【正文】 第一章 總 論 一、項目背景 （一）項目名稱： 長興高速鐵路站站前廣場工程 項目 （二）承辦單位： 長興城市建設有限公司 （三） 項目可研報告編制依據(jù) 《 長興縣城市總體規(guī)劃》（ 20212020） 《長興環(huán)太湖開發(fā)帶概念規(guī)劃》（ 2021） 湖州市建設局《湖州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》 長興縣建設局《 長興高速鐵路站站前廣場工程 設計要求》附規(guī)劃紅線圖 《 長興太湖新區(qū)控制性詳細規(guī)劃及站前區(qū)城市設計》 長興縣建設局《關于 長興高速鐵路站站前廣場工程 設計方案項目規(guī)劃例會審批意見書》 項目可研 報告編制委托書 《 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 》 （第三版） 《 投資項目可行性研究指南 》 現(xiàn)行有關的建設法規(guī)、規(guī)范 二、項目概況 （一）建設要求 本項目 的進行有 利于推動太湖環(huán)線的開發(fā)建設，依托高鐵車站，廣場周邊地區(qū)將建設成為集站前服務功能、科技研發(fā)功能、生產(chǎn)性服務業(yè)功能、旅游集散功能、生活服務功能為一體的現(xiàn)代新城區(qū)。 （二 ）建設范圍 長興高速鐵路站站前廣場工程 位于 長興縣太湖新區(qū)，為杭寧高速鐵路長興站的建設用地。 工程 南至發(fā)展大道，西接站前路，東側與北側均為規(guī)劃城市次干道。高鐵以高架方式南北向穿 越地塊。車站站房位于地塊中央。用地總面積為 公頃，其中車站站房占地面積約為 7250 平方米（不含高架軌道下設備用房）。車站站房將用地分成東西兩部分：西部為面積約３萬平方米的車站廣場用地，承擔著與城市聯(lián)系的功能；東部為軌道交通設施及配套停車位。 地塊周邊自然景觀資源豐富。 （三）建設內容 本項目建設內容分 商業(yè)街 、 旅店 、廣場、市政道路、給排水、景觀綠化、水景、 夜景照明 、停車場、建筑小品等 。 （四）建設規(guī)模 該工程 用地總面積為 公頃，其中車站站房占地面積約為7250 平方米（不含高架軌道下設備用房 ）。車站站房將用地分成東西兩部分：西部為面積約３萬平方米的車站廣場用地，承擔著與城市聯(lián)系的功能；東部為軌道交通設施及配套停車位。 （ 五 ）主要建設條件 本項目建設符合長興縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)域內供水、供電、通訊等配套設施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設的條件。 （ 六 ） 項目投入總資金、資金籌措及使用計劃 項目投入總資金 本項目投入總資金 33145 萬元，其中工程費用 21137 萬元，工程 建設其他費用 9060 萬元，建設期利息 2947 萬元。 資金籌措計劃 本項目資金來源有 二 個渠道：一是自有資金；二是銀行 貸款。 資金使用計劃 投入計劃如下，自有資金 億 全部用于投資；商請銀行 五年期貸款 2 億元。 三、主要結論與建議 （一）主要結論 本項目系 高鐵站前廣場及相關配套設施 項目， 能 直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益， 且 項目的社會效益比較明顯，維護了長興的社會穩(wěn)定 ，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高 中低收入 居民的 生活環(huán)境和生活質量 。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎設施建設，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設的綜合效益顯著。 （二）建議 建議 在工程建設中建立權責分明、制約有效的機 制，更 有效地控制項目的投資、工期、質量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權責。 第二章 項目建設背景及必要性 一、項目建設背景 長興地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于 浙江省最北端 ，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。 處于 長江三角洲的地理中心 ， 全縣面積 1430 平方公里， 轄 10 鎮(zhèn) 6 鄉(xiāng) 和 1 個省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) ，現(xiàn)有人 口 62 萬，長興山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。 是長江三角 洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的 新興 城市。 近年來， 長興縣 在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進， 國民 經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強， 按照建設山水園林型現(xiàn)代化新興城市的目標，長興縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等五張名片，并已 榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣 、 全國綜合實力“百強縣” 、 “ 省級示范文明城市”、“ 國家園林縣城”、“ 國際花園城市 ” 等稱號。 工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運行質量得到改善，以技術改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造，機械 電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，技術含量高、附加值大的高新技術產(chǎn)品發(fā)展較快；長興實施了大力發(fā)展高效農業(yè)，走農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的農業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調整糧經(jīng)比例，大力推進效益農業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農業(yè)主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同時農業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；長興縣還以 區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿物流中心初具規(guī)模 。 2021 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 240 億元， 2021年全縣完成財政總收入 億元， 比 2021 年增長 10%； 完成地方財政收入 億元，比 2021 年增長 %； 全年完成固定資產(chǎn)投資 億元 ； 社會消費品零售總額 億元 ?？梢姡? 長興以科學發(fā)展為主題，結構調整為主線，擴大開放為主調，堅持發(fā)展為第一要務，已 真正 步入一個高速、穩(wěn)定的良性 發(fā)展 期。 長興縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城 區(qū)作為 向 外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設大開發(fā)的熱潮。在 縣委、 縣 政府的正確領導 下、按照 “ 人民城市人民建 ” 的方針，經(jīng)過多年的建設發(fā)展，城市的基礎設施基本齊全，城市的服務功能不斷完善。特別是改革開放二十 多 年來，城市建設步入快車道。 縣 委、 縣 政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好 。同時大膽 改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎設施建設力度，有力地拉動了全 縣 經(jīng)濟增長。在加快城市基礎設施建設的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設穩(wěn)步 有序 發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。 長興縣 居民 普遍 感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境 美了，生活更 舒適了。 二、項目建設必要性 （一）、本項目建設是加快長興城市建設的需要 隨著近幾年長興經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，城市建設呈現(xiàn)新面貌。2021 年全 縣 市政建設投入資金 35 億元，比 2021 年增長 %，中心城市建成區(qū)面積擴展到 38 平方公里，建成區(qū)內集聚人口 30 萬人，城市框架拉大至 48 平方公里，城市化率達到 56%。以上數(shù)據(jù)客觀顯示長興城市的建設速度是相當快速的，城市化水平不斷提高。 浙江省 《環(huán)杭州灣地區(qū)城市群空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》 提出長興中心城市在 2020 年將發(fā)展成為一個 50 萬人口的大城市的目標。長興總 體規(guī)劃明確至 2020 年城市用地規(guī)模達 80 平方公里。 城市化水平達到76%。 因此，未來大約十年的時間，必須積極拓展城市空間，集聚城市人口，加強城市建設，以實現(xiàn)長興城市的高度城市化和現(xiàn)代化。根據(jù)城市化及規(guī)劃要求，對 太湖新區(qū) 的開發(fā)建設已經(jīng)提到了政府的工作日程。 （ 二 ）、本項目建設是緩解城市用地緊張的需要 長興城區(qū)用地日趨緊張，急需開辟一塊新區(qū)以滿足城市的擴張需要。長興城市總體規(guī)劃發(fā)展方向是 向北建設龍山 行政 新區(qū)；向東擴展太湖新區(qū) ；向南發(fā)展與縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相配套的雉城工業(yè)園區(qū)；向西發(fā)展建設 城市居住區(qū) 。 目前，龍山新區(qū)為行政 中心所在地，規(guī)劃建設用地已經(jīng)飽和，向南城市空間被宣杭鐵路分割阻斷，且鐵路南面是雉城工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地。因此，緊鄰老城區(qū)的北面、南面用地都已定性，且趨于飽和，而城市 東面的太湖新區(qū) 尚有城市寶貴的城市建設預留用地，城市居住區(qū)的發(fā)展只能往城市 東 面發(fā)展。 （ 三 ）、本項目建設是創(chuàng)建生態(tài)縣、提高城市品位的需要 2021 年長興縣 成功地被評為國家園林縣城。 2021 年我縣成功取得“ 國際花園城市 ”稱號。當前，我縣正積極創(chuàng)建生態(tài)縣。無論是國家園林城市、“國際花園城市”還是生態(tài)縣都對城市綠地建設尤其是人居公共綠地指標提出了十分嚴格的 要求。現(xiàn)在的城市建成區(qū)面積有限，而人口不斷增加，勢必造成老城區(qū)綠化的人均指標不足問題。因此，必須在城市 太湖 新區(qū)中提高綠化面積和綠化品質。 規(guī)劃 城市 太湖 新區(qū) 位于長興縣城 東 ，以 太湖 為中心。無論區(qū)位條件，還是自然景觀環(huán)境，這都是長興僅存的風水寶地。通過規(guī)劃組織合理的功能布局、道路交通、綠化景觀，引導有效的開發(fā)模式，突出太湖水上 公園、 太湖 生態(tài)景觀區(qū)及 太湖湖邊 休閑區(qū)，力求將該區(qū)建成品質卓越的、功能復合的可持續(xù)發(fā)展城市綜合區(qū)。我們有理由相信，借鑒近幾年的城市新區(qū)的成功開發(fā)經(jīng)驗，同時吸取規(guī)劃建設中的教訓，我們一定能將長興 太湖 新區(qū)打造成長興的一個高品質生態(tài)型居住新區(qū)。 （ 四 ）、本項目建設是緩解城市交通壓力的需要 長興城市人口不斷增加，但主要人口集中在老城區(qū)，近 20 萬人口居住在只有 8 平方公里的老城區(qū)，老城區(qū)的人口過度密集。建設用地特別是居住用地日趨緊張，人均居住用地面積不斷下降，直接導致城市交通壓力越來越大。盡管這幾年我們不斷實施道路改造、擴建工程和啟動新的道路建設，如畫溪大道、濱河大道、金陵路改造等項目建設，但是仍然難以解決中心城區(qū)的交通擁擠、行車難的問題。由于城市的空間局限，通過城市內部道路的建設與改造的方法非根本之道。 尋 求新的城市居住空間，分流老城區(qū)人口和車流才是必然的選擇。 綜上所述，該項目的實施是十分必要和迫切的，具有極其重要的現(xiàn)實意義和巨大的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益。 為了謀求長興 城市新一輪 發(fā)展，更好地展示城市風貌， 必須緊緊抓住建設機遇，積極拓展城市空間，加快建設 長興高速鐵路站站前廣場，加快建設太湖 新區(qū) ，以早日實現(xiàn)我縣山水園林型現(xiàn)代化新興城市目標 第三章 建設單位概況 長興城市建設有限公司（以下簡稱：城建公司）成立于 2021 年3 月，注冊資金 100000 萬元，法定 代表人趙志有，由長興縣城市建設發(fā)展總公司出資組建的國有獨資企業(yè) 。公司的經(jīng)營范圍是：城市基礎設施、城市公用設施建設。公司同時也是長興縣城市建設、經(jīng)營城市和對外投融資的 主要 平臺 之一 。 城建公司是長興縣新型城市化建設的主體之一，公司擁有四大優(yōu)勢：一是政策支撐優(yōu)勢?？梢愿鶕?jù)總體規(guī)劃準確把握區(qū)域地塊的性質和功能定位，預先測算和核定拆遷安置補償成本；二是規(guī)劃策劃優(yōu)勢?？?以針對不同區(qū)域、片區(qū)地塊的不同情況，通盤謀劃，有效整合，促使項目的連片改造，規(guī)模開發(fā)，保障項目的合理性；三是組織實施優(yōu)勢。可以通過溝通 、配合各政府部門，統(tǒng)籌推進和解決具體項目的拆遷和安置問題；四是市場運作優(yōu)勢。公司具有投融資和項目開發(fā)、經(jīng)營的職責，可以依托公司，具體協(xié)商項目策劃實施方案，保障項目的經(jīng)濟性和可操作性。 城建公司的宗旨是全面配合我縣舊城區(qū)的改造、進一步改善老城區(qū)人居環(huán)境；為城市建設籌措資金、為廣大市民提供合格的公共產(chǎn)品和服務、確保國有資產(chǎn)安全增值。 長興城市建設有限公司投入產(chǎn)出流程表 縣財政重點工程撥款 縣建 設局城市配套費收入 城建公司項目周轉金 銀行貸款 投 入 道路基礎設施建設 區(qū)域地塊征地拆遷補償 產(chǎn) 出 道路區(qū)域地價升值帶來土地的出讓金 拆遷地塊拍賣后形成土地出讓金收入 第四章 建設規(guī)模 一、建設規(guī)模依據(jù)與原則 （一） 建設規(guī)模依據(jù) 根據(jù)長興縣政府 依托高鐵車站，推動太湖環(huán)線的 開發(fā)建設要求。廣場周邊地區(qū)將建設成為集站前服務功能、科技研發(fā)功能、生產(chǎn)性服務業(yè)功能、旅游集散功能、生活服務功能為一體的現(xiàn)代新城區(qū) ，研究確定本項目規(guī)模。 （二） 建設規(guī)?；?原 則 堅持適度發(fā)展，加快建設，不斷完善的愿則。從 高鐵車站 實際需要出發(fā)，利用現(xiàn)有的建設條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧今后發(fā)展，在標準上，既符合我國國情又適應人民群眾不斷增長的生活消費水平。充分體現(xiàn)多元化服務及多種形式的建筑規(guī)模的合理配比，達到社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。 （三）