【正文】 “ 都市海岸 ”項目 可 行 性 報 告 目 錄 第一章 市場 及項 目 分析 一、 全國房地產(chǎn)形勢 二、?？?2021 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 三、項目區(qū)域狀況分析 四、項目周邊可比樓盤分析 五、本項目基本情況 六、本項目定位 第二章 投資估算與資金籌措 一、項目投資估算 二、項目資金籌措 第三章 項目利潤率預測 一、銷售收入預測 二、項目利潤率預測 第四章 貸款風險分析 一、開發(fā)項目貸款風險因素綜述 二、項目風險 附 表 報 告 摘 要 項目主要技術經(jīng)濟指標 一期項目用地 34796M2 一期規(guī)劃總建筑面積 43156M2 功能設定 ⑴住宅樓層 6－ 9 層，純商業(yè)為 2 層 ⑵一層架空做商業(yè)和會所 ⑶ 2 層以上為住宅 市場分析 整體 市場分析 整體市場 開始復蘇， 市場消化能力和需求潛力 正在趨強 ,但市場供應速度遠大于市場吸納速度 ,空置面積有進一步加大趨勢 ,相應也增加風險性。 區(qū)域市場分析 海甸島作為政府規(guī)劃重點，在眾多利好市政規(guī)劃下，開發(fā)前景看好。鑒于區(qū)域樓盤以大戶型為主的情況下，小戶型住住宅的需求前景和消化潛力值得期待。 戶型面積定位 1 房 面積 5257M2 2 房 面積 8791M2 3 房 面積 124131M2 檔次定位 高檔住宅 價格定位 ⑴ 住宅 均價 3000 元 /M2 ⑵ 商業(yè) 均價 5000 元 /M2 開發(fā)成本測算 建設總投資 9045 萬元 單位面積平均完全成本 2095 元 /M2 以上包括：土地使用出讓金、開發(fā)成本、銷售費用、利息、其它財務費用、銷售稅費 基本方案 按基本售價全部銷售計，項目 內(nèi)部收益率 % 保守方案 按基本售價 10%，項目 內(nèi)部收益率 % 綜合評價 本項目無論從市場角度，還是財務角度來看，都具有較強可操作性，極具開發(fā)潛力。 第一章 市場 及項目 分析 一 . 全 國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 2021 年８月，國務院下發(fā)了被業(yè)界簡稱為１８號文的《關于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，其中對房地產(chǎn)業(yè)“支柱產(chǎn)業(yè)”地位的確定尤其引人注目。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵和放開。 被稱為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新“五年計劃”的 18 號文，進一步宣示了中國房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的市場化方向，國家一直將房地產(chǎn)業(yè)當作基礎產(chǎn)業(yè)對待，在通知中，首次將房地產(chǎn)業(yè)列為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，通知中說：“房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?！睆摹盎A產(chǎn)業(yè)”到“支柱產(chǎn)業(yè)”定性的改變，表明房地產(chǎn)行業(yè)在中國國民經(jīng)濟 中所占地位再一次被強化了。 關于房地產(chǎn)地位， 98 年國家曾明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過其后幾年的快速發(fā)展，特別是 99 年后房地產(chǎn)行業(yè)每年的增長速度達到了 30%左右，對 GDP 增長的直接貢獻達到 %，如果加上間接貢獻，這一數(shù)字接近 3%，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟增長的主要來源之一，成為真正的支柱產(chǎn)業(yè)。 通知充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用：“房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高， 帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大 內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。 在《通知》中有“支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購和重組，形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團”的內(nèi)容，另外在整頓市場秩序上“對空置最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要限制其參加土地拍賣和新項目申報”，在加強信貸管理上“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要繼續(xù)加大信貸支持力度”。可以預言，由現(xiàn)在 開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將進入一個合并重組的高潮，國內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進行跨地域經(jīng)營、主導市場發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當?shù)厥袌霭l(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。 二 . 海口市 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展狀況 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大幅增加 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大，已成為拉動?？谑泄潭ㄙY產(chǎn)投資增長的主動力。 2021 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資共計 億元，比上年增長 %。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)開發(fā)近兩年來在 固定資產(chǎn)投資領域扮演著越來越重要的角色， 2021 年海 口市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的 %，在全社會固定資產(chǎn)投資中名列第二，僅次于基本建設投資。 投資力度的加大，意味著市場的信心重新樹立，加快了發(fā)展的速度。 商品房施竣工面積和銷售面積增長迅速 2021 年商品房施工面積 ，比 2021 年增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，比上年增長 %，其中住宅竣工面積 萬平方米，增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。其中住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。 2021 年，?？谑蟹康禺a(chǎn)出現(xiàn)的喜人變化是銷售面積大于竣工面積。 2021 年房屋銷售面積 ，不僅比 2021年增加 %，也比 2021 年房屋竣工面積 萬平方米高出 6 萬多平方米。 2021年，銷售總額為 億元，比 2021 年增長 %。 銷售面積增長近 70％，顯示了市場強勁的需求潛力和消化能力。銷售面積大于竣工面積，表明市場消化速度已經(jīng)大于供應速度，正在消化以前的存量。但是我們也看 到，施工面積遠大于銷售面積， 表明未來一段時間將有大量的市場供應，而銷化能力如果沒有明顯增加的情況下，將有部分供應量得不到消化而成為空置面積，增加市場的壓力。 房地產(chǎn)投資資金結構有待優(yōu)化 住宅仍是 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)的主體。全年?？谑凶≌_發(fā)投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %，較上年增加 %，辦公樓、商業(yè)經(jīng)營用房及經(jīng)濟適用房投資只占 %。值得一提的是， 2021 年，海口市辦公樓投資只有 7223 萬元，比 2021 年減少%。目前，海口市住宅建設已初步完成了向市場化的轉(zhuǎn)軌。 這就給房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個良好得市場環(huán)境。 市場日趨成熟，個人購房為市場需求主體 消費者理性購房，注意貨比多家，對房屋質(zhì)量、居住環(huán)境的要求更高，自我保護意識增強，個人購房占同期房屋交易量的比例為 % 。房地產(chǎn)的需求市場還是以?？诒镜厥袌鰹橹?，省內(nèi)其他市縣消費者及海南省外消費者為輔。開發(fā)商開始從注重經(jīng)濟效益到經(jīng)濟效益和社會效益兼顧，重視樓盤位置、環(huán)境、設計、質(zhì)量及市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)建立在市場需求的基礎上。戶型、結構、面積合理、小區(qū)環(huán)境優(yōu)越的商品住宅已成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主流。 海 口市商品房價格穩(wěn)步上升 根據(jù)?？谑蟹慨a(chǎn)管理部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，?？谑心壳吧唐贩夸N 售基本良好，銷售價格穩(wěn)步上漲。 2021 年商品房平均價格 2200 元 / m2，比 2021 年增長 14% ，其中商品住宅平均價格 1800 元 / m2，增長 5% ，辦公樓平均價格 3600 元 / m2，同比持平，商業(yè)用房平均價格 6000 元 / m2，增長 8% ，經(jīng)濟適用房平均價格 1300 元 / m2，與上年持平。價格得上升，顯示了消費能力在逐步提高。 2021 年 1— 8 月，?？谑蟹抗芫止厕k理新建商品房交易 3650 宗 ,面積達 485811 m2,成交金額 113228 萬元 ,平均銷售價格為 元/ m2。在銷售面積中，住宅為 萬 m2,占銷售總面積的 %,非住宅銷售僅有 萬 m2,占 %。商品房銷售中住宅所占比重過大，交易商品房用途單一化。這也說明?？诘纳虡I(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房交易缺乏。 目前已在?？谑蟹抗芫值怯浀纳唐贩款A售達 2785 宗 ,面積為 萬 m2。 積壓空置商品房總量逐步減少 據(jù)統(tǒng)計， 1999 年 12 月底，?？谑泄灿蟹e 壓空置商品房 264 萬平方米，停緩建“半拉子”工程 400 萬平方米。至 2021 年底，已消化 210 萬平方米，尚存 454 萬平方米。空置面積的減少，說明消化能力加強，但空置面積依然高企，也加大了市場的壓力。 三級市場交易逐漸活躍 據(jù)有關部門統(tǒng)計，海口市在 2021 年 1— 9 月的二手房交易達到4070 宗，同比增長 44%；面積 萬平方米，同比增長 %；成 交金額 億元，同比增長 %。在二手房交易面積中，住宅占%，平均價格 1403 元／平方米；非住宅占 %，平均價格1794 元／平方米；綜合價格為 1736 元／平方米。 來自?？诜康禺a(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1— 9 月，該交易中心平均每月的二手房銷售額為 700 萬元左右，而去年同期只為 500 萬左右。其中今年上半年平均每月的二手房銷售額更是達到900 萬元左右，與去年上半年同期相比超過了 100%。 隨著?？诙址渴袌龅慕灰琢坎粩嘣黾樱鋬r格也跟隨著穩(wěn)步上揚。據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年第二季度二手房銷售面積比上季增長 %，價格漲幅居各類商品房的首位，價格比去 年同季和上季上漲 14%和 %，其中住宅上漲 %和 %，同比漲幅比上季的 %高 個百分點。三季度二手房價格繼續(xù)穩(wěn)步上漲，住宅比去年同季上漲 %，比上季上漲 %。 三級市場得活躍，將拉動二級市場的需求，換房的需求增加將直接帶動大面積住宅的銷售，也給這部分市場細分帶來了機會。 三 . 項目區(qū)域狀況分析 （一）規(guī)劃狀況分析 城市規(guī)劃總綱：將海口建成“第二人居地” “第二居住地”是?？谑幸环N新型的城市職能，在環(huán)境優(yōu)美的熱帶旅游城市中選擇第二居住地是國際上久已流行的做法。第二居住地不僅是一個生活和規(guī)劃概念，同時也是旅游、休閑、度假等 相關產(chǎn)業(yè)職能的進一步拓展與深化。 目前在?？谫彿康南M群中，不少置業(yè)者來自島外，這樣的消費不但有利于?？谝M外來的智力與財富，同時也為進一步消除泡沫經(jīng)濟、再次振興房地產(chǎn)行業(yè)打下了基礎。 “?？谕鉃背鞘幸?guī)劃圖 海甸島整個島嶼都處在城市設計項目的范圍之內(nèi)。最近在島嶼中心地區(qū)進行了一系列高品質(zhì)的開發(fā)項目：酒店、各種類型的高端房地產(chǎn)項目、寫字摟、綜合項目摟和大學校園等。 海甸水城規(guī)劃 海甸水城規(guī)劃圖 在海甸溪和海甸二路之間的約 200 米寬地帶將會規(guī)劃為海甸水城。本項目特點是利用區(qū)域臨近海甸溪的地理特征，將水體引入?yún)^(qū)域組織空間，營造出千變?nèi)f化的空間層次和極具吸引力的“水城”空間。利用擋潮閘，保持恒定水位和水循環(huán)，從而形成清晰而又平靜的水面，可以映出河道周邊的新建樓群。 “水城”以低層建筑為主，為保證項目開發(fā)的經(jīng)濟平衡，沿海甸二路規(guī)劃一排高層建筑物，現(xiàn)存的高層建筑盡管可能保留。 內(nèi)部水體可變的島嶼空間大小將使實現(xiàn)各種不同的功能成為可能。這座市中心的運河城將規(guī)劃以辦公、購物和居住功能為主。