【正文】 富寧中浩水岸花園 — 1 — 水岸花園 項(xiàng)目 工程 可行性研究報(bào)告 富寧中浩水岸花園 — 2 — 目 錄 第一章 總 論 ............................... 1 一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位 ..................... 1 二、工 作依據(jù) .................................. 1 三、研究范圍 .................................. 1 四、工作概況 .................................. 2 五、建設(shè)單位 、施工單位 概況 ..................... 2 六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .............................. 3 七、建設(shè)規(guī)模 .................................. 3 八、物業(yè)管理 .................................. 3 九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 .............................. 4 十、投資估算 .................................. 4 十一、資金籌措 ................................ 4 十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 .......................... 4 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ....................... 5 一、推進(jìn)新城區(qū)建設(shè) ，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 ........... 5 二、建設(shè)西南橋頭堡 ............ 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 三、推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 ......... 5 四、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 ............. 6 五、增加就業(yè)空間，增加城鄉(xiāng)居民收入，保持社會(huì)穩(wěn)定 6 富寧中浩水岸花園 — 3 — 六、經(jīng)營(yíng)城市，開(kāi)辟市政建設(shè)新局面 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第三章 商住房市場(chǎng)供求分析 ..................... 8 一、房地產(chǎn)供給狀況 ............................ 8 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè) ....................... 8 第四章 建設(shè)條件與建設(shè)選址 .................... 10 一、建設(shè)單位概況 ............................. 10 二、建設(shè)選址 ................................. 10 三、自然條件 ................................. 10 四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 ............................. 11 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 .......................... 13 一、建設(shè)規(guī)模 ................................. 13 二、指導(dǎo)思想 ................................. 13 三、規(guī)劃原則 ................................. 14 四、規(guī)劃設(shè)計(jì) ................................. 14 第六章 物業(yè)管理 ............................. 19 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與施工保證措施 .............. 20 一 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................. 20 二、施工保證措施 ............................. 21 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) .......................... 22 一、環(huán)境條件調(diào)查 ............................. 22 二、施工期環(huán)境影響分析 ....................... 22 三、項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析 ................ 26 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 .................... 27 富寧中浩水岸花園 — 4 — 一、勞動(dòng)安全衛(wèi)生 ............................. 27 二、消防設(shè)施 ................................. 27 第十章、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 ................. 28 一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 ............................. 28 二、勞動(dòng)定員 ................................. 31 三、員工培訓(xùn) ................................. 32 第十一章 投資估算與資金籌措 ................... 35 一、投資估算 ................................. 35 二、資金籌資方案 .............. 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................ 39 一、編制依據(jù)及說(shuō)明 ........................... 39 二、銷(xiāo)售收入估算 ............................. 39 三、總成本費(fèi)用估算 ........................... 40 四、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算 ............ 41 五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 ......................... 42 八、不確定性分析 ............................. 45 九、財(cái)務(wù)結(jié)論 ................................. 48 第十三章 結(jié)論 ............................... 49 富寧中浩水岸花園 — 1 — 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目建設(shè)單位 項(xiàng)目名稱(chēng) ： 水岸花園 建設(shè)性質(zhì) ： 新建 項(xiàng)目建設(shè)單位 ： 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 法人代表： 曾照遠(yuǎn) 通訊地址： 富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東 側(cè) 報(bào)告編制單位 ： 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 二、工作依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市 規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093） 《 富寧 縣 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃》 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周?chē)h(huán)境等基礎(chǔ)資料 有關(guān)部門(mén)提供的證明和資料等 三、研究范圍 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 市場(chǎng)分析 建設(shè)條件與選址 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 富寧中浩水岸花園 — 2 — 物業(yè)管理 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 實(shí)施計(jì)劃與工程管理 承擔(dān) 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 四、工作概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 根據(jù) 富寧縣 城市總體規(guī)劃和城市建設(shè)的發(fā)展情況，積極投資興建 富寧縣 水岸 花園 項(xiàng) 目。公司組織工程技術(shù)人員，專(zhuān)門(mén)成立編寫(xiě)《 富寧縣水岸花園 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》小組。該小組本著客觀、科學(xué)和對(duì)項(xiàng)目認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性進(jìn)行了多方面的調(diào)查研究，會(huì)同 有關(guān)部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行了認(rèn)真、細(xì)致的研究、討論，按照 富寧縣 房地產(chǎn)現(xiàn)狀和城市 規(guī)劃的有關(guān)要求，并 依據(jù) 海口 市設(shè)計(jì)院 關(guān)于《 富寧縣水岸花園 建筑方案設(shè)計(jì)》確定了項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案，在此基礎(chǔ)上編制了本可行性研究報(bào)告。 五、建設(shè)單位概況 富寧縣中浩房地產(chǎn)投資 有限公司 是一家具有法人資格，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧的 有限責(zé)任公司， 主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司成立于 20xx年 9 月，地址為 富寧縣新華鎮(zhèn)冷凍廠東 側(cè) 。 注冊(cè)資金 伍佰 萬(wàn) 元人民幣 ，實(shí)收資本 伍佰 萬(wàn)元 人民幣。 公司在職員工 28人，其中高級(jí)工程師 1人，中級(jí)職稱(chēng) 7人 ，技術(shù)員 12人 ，技術(shù)力 量富寧中浩水岸花園 — 3 — 較強(qiáng)，管理水平較高，尤其是公司董事長(zhǎng) 曾照遠(yuǎn) 先 生，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，領(lǐng)導(dǎo)能力強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)認(rèn)識(shí)充分，善于把握機(jī)會(huì)，憑籍多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的豐富經(jīng)驗(yàn)，先后開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 六、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 富寧縣新華鎮(zhèn)新興社區(qū)那力小組（國(guó)道 323 線(xiàn)旁） ，東臨 富寧縣冷凍廠 ，西臨 幸福家園小區(qū) ，南臨 普廳河 ， 北臨 323 國(guó)道 ，地勢(shì) 基本 平坦 ， 便于建設(shè)。該地段環(huán) 境幽雅，市政設(shè)施配套齊全，交通通訊便捷， 是理想的 商業(yè)及 家居勝地。 七、建設(shè)規(guī)模 富寧縣水岸花園 項(xiàng)目 規(guī)劃用地面積 55100M2， ,總建筑面積65684M2， 住宅 54517 M 商業(yè) 11167M2； 停車(chē) 位 500輛 ，小區(qū)規(guī)劃總居住戶(hù)數(shù) 478戶(hù) ,綠化覆蓋率 ％，容積率 ，建筑密度 22％ 。項(xiàng)目建成后，將形成一個(gè)集商業(yè)超市、健身娛樂(lè)、游玩購(gòu)物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現(xiàn)代化住宅綜合小區(qū)。 八、物業(yè)管理 該項(xiàng)目建成后，將通過(guò)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，為居民和商家提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。 富寧中浩水岸花園 — 4 — 九、建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 富寧縣水岸花園 項(xiàng)目 建設(shè)期計(jì)劃為 3 年，自 20xx 年 1月至20xx年 12月竣工，完成商住樓建筑面積 65684M2。 十、投資估算 水岸花園項(xiàng)目 建設(shè)總投資 15534 萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)9853萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi) 4795 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 732萬(wàn)元，貸款利息 154萬(wàn)元。 十一、資金籌措 公司自籌資金 3500 萬(wàn)元； 申請(qǐng)銀行貸款 1000 萬(wàn)元； 其余資金通過(guò)房 屋預(yù)售籌集資金解決 11034 萬(wàn)元。 十二、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和 富寧縣 城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌， 推進(jìn) 富寧縣 城市 建設(shè) ,加快城市化進(jìn)程具有積極的 作用，既提高和改善了居民的居住、投資環(huán)境條件，同時(shí)可帶 富寧縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項(xiàng)目完工后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額2592萬(wàn)元， 上繳各種稅收 2849 萬(wàn)元 ， 具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 富寧中浩水岸花園 — 5 — 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 推進(jìn) 新城區(qū)建設(shè) ，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用 目前 水岸花園北 面 為 富寧縣 城商貿(mào)集中地，街區(qū)繁華，經(jīng)營(yíng)環(huán)境混亂，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所檔次低，占街為市，占道為市，很不 適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。區(qū)內(nèi)建筑混雜低層次 ,無(wú)法滿(mǎn)足商貿(mào)、文化、人居的正常活動(dòng)。 嚴(yán)重存在臟 、亂、差的現(xiàn)象。 為 加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成 富寧縣水岸花園 城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成水岸花園 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂(lè)、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)，以推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用。 二、 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)建完善的縣城城市功能 根據(jù)《 富寧縣 縣城總體規(guī)劃》和《 水岸花園 詳細(xì)規(guī)劃》，片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。片區(qū)建設(shè) 有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。區(qū)域位置處 于 普廳 河 東 岸，自然環(huán)境優(yōu) 越，具有與縣城 協(xié) 調(diào)銜接的自然條件和區(qū)位條件。當(dāng)前， 縣城 吸引大量來(lái)自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與 城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向， 水岸花園 建設(shè)開(kāi)辟商貿(mào) 中心、文化娛樂(lè)中心和風(fēng)味美食中心，為片區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和新 城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。因此， 水岸花園 建設(shè)以建成 商業(yè)、住宅、休閑、娛樂(lè)、民族特色小吃 五大功能的綜合商住區(qū)。 提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)富寧中浩水岸花園 — 6 — 業(yè)檔次，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同 時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 三 、推動(dòng)市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 富寧 縣 縣 城 所在地，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)