【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 18 頁 常州住宅物業(yè)公共服務(wù)工時定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 18 頁 常州市物業(yè)管理協(xié)會 編 制 說 明 物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵在于建立物業(yè)管理市場化競爭機制，建立統(tǒng)一、開放、健康、有序的物業(yè)管理市場。 為此，我們協(xié)會組織對物業(yè)管理公共服務(wù)中各項服務(wù)勞動工時定額進行了調(diào)查、測算和量化，根據(jù)行業(yè)的實際用工水平在多層次、多角度反復(fù)進行計算的基礎(chǔ)上制訂出 《常州市住宅物業(yè)服務(wù)工時定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱“標(biāo)準(zhǔn)”） ，為形成完全市場化的用工成本測算機制提供依據(jù)，使廣大的物管企業(yè)有一個比較規(guī) 范的市場競爭環(huán)境、從而為推動物業(yè)管理行業(yè)的市場化進程和前期物業(yè)管理招投標(biāo)公開、公平、公正的進行創(chuàng)造了條件。 本“標(biāo)準(zhǔn)”是通過對部分物業(yè)管理公共服務(wù)項目中各主要分項的勞動工時定額進行逐項測算，后經(jīng)市、區(qū)房管局、市物價局、協(xié)會企工委、業(yè)工委、部分企業(yè)和業(yè)主代表反復(fù)討論，形成了物業(yè)管理單項服務(wù)勞動工時定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，它比較具體地明確了物業(yè)管理中各單項服務(wù)的有效勞動工時定額，成為前期物業(yè)管理招投標(biāo)中成本測算的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，對體現(xiàn)“質(zhì)價相符”的服務(wù)和“明明白白”的消費，規(guī)范物業(yè)管理行為，保護企業(yè)、業(yè)主雙方的合法權(quán)益，促 進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展有著明顯積極的作用。 本“標(biāo)準(zhǔn)”共分 九類四十三個 分項，測算范圍和內(nèi)容主要包含了住宅物業(yè)管理中的 客戶服務(wù)、公 共設(shè)施設(shè)備維保、保潔、綠化、保安、 辦公費用等六大 類公共服務(wù)的分項成本和 固定資產(chǎn)折舊、 保險費用、法定稅費等 三大類 間接成本，它的勞動工時定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，主要適用于常州市行政區(qū)域范圍內(nèi)住宅類物業(yè)前期物業(yè)管理招投標(biāo)中的成本測算的量化依據(jù)和物業(yè)管理招投標(biāo)中的參考依據(jù)。物業(yè)管理單項服務(wù)工時費是由工時定額乘工時單價來作簡略計算，各企業(yè)工時單價可根據(jù)的自身規(guī)模、技術(shù)水平以及社會物價情況和國家有 關(guān)政策來核定。 本“標(biāo)準(zhǔn)”為有效勞動工時，是以每人每天 8 小時的工作時間為測算依據(jù)，但不包括節(jié)假日等其他用工在內(nèi)；該“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”中還提供了各分項服務(wù)中最基本的“用材耗能”分析參考數(shù)據(jù)，具有一定時段內(nèi)的參考性（合同另有約定的除外），但具體方案應(yīng)根據(jù)客戶的具體要求來對應(yīng)。 本“標(biāo)準(zhǔn)”中被測算的物管小區(qū)平均管理面積為十五萬平方米，但不包括小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公建配套房的管理工時成本的測算（如：公共車庫、會所等）。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 18 頁 推行本“標(biāo)準(zhǔn)” 有利于促進物業(yè)服務(wù)定價模式的改革；有利于提高物管企業(yè)的經(jīng)營管理水平；有利于企業(yè)公平 競爭，避免暗箱操作；有利于招投標(biāo)雙方風(fēng)險合理分擔(dān)。 我們將根據(jù)市場的實際變化 同時聽取社會各界的合理化意見和建議，對部分物業(yè)服務(wù)分項中不適應(yīng)市場發(fā)展需求的部分，及時地進行完善補充和揚棄。 常州市物業(yè)管理協(xié)會 2020 年 5 月 一、 客戶服務(wù)工時定額 內(nèi)容 項目 服務(wù)范圍 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 工時定額 用材耗能 備注 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 18 頁 管理人員成本 （ 1）負責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施； （ 2）對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃，組織實施； （ 3）受理住戶咨詢、投訴、報修、預(yù)約服務(wù)、為住戶排憂解難； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作； （ 5）建立規(guī)章制度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； （ 7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理； （ 8）員工統(tǒng)一著裝，持證上崗； （ 9）進行物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高。 （ 1）每三個月向委托方報告一次計劃實施情況； （ 2）每年一次； （ 3）白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應(yīng)急事件；一般性投訴與服務(wù)當(dāng)日解決，其它不能當(dāng)日解決的，承諾或約定解決時限 并作出合理解釋； （ 4）按有關(guān)部門及政策、法規(guī)要求執(zhí)行； （ 5）制度健全；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好； （ 6）內(nèi)容合法，手續(xù)完備； （ 7）有專人維護，內(nèi)容完整、準(zhǔn)確、有效、更新及時； （ 8）分工種著裝，配戴胸牌；按規(guī)定要求持證上崗； （ 9）每 6 個月進行一次，并作分析、評估且有改進措施 按 2 萬平方米配備一名管理人員。 1.（每天按8 小時計算 2. 每月合計： 240工時 3. 所測算的小區(qū)平均建筑面積為 15萬平方米） 工作服 …… 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 18 頁 二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護保養(yǎng)費用 內(nèi)容 項目 服務(wù)范圍 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 工時定額 用材耗能 備注 1. 供配電系統(tǒng) （ 1）保持配電房清潔衛(wèi)生； （ 1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬； 4 工時 /月 工作服 工具等 根據(jù)項目不同，按合同約定結(jié)算 （ 1） （ 10）項中不包括高低配電房的 24 小時值班監(jiān)控工時） （ 2）檢查變壓器電壓、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的狀況， 用電負荷高峰時增加檢查的次數(shù)，并