【正文】 1 目 錄 旅順 某 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 第一章 總論 .................................. 4 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ....................................... 4 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ...................................... 10 第二章 市場分析 ............................. 11 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ................................... 11 第二節(jié) 2021 年房地產(chǎn)市場分析 .......................... 12 第三節(jié) 2021 年旅順房地產(chǎn)市場分析 ....................... 33 結(jié)論： ................................................ 37 第三章 項(xiàng)目競爭市場分析 ...................... 38 第一節(jié) 項(xiàng)目屬性界定 ................................... 38 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 ....................................... 44 第三章 銷售策略 ............................. 50 第一節(jié) 銷售推廣策略 ................................... 50 第二節(jié) 銷售推廣方案 ................................... 51 第五章 設(shè)計(jì)方案 ............................. 53 第一 節(jié) 設(shè)計(jì)理念 ...................................... 53 第二節(jié) 設(shè)計(jì)方案 ...................................... 54 第六章 環(huán)保、消防及安全 ...................... 56 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ...................................... 56 第二節(jié) 消防 .......................................... 57 3 第三節(jié) 安全保衛(wèi) ...................................... 58 第七章 人員組織 ............................. 60 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .......................... 61 第一節(jié) 建設(shè)工期 ...................................... 61 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ............................... 61 第九章 投資估算 ............................. 64 第一節(jié) 投資估算依據(jù) ................................... 64 第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算 ................................... 64 第十章 財(cái)務(wù)評價(jià) ............................. 66 第十一章 研究結(jié)論與建議 ...................... 69 第一節(jié) 研究結(jié)論 ...................................... 69 第二節(jié) 建議 .......................................... 70 附 錄 附表： 附表 1: 項(xiàng)目投資估算表 4 附表 2：項(xiàng)目總投資來源及支出預(yù)測表 附表 3：項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測算表 附表 4：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 5： 項(xiàng)目敏感性分析表 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱 半島集團(tuán)旅順向陽街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 二、項(xiàng)目開發(fā)商概況 開發(fā) 單位名稱： 大連某置業(yè) 有限公司 注 冊地址： 法定代表人： 注冊資本： 公司類型： 有限責(zé)任公司 三、開發(fā)商簡介 大連某置業(yè) 有限公司是 大連某集團(tuán) 開發(fā)本項(xiàng)目投資組建的項(xiàng)目公司。 大連某集團(tuán) 有限公司成立于 2021 年 3 月，企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，注冊資本 5,000 萬元，是一個(gè)擁有國家城市綜合開發(fā)二級資質(zhì)的企業(yè)。截至 2021 年底， 大連某集團(tuán) 有限公司資產(chǎn)總額為 34,233 萬元。 大連某集團(tuán) 有限公司下設(shè)職能部門包括集團(tuán)綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、金融管理部、人力資源部、監(jiān)察審計(jì)部、企劃部、項(xiàng)目發(fā)展部、成本管理部等。共有員工 70 余人，具備中級以上專業(yè)職稱的有 20 人 ，其中高級職稱 8 人，中級職稱 12 人。 經(jīng)過八年的發(fā)展， 大連某集團(tuán) 形成了集房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理、貿(mào)易發(fā)展為一體的多元化集團(tuán)公司。 大連某集團(tuán) 所屬的子公司包括 大連某集團(tuán) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連半島物業(yè)有限公司、大連海苑貿(mào)易有限公司、大連欣半島酒店有限公司、大連半島窗業(yè)有限公司。 6 公司自成立以來，先后建設(shè)開發(fā)了 7 萬平方米“海苑花園”、近萬平方米的三星級“欣半島酒店”、 7 萬平方米“半島故鄉(xiāng)”、近 8 萬平方米“半島聽濤一期”等項(xiàng)目， 2 萬平方米“半島聽濤二期”。公司開發(fā)的“海苑花園”實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工、當(dāng)年竣工、當(dāng)年銷 售完畢的良好業(yè)績。 公司于 2021 年通過 ISO9000： 2021 國際質(zhì)量體系認(rèn)證，成為大連市第一家通過 2021 版質(zhì)量認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)。 大連某集團(tuán) 有限公司自建立之初便以“創(chuàng)大連本土品牌，建半島知名企業(yè)”為宗旨，并將創(chuàng)建美好的生活環(huán)境與居住文化作為使命。作為一家肩負(fù)社會(huì)責(zé)任的民營企業(yè)，半島集團(tuán)不僅把“捐資助教”的國家號召落到了實(shí)處 —— 投資興建了三所希望小學(xué)，還把“城市反哺農(nóng)村、企業(yè)扶助貧困”的和諧社會(huì)精神，發(fā)展成為了一個(gè)持久而深遠(yuǎn)的企業(yè)道德建設(shè)方向、企業(yè)文化塑造行為。半島集團(tuán)向社會(huì)承諾，今后每開發(fā)建設(shè)一個(gè)小區(qū) ,將為社會(huì)奉獻(xiàn)一份愛心，向社會(huì)捐助一所希望小學(xué)。 四、開發(fā)商 所獲獎(jiǎng)項(xiàng) 大連某集團(tuán) 歷年所獲榮譽(yù)如下： 2021 年 3 月 獲“老百姓最喜愛的房地產(chǎn)品牌”； 2021 年 5 月 半島故鄉(xiāng)獲“遼寧地區(qū)深受公眾歡迎滿意的樓盤”； 2021 年 7 月 “大連市十大房地產(chǎn)誠信企業(yè)之一”； 2021 年 8 月 “大連市西崗區(qū)社區(qū)工作共建先進(jìn)單位”； 2021 年 “經(jīng)濟(jì)發(fā)展猛虎獎(jiǎng)”稱號 7 2021 年 10 月 半島聽濤獲“ 中國居住環(huán)境樓盤”； 2021 年 被評為大連 市“著名商標(biāo)” 2021 年 9 月 大連地產(chǎn) 16 企、 16 盤、 16 人榮耀榜評選中，“半島聽濤”榮獲“最受關(guān)注優(yōu)秀樓盤”稱號（ 12 月份富麗華頒獎(jiǎng)）； 2021 年 11 月 第八屆中國住交會(huì)上海新國際博覽中心，“半島聽濤”項(xiàng)目獲得 CIHAF2021 中國名盤獎(jiǎng)； 2021 年 12 月“半島聽濤”在北京人民大會(huì)堂榮獲中國房協(xié)頒發(fā)的“中國最佳樓盤戶型獎(jiǎng)”； 1 2021 年 榮獲“中國和諧地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿ζ髽I(yè)獎(jiǎng)” 1 2021 年榮獲中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的“中國值得尊敬房地產(chǎn)品牌企業(yè)”。 1 2021 年 榮獲“大連市希望工程貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” 1 2021 年 11 月，“半島聽濤”項(xiàng)目榮獲品牌中國產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟頒發(fā)的“ 2021 大連年度領(lǐng)軍品牌” 1 2021 年 半島聽濤項(xiàng)目榮獲國際優(yōu)秀住宅規(guī)劃競賽金獎(jiǎng) 1 2021 年 公司榮獲“沙河口區(qū)慈善事業(yè)突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” 1 2021 年 公司被遼寧省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予“遼寧省房地產(chǎn)信用 AAA 級企業(yè)”稱號 五 、項(xiàng)目提出的理由與過程 全國房地產(chǎn)概況 在我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的今天，住房越來越受到廣大人民 8 群眾的關(guān)注。在過去三年內(nèi)，全 國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為 21 億平方米，年均住宅竣工面積 7 億平方米，是改革開放以來住宅竣工面積的 3 倍以上 ； 城鎮(zhèn)人均住宅面積由 1997 年的 平方米，提高到 2021 年的28 平方米，戶均達(dá)到 80 多平方米 。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 刺激了國內(nèi) 住房需求，有效的拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長 ， 1998 年以來，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重由 1997 年的不到 6%，增加到 2021 年的 10%，每年拉動(dòng)GDP 增長 1 個(gè)百分點(diǎn)以上。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年底 ， 城鎮(zhèn)人口 超過 6 億 人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，預(yù)計(jì)到 2021 年將達(dá)到 48%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 億 ；到 2020 年將超過 60%，城鎮(zhèn)人口超過 8 億，城鎮(zhèn)化加速將帶動(dòng)住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長時(shí)期 ， 以上數(shù)據(jù)表明我國房地產(chǎn)開發(fā) 的長遠(yuǎn) 前景 比較 樂觀。 大連市房地產(chǎn)概況 大連作為我國重要的工業(yè)、港口、貿(mào)易和旅游城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快 （最近五年 GDP 均為 14%以上） ，城市人口增長迅速 （從 2021 年到 2021 年年均人口增長率為 %， 0 08 年更是達(dá)到 12%以上），經(jīng)濟(jì)的增長和人口的增加有力的推動(dòng)了房地產(chǎn) 業(yè) 的發(fā)展； 反之， 從區(qū)域發(fā)展上來看，隨著城市“西拓北進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，大連市城市向北部、 西部及城市邊緣區(qū)域迅速拓展 ， 帶來了 人群 的快速 蔓延擴(kuò)張 ， 形成 城市中心區(qū)的人口外移，由此產(chǎn)生大量的內(nèi)部剛性需求。另外由于大連城市發(fā)展快速，使得全國特別是東三省的客戶向往在大連居住 ，產(chǎn)生大量的外埠需求 。 綜合以上，使得大連的房地產(chǎn)市場逐漸趨向于內(nèi)需與外向型客戶 9 共同支撐的局面，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 旅順房地產(chǎn)市場概況 旅順口區(qū) 作為大連市 “西拓北進(jìn)” 中“西拓” 的重點(diǎn)區(qū)域 ，隨著工業(yè)化 水平的提高 及城鎮(zhèn)化進(jìn) 程的快速推進(jìn)， 特別是 旅順口區(qū) 的全面開放帶 來 的 強(qiáng)勁 發(fā)展勢頭漸漸顯露 ，其 房地產(chǎn) 需求市場 也在逐漸的擴(kuò)大， 且需求市場特性也逐漸的由明顯的外向型支撐轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)外相結(jié)合的復(fù)合型健康需求市場 ，需求體系的逐漸穩(wěn)固化為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。 在房地產(chǎn)投資方面， 近幾年 來旅順良好的發(fā)展勢頭已經(jīng)吸引了國內(nèi)一線的房地產(chǎn)企業(yè)，諸多地產(chǎn)品牌已經(jīng)開始在旅順進(jìn)行土地儲(chǔ)備，為區(qū)域發(fā)展布局下了宏偉的藍(lán)圖。因此在需求、投資、規(guī)劃三項(xiàng)的利好下，其房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆? 該項(xiàng)目的建設(shè)正是在上述宏觀大背景和微觀環(huán)境兩個(gè)層面市場分析的基礎(chǔ)上提出來的。 六 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 《投資項(xiàng)目可行性研究指南 》； 國家計(jì)委辦公廳 關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》的通知（計(jì)辦投資 [2021]15 號）； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 國家有關(guān)部門頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定 ； 2021 年大連市政府工作報(bào)告； 大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟(jì)上新臺(tái)階的規(guī)劃綱要》 ； 大連市城市總體規(guī)劃 ； 10 遼寧省建筑工程投資概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ； 大連統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù) 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 位于大連市 旅順 老城區(qū) ， 該項(xiàng)目 南側(cè)緊鄰向陽路 ，北 側(cè)為山林地， 西側(cè)靠近營順路 ，是旅順 北路進(jìn)入旅順老城區(qū)的入口處 。 二、用地面積及建設(shè)規(guī)模 “ 半島集團(tuán)旅順向陽街項(xiàng)目 ” 項(xiàng)目土地面積為 144,360 平方米，規(guī)劃建筑總面積 約 為 173,232 平方米