【正文】 第一篇：土地估價(jià)師案例分析：土地估價(jià)報(bào)告撰寫考試題土地估價(jià)師案例分析：土地估價(jià)報(bào)告撰寫（5）考試題一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。在完成現(xiàn)場(chǎng)勘查后，估價(jià)人員應(yīng)開展的工作為（）。A．要求委托方提供待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)證，明確估價(jià)對(duì)象位置、宗地號(hào)等情況B．選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行初步地價(jià)測(cè)算C．與委托方商討確定土地估價(jià)基準(zhǔn)日，準(zhǔn)備撰寫估價(jià)報(bào)告D．就轉(zhuǎn)讓價(jià)格預(yù)期征求委托方意見，選擇適宜的估價(jià)方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算__考慮每一類所包含的樣品數(shù)。A．中間距離法 B．類平均法 C．絕對(duì)值法 D．重心法依照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》規(guī)定的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，土地開發(fā)程度評(píng)價(jià)指標(biāo)不包括。A：土地供應(yīng)率 B：土地閑置率 C：土地建成率 D：土地開發(fā)率 E：35％～50％承租土地使用權(quán)只能按合同租金的__及租期估價(jià)。A．現(xiàn)值 B．差值 C．終值 D．金額國(guó)有企業(yè)改制中，如土地使用權(quán)處置采取__，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，應(yīng)依法報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門進(jìn)行核準(zhǔn)和審批。A．授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式 B．國(guó)有土地出讓 C．保留劃撥方式 D．國(guó)有土地租賃《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因__等原因而終止。A．土地使用權(quán)抵押B．土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 C．土地滅失 D．提前收回E．土地使用權(quán)租賃在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)報(bào)價(jià)或投標(biāo)人與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害招標(biāo)人、其他投標(biāo)人或國(guó)家集體公民合法利益，情節(jié)嚴(yán)重的，按擾亂市場(chǎng)秩序罪，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 A．3 B．5 C．2 D．1國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，造成國(guó)有土地資產(chǎn)流失價(jià)額達(dá)到30萬元以上的，處（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．7綜合還原利率r、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系為(選項(xiàng)中L為土地價(jià)格，B為建筑物價(jià)格)。【2006年考試真題】 A： B： C： D：E：時(shí)間因素房地產(chǎn)開發(fā)就其開發(fā)對(duì)象而言，可劃分為__。A．成片開發(fā) B．土地開發(fā) C．房屋開發(fā)D．房地產(chǎn)綜合開發(fā)1按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)短期投資的期末計(jì)價(jià)應(yīng)采用方法．【2004年考試真題】 A：成本法 B：權(quán)益法 C：市價(jià)法D：成本與市價(jià)孰低法 E：土地1土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前__申請(qǐng)續(xù)期。A．2個(gè)月 B．3個(gè)月 C．6個(gè)月 D．1年1城市用地評(píng)價(jià)內(nèi)容不包括__。A．自然條件評(píng)價(jià) B．建設(shè)條件評(píng)價(jià) C．人口規(guī)模 D．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1為經(jīng)濟(jì)建設(shè)項(xiàng)目和公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，單位或者個(gè)人通過“以租代征”使用集體土地，屬__行為。A．正常租賃土地 B．正常轉(zhuǎn)讓土地 C．非法征收土地 D．非法占地1若開發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照__確定。A．整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 B．以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期 C．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半 D．以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期1已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由__無償收回用地單位的土地使用權(quán)。A．縣級(jí)以上土地行政主管部門 B．縣級(jí)以上人民政府 C．原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織D．用地單位的上級(jí)主管部門1標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的。A：平均數(shù) B：中位數(shù) C：眾數(shù) D：總和 E：時(shí)間因素1財(cái)務(wù)上盈利能力的主要評(píng)價(jià)內(nèi)容有__。A．項(xiàng)目建成后的盈利水平B．項(xiàng)目?jī)斶€貸款期限的長(zhǎng)短 C．項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)的盈利水平D．項(xiàng)目的獲利能力分析 E．項(xiàng)目建成后的費(fèi)用支出1稅收政策屬于影響土地價(jià)格的因素。A：社會(huì) B：人口 C：經(jīng)濟(jì) D：行政 E：時(shí)間因素某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權(quán)為劃撥方式取得，已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，采用以下哪種方式評(píng)估最為適宜?【2006年考試真題】A：用成本法直接評(píng)估劃撥條件下無使用年期的房地產(chǎn)價(jià)格B：用市場(chǎng)比較法和收益還原法先評(píng)估出讓條件下50年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金C：用市場(chǎng)比較法和收益還原法先評(píng)估出讓條件下20年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金 D：用市場(chǎng)比較法 E：時(shí)間因素2建設(shè)用地開發(fā)就是把土地改造成__的過程。A．觀賞場(chǎng)景 B．生活場(chǎng)所C．設(shè)施農(nóng)業(yè)用地 D．生產(chǎn)場(chǎng)地 E．主要生產(chǎn)要素2下列土地估價(jià)中的技術(shù)處理不正確的是。【2009年考試真題】A：當(dāng)采用市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)，選擇的比較案例應(yīng)為2年內(nèi)成交的交易實(shí)例 B：當(dāng)采用成本逼近法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用應(yīng)準(zhǔn)確區(qū)分宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度C：收益還原法中估價(jià)對(duì)象的凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析獲得D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)值可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法進(jìn)行測(cè)算E：時(shí)間因素2在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】A：基準(zhǔn)回收期 B：靜態(tài)投資回收期 C：項(xiàng)目開發(fā)期 D：項(xiàng)目建設(shè)期 E：土地2某城市按季度編制土地出讓價(jià)格環(huán)比指數(shù)如下表，若將發(fā)生在1月31日的交易案例按季度修正到當(dāng)年8月31日，期日修正系數(shù)為?！?004年考試真題】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：時(shí)間因素2土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：時(shí)間因素二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 分）可行性研究是的依據(jù)。A：項(xiàng)目審批 B：資金籌措C：編制設(shè)計(jì)任務(wù)書D：開發(fā)商與各方簽訂合同 E：確定項(xiàng)目金額股票的基本特征可概括為。A：不可償還性 B：風(fēng)險(xiǎn)性 C：穩(wěn)定性 D：流通性E：價(jià)格的波動(dòng)性企業(yè)和個(gè)人對(duì)因其破壞土地而遭損失的單位應(yīng)支付適量的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)，具體金額由雙方協(xié)議或由土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)行業(yè)管理部門確定，如當(dāng)事人對(duì)其不滿意，可在天內(nèi)向人民法院起訴。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損 B．自然腐朽化C．因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷 D．周圍環(huán)境引起的折舊 E．房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化__結(jié)構(gòu)的建筑物可以承受水平和垂直荷載。A．框架 B．磚混 C．剪力墻 D．筒式市場(chǎng)比較法中，直接比較以__為基準(zhǔn)。A．標(biāo)準(zhǔn)宗地B．條件俱佳的土地 C．待估土地 D．類似土地關(guān)于我國(guó)的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，下列說法中正確的是（）。A．由政府負(fù)責(zé)制定并公布執(zhí)行，與路線價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等同屬于公示地價(jià)范疇 B．基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估屬于注冊(cè)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)業(yè)務(wù)范圍，可由機(jī)構(gòu)根據(jù)需要自行組織測(cè)算C．基準(zhǔn)地價(jià)是政府向公眾提供區(qū)域性土地價(jià)格信息，并發(fā)揮地價(jià)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用的工具D．基準(zhǔn)地價(jià)可以根據(jù)市場(chǎng)狀況即時(shí)變更 E．基準(zhǔn)地價(jià)要體現(xiàn)政府出讓土地的優(yōu)惠政策下列耕地中，不應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的是__。A．鐵路沿線的耕地 B．需要退耕還林的耕地 C．河流沿岸的耕地D．集鎮(zhèn)建設(shè)用地周邊的耕地土地租賃權(quán)與廣義的土地使用權(quán)最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對(duì)土地的__。A．處分權(quán) B．分配權(quán) C．收益權(quán) D．轉(zhuǎn)讓權(quán)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品的市場(chǎng)價(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，并通過__。A．價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定 B．市場(chǎng)的供求關(guān)系形成 C．政府有關(guān)職能部門決定 D．生產(chǎn)企業(yè)的成本核算形成1《耕地占補(bǔ)平衡考核辦法》規(guī)定，補(bǔ)充耕地的土地開發(fā)整理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)__相統(tǒng)一。A．?dāng)?shù)量 B．質(zhì)量 C．生態(tài)僻護(hù) D．資金 E．管理1下列，屬于編制土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。A：國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 B：國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策C：上一級(jí)土地利用總體規(guī)劃 D：土地利用年度計(jì)劃 E：各項(xiàng)建設(shè)對(duì)土地的需求1農(nóng)用地的主要特征包括等。A：農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象，又是勞動(dòng)手段，是不可替代的生產(chǎn)資料B：農(nóng)用土地資源，只要利用得當(dāng)，不僅有自行恢復(fù)和再生的能力，而且可以永續(xù)利用C：農(nóng)用地受自然環(huán)境影響不顯著D：農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況 E：農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象，又是不可替代的生產(chǎn)資料，但不是勞動(dòng)手段1下列不屬于我國(guó)重點(diǎn)編制的土地開發(fā)整理規(guī)劃的是__級(jí)。A．國(guó)家 B．縣 C．地 D．鄉(xiāng)1國(guó)家指導(dǎo)下的競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格形成的特征是__。A．自發(fā)調(diào)節(jié)性 B．計(jì)劃控制性 C．國(guó)家指導(dǎo)性 D．競(jìng)爭(zhēng)性 E．經(jīng)濟(jì)激發(fā)性1初步統(tǒng)計(jì)，2003年我國(guó)全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資55118億元，%，平均每月增加投資__億元。A．968 B．1673 C．3367 D．45931統(tǒng)計(jì)設(shè)計(jì)結(jié)果形成的設(shè)計(jì)方案包括。A：搜集階段 B：指標(biāo)體系 C：分類目錄 D：調(diào)查方案 E：整理方案1土地利用專項(xiàng)規(guī)劃的特點(diǎn)包括。A：針對(duì)性 B：局部性 C：實(shí)用性 D：整體性 E：靈活性1《劃撥用地目錄》(國(guó)土資源部令第9號(hào))規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取劃撥用地方式。A：經(jīng)營(yíng)性私立學(xué)校 B：勞教所 C：戒毒所D：治安拘留所 E：看守所《關(guān)于調(diào)整報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批方式有關(guān)問題的通知》(國(guó)土資發(fā)[2006]320號(hào))規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收實(shí)施方案經(jīng)省級(jí)人民政府審核同意后，應(yīng)暫緩受理該城市申報(bào)新增建設(shè)用地。A：1個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地 B：2個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地 C：3個(gè)月內(nèi)未實(shí)施征地D：實(shí)施征地后l年內(nèi)未供地的 E：實(shí)施征地后2年內(nèi)未供地的2我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是。A：無限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 B：有限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 C：有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格 D：完全的土地所有權(quán)價(jià)格 E：土地所有權(quán)價(jià)格的一部分2中發(fā)[1997]11號(hào)文件規(guī)定，除國(guó)家征用外，集體土地使用權(quán)。A：不得出讓B：不得用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā) C：可以出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) D：不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) E：不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)2農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．252德國(guó)社會(huì)政策學(xué)派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。A：財(cái)政收入 B：國(guó)民經(jīng)濟(jì) C：社會(huì)政義 D：政治穩(wěn)定 E：市場(chǎng)體系2土地調(diào)查形成