始簽約。(3)不要漏項對《商品房買賣合同》中的所標注的商品房銷售許可證、坐落位置、設(shè)計用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積等和土地來源情況及年限都應(yīng)當逐項填寫，以免出現(xiàn)漏項，因為這些條款關(guān)系到所購房屋的合法性。在現(xiàn)實中，很多購房者對此并不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發(fā)現(xiàn)對方?jīng)]有銷售許可證和土地使用權(quán)證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內(nèi)容明確地寫進去。(4)尋找談判的機會《商品房買賣合同》中有許多相關(guān)條款都是空白的，這需要買賣雙方協(xié)商后填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權(quán)利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產(chǎn)商往往提前將空白行劃去或填上于己有利的內(nèi)容，使得購房者失去了平等談判的機會。這時候，購房者需要頭腦清醒地據(jù)理力爭，如果自己不同意合同中的某項約定，就應(yīng)該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。(5)對于雙方違約的處理應(yīng)平等在《商品房買賣合同》中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理條款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。(6)關(guān)于房屋面積差異的處理關(guān)于商品房面積的計算，我們在前面已經(jīng)有所交代。但是在這里還需要進一步予以詳解：我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權(quán)歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分如何簽訂正式的購房合同攤面積是共有產(chǎn)權(quán))。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，不良開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標明公用建筑面積的米數(shù)或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。(7)產(chǎn)權(quán)登記要明確按國家《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，開發(fā)商必須在商品房交付使用的60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購房者應(yīng)在商品房交付使用之日起90天內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購房者應(yīng)當在銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，只要房地產(chǎn)開發(fā)商履行了按期提交相應(yīng)資料的義務(wù)，就對房屋權(quán)屬證書的取得和取得時間不負責任。在現(xiàn)今的商品房買賣中，開發(fā)商往往承諾由其代辦權(quán)屬證書，所以，開發(fā)商不但有在60日內(nèi)提交資料備案的義務(wù)，同時還有房屋交付使用(預(yù)售)90天內(nèi)或者合同簽訂后(現(xiàn)售)90天內(nèi)辦理完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務(wù)，否則就應(yīng)當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約定上述時間期限。(8)配套設(shè)施要明確在《商品房買賣合同》中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對此有盡量明確的約定。同時，還應(yīng)有對違約責任的處理方法。(9)不可輕視設(shè)計變更很多購房者不重視合同中的設(shè)計變更條款，尤其是對所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設(shè)計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應(yīng)審慎對待。(10)明確合同附件合同附件中應(yīng)附上商品房平面圖，包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應(yīng)附上商品房房屋設(shè)計和環(huán)境布局的原設(shè)計及規(guī)劃圖紙，而不應(yīng)將此項空下，空下就是以實際環(huán)境為準。(11)注明商品房的抵押和租賃情況在寫明此點的時候，應(yīng)當標明出現(xiàn)抵押或租賃情況時，房地產(chǎn)開發(fā)商所應(yīng)承擔的責任、義務(wù)和違約賠償?shù)木唧w事項。此外，還應(yīng)詳細填寫商品房的質(zhì)量及設(shè)備情況。現(xiàn)如今，購房者需要購買住房的時候，都需要與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，這份合同是建設(shè)部頒布的格式化文本。此外，購房者還可以將開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容以補充協(xié)議的方式附在《商品房買賣合同》里，補充條款可多可少，因此，購房者應(yīng)該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由于補充協(xié)議是房屋購買合同里沒有約定的事項，因此成為《商品房買賣合同》中重要的組成部分。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)考慮以下幾個方面的問題：(1)應(yīng)當把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進補充協(xié)議里購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候，往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購房者發(fā)出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！钡珵榱吮苊饪赡墚a(chǎn)生的糾紛，最好還是將這些內(nèi)容寫到《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》中最為穩(wěn)妥。(2)明確房屋所有權(quán)證的辦理、獲得時間產(chǎn)權(quán)證是認定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，但在現(xiàn)實生活中，常常出現(xiàn)購房者在支付完房款后的很長一段時間內(nèi)都拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況，要想避免這種情況發(fā)生，就必須在補充協(xié)議中約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限，并且標明如果到期購房者仍得不到產(chǎn)權(quán)證，有權(quán)退房及索取賠償。(3)要明確如果按揭辦不下來，責任應(yīng)當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應(yīng)當由買、賣雙方承擔。但現(xiàn)實中，開發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應(yīng)當在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》時，應(yīng)當將其明確標明。(4)明確公攤建筑面積目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分開發(fā)商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權(quán)益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發(fā)商約定清楚，確定公攤面積的數(shù)字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置，并將其寫在《補充協(xié)議》中。(5)應(yīng)該明確裝修的標準如今，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但并沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統(tǒng)，粗裝修可能就會沒有室內(nèi)門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產(chǎn)材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。(6)明確違約責任應(yīng)當在《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時，交付的房屋達不到《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房者有權(quán)拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關(guān)事宜，如果無法達成共識，購房者有權(quán)退房。(7)明確退房責任購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題并涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發(fā)商原因?qū)е碌耐朔?，開發(fā)商應(yīng)在確定的日期內(nèi)退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。(8)關(guān)于商品房交付時的約定房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提交房屋入住通知、《建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。(9)明確房屋質(zhì)量房屋質(zhì)量的好壞，直接影響到購房者的居住質(zhì)量，也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方。因此，應(yīng)在《補充協(xié)議》中標明房屋質(zhì)量的具體內(nèi)容。比如：墻體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結(jié)合處無漏水、滲水現(xiàn)象等)；表面裂縫的標準(內(nèi)部無任何裂縫，墻壁表面平整)；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準；所用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標準等。(10)明確收房入住時須交的費用購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業(yè)管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費用。(11)明確配套設(shè)施房屋的配套設(shè)施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶網(wǎng)絡(luò)等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應(yīng)當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設(shè)施卻沒能達到使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責任應(yīng)當由誰承擔，因此，為了避免日后的糾紛，應(yīng)當將相關(guān)的條款寫在補充協(xié)議中。(12)明確物業(yè)現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購房者應(yīng)在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等?？傊?，購房者應(yīng)當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂《商品房買賣合同》或補充協(xié)議，從而最大限度地保護自身權(quán)益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關(guān)事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業(yè)的法律知識，聘請律師能預(yù)防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風(fēng)險。雖然在前面我們曾經(jīng)針對房屋建筑面積的問題有過相關(guān)說明，但是我們在這里還需要進行具體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環(huán)節(jié)，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應(yīng)的賠償。那么，在簽訂具體合同的時候，我們在建筑面積方面應(yīng)該具體注意哪些問題呢？(1)購房者要考慮到套內(nèi)建筑面積包含著套內(nèi)的墻體面積，雖然外墻的一半厚度計入套內(nèi)建筑面積，但磚結(jié)構(gòu)的房子底層墻體都厚，越往上墻體越薄，所以，同單元、不同樓層的套內(nèi)使用面積(外墻米數(shù))還是有很大差別的，即便是同一樓層，樓兩側(cè)單元的套內(nèi)使用面積也要比中間的單元套內(nèi)使用面積小一些。(2)購房者要記住，套內(nèi)的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”，并不是真的按地毯面積計算，房間內(nèi)的管道井所占的面積也是被計入套內(nèi)使用面積的。由于現(xiàn)在多數(shù)的樓宇都采用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時候，要讓房地產(chǎn)商標明你所購買房屋的管道井所占面積究竟有多大，以免你的套內(nèi)建筑面積里記入公用的豎管井面積。(3)套內(nèi)建筑面積包括陽臺的建筑面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須了解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規(guī)劃設(shè)計圖上有所標注，但有些房地產(chǎn)商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。(4)現(xiàn)今商品房的輔助建筑越來越多，比如：“飄窗”、室內(nèi)的樓梯、閣樓、分體空調(diào)機位等，按規(guī)定，這些輔助建筑有些可以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發(fā)商往往將其全部算入購房面積中，為了避免日后不必要的糾紛，購房者最好在買房時向房地產(chǎn)商問清楚哪些輔助建筑算套內(nèi)建筑面積，哪些輔助建筑不算套內(nèi)建筑面積。(5)如今的購房者在與