【正文】 第一篇：土地估價師案例分析：土地估價報告撰寫考試題土地估價師案例分析：土地估價報告撰寫（5）考試題一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）估價機構接受委托對某項目用地轉讓價格進行評估。在完成現場勘查后，估價人員應開展的工作為（）。A．要求委托方提供待估宗地國有土地使用權證，明確估價對象位置、宗地號等情況B．選擇適宜的估價方法進行初步地價測算C．與委托方商討確定土地估價基準日，準備撰寫估價報告D．就轉讓價格預期征求委托方意見，選擇適宜的估價方法進行地價測算__考慮每一類所包含的樣品數。A．中間距離法 B．類平均法 C．絕對值法 D．重心法依照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》規(guī)定的開發(fā)區(qū)土地集約利用程度評價指標體系，土地開發(fā)程度評價指標不包括。A：土地供應率 B：土地閑置率 C：土地建成率 D：土地開發(fā)率 E：35％～50％承租土地使用權只能按合同租金的__及租期估價。A．現值 B．差值 C．終值 D．金額國有企業(yè)改制中，如土地使用權處置采取__，根據國家規(guī)定，應依法報請有批準權的土地行政主管部門進行核準和審批。A．授權經營方式 B．國有土地出讓 C．保留劃撥方式 D．國有土地租賃《城鎮(zhèn)土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權因__等原因而終止。A．土地使用權抵押B．土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿 C．土地滅失 D．提前收回E．土地使用權租賃在招投標過程中，投標人相互串通投標報價或投標人與招標人串通投標，損害招標人、其他投標人或國家集體公民合法利益，情節(jié)嚴重的，按擾亂市場秩序罪，處__年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金 A．3 B．5 C．2 D．1國家機關工作人員非法低價出讓國有土地使用權，造成國有土地資產流失價額達到30萬元以上的，處（）年以下有期徒刑或者拘役。A．3 B．4 C．5 D．7綜合還原利率r、土地還原利率和建筑物還原利率的關系為(選項中L為土地價格，B為建筑物價格)。【2006年考試真題】 A： B： C： D：E：時間因素房地產開發(fā)就其開發(fā)對象而言，可劃分為__。A．成片開發(fā) B．土地開發(fā) C．房屋開發(fā)D．房地產綜合開發(fā)1按照我國會計準則的有關規(guī)定，企業(yè)短期投資的期末計價應采用方法．【2004年考試真題】 A：成本法 B：權益法 C：市價法D：成本與市價孰低法 E：土地1土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前__申請續(xù)期。A．2個月 B．3個月 C．6個月 D．1年1城市用地評價內容不包括__。A．自然條件評價 B．建設條件評價 C．人口規(guī)模 D．經濟評價1為經濟建設項目和公共設施建設項目，單位或者個人通過“以租代征”使用集體土地，屬__行為。A．正常租賃土地 B．正常轉讓土地 C．非法征收土地 D．非法占地1若開發(fā)費以當地收取的基礎設施配套費標準計算，則開發(fā)費的計息期按照__確定。A．整個開發(fā)費為基數，計息期為開發(fā)周期的一半 B．以整個開發(fā)費為基數，計息期為整個開發(fā)周期 C．以開發(fā)費一半為基數，計息期為開發(fā)周期的一半 D．以開發(fā)費一半為基數，計息期為整個開發(fā)周期1已辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，連續(xù)兩年未使用的，經原批準機關批準，可以由__無償收回用地單位的土地使用權。A．縣級以上土地行政主管部門 B．縣級以上人民政府 C．原農村集體經濟組織D．用地單位的上級主管部門1標準深度通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地深度的。A：平均數 B：中位數 C：眾數 D：總和 E：時間因素1財務上盈利能力的主要評價內容有__。A．項目建成后的盈利水平B．項目償還貸款期限的長短 C．項目整個壽命期內的盈利水平D．項目的獲利能力分析 E．項目建成后的費用支出1稅收政策屬于影響土地價格的因素。A：社會 B：人口 C：經濟 D：行政 E：時間因素某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權為劃撥方式取得，已取得國有土地使用證和房屋所有權證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進行抵押貸款，采用以下哪種方式評估最為適宜?【2006年考試真題】A：用成本法直接評估劃撥條件下無使用年期的房地產價格B：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下50年期的房地產價格，再扣除應交的50年期土地出讓金C：用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下20年期的房地產價格，再扣除應交的50年期土地出讓金 D：用市場比較法 E：時間因素2建設用地開發(fā)就是把土地改造成__的過程。A．觀賞場景 B．生活場所C．設施農業(yè)用地 D．生產場地 E．主要生產要素2下列土地估價中的技術處理不正確的是?！?009年考試真題】A：當采用市場比較法評估時，選擇的比較案例應為2年內成交的交易實例 B：當采用成本逼近法評估宗地價格時，計算土地開發(fā)費用應準確區(qū)分宗地紅線內外的開發(fā)程度C：收益還原法中估價對象的凈收益應根據估價對象實際經營的財務報表分析獲得D：剩余法中未來開發(fā)完成的房地產價值可以采用市場比較法、收益還原法進行測算E：時間因素2在房地產開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期一定大于．【2009年考試真題】A：基準回收期 B：靜態(tài)投資回收期 C：項目開發(fā)期 D：項目建設期 E：土地2某城市按季度編制土地出讓價格環(huán)比指數如下表，若將發(fā)生在1月31日的交易案例按季度修正到當年8月31日，期日修正系數為?！?004年考試真題】 A：102．36 B：110．63 C：112．99 D：113．24 E：時間因素2土地還原利率為7．0％，房屋還原利率為9．6％，則房地產綜合還原利率可能為。A：6．5％ B：7．0％ C：8．5％ D：9．6％ E：時間因素二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 分）可行性研究是的依據。A：項目審批 B：資金籌措C：編制設計任務書D：開發(fā)商與各方簽訂合同 E：確定項目金額股票的基本特征可概括為。A：不可償還性 B：風險性 C：穩(wěn)定性 D：流通性E：價格的波動性企業(yè)和個人對因其破壞土地而遭損失的單位應支付適量的土地損失補償費，具體金額由雙方協(xié)議或由土地行政主管部門會同有關行業(yè)管理部門確定，如當事人對其不滿意，可在天內向人民法院起訴。A：10 B：15 C：30 D：60 E：35％～50％引起建筑物產生折舊的物理因素主要包括__。A．因使用建筑物而產生的磨滅及破損 B．自然腐朽化C．因風災、水災或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷 D．周圍環(huán)境引起的折舊 E．房地產市場的變化__結構的建筑物可以承受水平和垂直荷載。A．框架 B．磚混 C．剪力墻 D．筒式市場比較法中，直接比較以__為基準。A．標準宗地B．條件俱佳的土地 C．待估土地 D．類似土地關于我國的城鎮(zhèn)基準地價，下列說法中正確的是（）。A．由政府負責制定并公布執(zhí)行，與路線價、標定地價等同屬于公示地價范疇 B．基準地價評估屬于注冊土地評估機構的執(zhí)業(yè)業(yè)務范圍，可由機構根據需要自行組織測算C．基準地價是政府向公眾提供區(qū)域性土地價格信息，并發(fā)揮地價對社會經濟的宏觀調控作用的工具D．基準地價可以根據市場狀況即時變更 E．基準地價要體現政府出讓土地的優(yōu)惠政策下列耕地中，不應當劃入基本農田保護區(qū)的是__。A．鐵路沿線的耕地 B．需要退耕還林的耕地 C．河流沿岸的耕地D．集鎮(zhèn)建設用地周邊的耕地土地租賃權與廣義的土地使用權最根本的區(qū)別是土地租賃人不擁有對土地的__。A．處分權 B．分配權 C．收益權 D．轉讓權在市場經濟條件下，商品的市場價格以價值為基礎，并通過__。A．價格評估機構評估確定 B．市場的供求關系形成 C．政府有關職能部門決定 D．生產企業(yè)的成本核算形成1《耕地占補平衡考核辦法》規(guī)定，補充耕地的土地開發(fā)整理項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理專項規(guī)劃，實現__相統(tǒng)一。A．數量 B．質量 C．生態(tài)僻護 D．資金 E．管理1下列，屬于編制土地利用總體規(guī)劃的依據。A：國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃 B：國家產業(yè)政策C：上一級土地利用總體規(guī)劃 D：土地利用年度計劃 E：各項建設對土地的需求1農用地的主要特征包括等。A：農用地既是勞動對象，又是勞動手段，是不可替代的生產資料B：農用土地資源，只要利用得當，不僅有自行恢復和再生的能力，而且可以永續(xù)利用C：農用地受自然環(huán)境影響不顯著D：農用地是一個復雜的生態(tài)系統(tǒng)，其資源價值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況 E：農用地既是勞動對象，又是不可替代的生產資料，但不是勞動手段1下列不屬于我國重點編制的土地開發(fā)整理規(guī)劃的是__級。A．國家 B．縣 C．地 D．鄉(xiāng)1國家指導下的競爭性價格形成的特征是__。A．自發(fā)調節(jié)性 B．計劃控制性 C．國家指導性 D．競爭性 E．經濟激發(fā)性1初步統(tǒng)計，2003年我國全年全社會固定資產投資55118億元，%，平均每月增加投資__億元。A．968 B．1673 C．3367 D．45931統(tǒng)計設計結果形成的設計方案包括。A：搜集階段 B：指標體系 C：分類目錄 D：調查方案 E：整理方案1土地利用專項規(guī)劃的特點包括。A：針對性 B：局部性 C：實用性 D：整體性 E：靈活性1《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要包括一些特殊用地，如等，可采取劃撥用地方式。A：經營性私立學校 B：勞教所 C：戒毒所D：治安拘留所 E：看守所《關于調整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》(國土資發(fā)[2006]320號)規(guī)定，農用地轉用和土地征收實施方案經省級人民政府審核同意后，應暫緩受理該城市申報新增建設用地。A：1個月內未實施征地 B：2個月內未實施征地 C：3個月內未實施征地D：實施征地后l年內未供地的 E：實施征地后2年內未供地的2我國城鎮(zhèn)國有土地價格實質上是。A：無限年期的土地所有權價格 B：有限年期的土地所有權價格 C：有限年期的土地使用權價格 D：完全的土地所有權價格 E：土地所有權價格的一部分2中發(fā)[1997]11號文件規(guī)定，除國家征用外，集體土地使用權。A：不得出讓B：不得用于經營性房地產開發(fā) C：可以出租用于非農業(yè)建設 D：不得出租用于非農業(yè)建設 E：不得轉讓用于非農業(yè)建設2農民集體連續(xù)使用其他農民集體所有的土地已滿__年的，應視為現使用者所有。A．10 B．15 C．20 D．252德國社會政策學派的代表人物瓦格納提出的稅收原則包括。A：財政收入 B：國民經濟 C：社會政義 D：政治穩(wěn)定 E：市場體系2土地調查形成