【正文】 土地開發(fā)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 1 總論 .............................................. 1 項(xiàng)目背景 ..................................... 1 研究內(nèi)容 ..................................... 3 主要研究結(jié)論 ................................. 4 2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)及市場分析 ............................... 14 建設(shè)現(xiàn)狀與進(jìn)展 .............................. 14 發(fā)展規(guī)劃 .................................... 16 發(fā)展有利條件分析 ............................ 17 土地銷售前景及價(jià)格預(yù)測 ...................... 21 3 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模 ............................... 24 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的論證 .............................. 24 建設(shè)內(nèi)容 .................................... 24 建設(shè)規(guī)模 .................................... 25 4 建設(shè)條件與方案設(shè)計(jì) ............................... 27 場址現(xiàn)狀 .................................... 27 場址建設(shè)條件 ................................ 27 道路方案設(shè)計(jì) ................................ 31 給水工程 .................................... 38 排水工程 .................................... 39 照明工程 .................................... 41 交通工程 .................................... 42 消防工程 .................................... 42 5 項(xiàng)目的運(yùn)作與管理 ................................. 44 管理模式 .................................... 44 對外招商與經(jīng)營 .............................. 44 組織機(jī)構(gòu) .................................... 45 6 項(xiàng)目實(shí)施方案及進(jìn)度安排 ........................... 46 項(xiàng)目實(shí)施方案 ................................ 46 施工措施 .................................... 49 建設(shè)工 期安排與實(shí)施計(jì)劃 ...................... 50 7 投資估算與資金籌措 ............................... 51 投資估算 .................................... 51 資金籌措及還貸 .............................. 54 8 財(cái)務(wù)分析 ......................................... 56 編制依據(jù) .................................... 56 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .................................... 56 營業(yè)收入及稅金估算 .......................... 56 總成本費(fèi)用 .................................. 57 利潤 ........................................ 58 財(cái)務(wù)盈利能力 分析 ............................ 58 財(cái)務(wù)生存能力分析 ............................ 59 清償能力分析 ................................ 59 不確定性分析 ................................ 60 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 ............................... 61 9 環(huán)境保護(hù) ......................................... 62 編制依據(jù) .................................... 62 環(huán)境現(xiàn)狀 .................................... 62 環(huán)境影響 .................................... 62 綜合治理及措施 .............................. 62 10 節(jié)能評價(jià) ........................................ 65 道路運(yùn)輸節(jié)能評價(jià)概述 ....................... 65 道路燃油消耗影響因素 ....................... 66 燃油節(jié)約 ................................... 67 節(jié)能分析 ................................... 67 11 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................ 68 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識別 ........................... 68 風(fēng)險(xiǎn)評估 ................................... 69 降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 ......................... 71 12 問題與建議 ...................................... 73 ......................... 73 關(guān)于環(huán)境保護(hù) ............................... 73 關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施措施 ........................... 73 關(guān)于防洪 ................................... 73 1 1 總論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 新區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)單位簡況 湖南城陵磯臨港新區(qū)開發(fā)投資有限公司是經(jīng)云溪區(qū)政府授權(quán)的項(xiàng)目投資主體，是岳陽市、云溪區(qū)兩級人民政府于 20xx 年 1 月出資組建的具有獨(dú)立法人資格的國有公司。注冊資本 17000 萬元。該公司經(jīng)市、區(qū)人民政府授權(quán)，代表政府負(fù)責(zé)港區(qū)的投融資工作和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。公司依照《公司法》運(yùn)作，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營核算。 湖南城陵磯臨港新區(qū)開發(fā)投資有限公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制， 下設(shè)綜合辦公室、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、規(guī)劃建設(shè)部、招商部五個(gè)科室，運(yùn)作機(jī)制完善。公司現(xiàn)有員工 30 人，其中專業(yè)技術(shù)人員 22 人，員工全部具有大專以上的文化學(xué)歷。 項(xiàng)目 簡介 本項(xiàng)目為 新區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ， 主要包括 湖南城陵磯新區(qū) 的 2435 畝土地開發(fā) 及 黃泥溝路 建設(shè)，黃泥溝路 作為 湖南城陵磯新區(qū) “三縱三橫一環(huán)”的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中的“一 橫 ”，是該區(qū) 道路網(wǎng)絡(luò)中極其重要的組成部分， 規(guī)劃 西 起 沿江 路， 東 至 107 國道 ，道 2 路長度 8000m；路幅寬度為 30m。 項(xiàng)目背景及編制依據(jù) 項(xiàng)目背景 湖南 城陵磯新區(qū)位于岳陽市云溪區(qū)境內(nèi)，是岳陽市推進(jìn)工業(yè)化和新型城市化的核心區(qū)域，總規(guī)劃用地面積 平方公里，擁有全國 28 個(gè)內(nèi)河主樞紐港之一的城陵磯港，是國家對外貿(mào)易一類開放港口，湖南省長 江 干線上唯一口岸，長江航運(yùn)和湘江航運(yùn)重要的中轉(zhuǎn)站，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。為加快地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，充分利用好區(qū)域優(yōu)勢資源，建設(shè)特色岳陽，根據(jù)省委書記張春賢提出的“優(yōu)勢優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展”的要求，充分發(fā)揮岳陽通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢，岳陽市委、市政府提出并實(shí)施了湖南城陵磯新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略。港區(qū)開發(fā)啟動(dòng)實(shí)施以來，發(fā)展態(tài)勢良好。城陵磯新港有限公司（以 下簡稱新港公司） 總投資 16 億元，建設(shè)年通過能力 88 萬標(biāo)箱的國際集裝箱碼頭，目前，投資 6 億元的一期工程于 20xx 年 6 月建成開港，年吞吐量 30 萬標(biāo)箱；三期建成后，散貨、件雜貨將達(dá)到 1000 萬噸。同時(shí)，已有中遠(yuǎn)化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙、恒陽化工儲運(yùn)等一批投資過億元的現(xiàn)代工業(yè)和物流儲運(yùn)企業(yè)落戶。 為加大港區(qū)開發(fā)建設(shè)力度 ， 適應(yīng)港區(qū)招商形勢的需要，優(yōu)先發(fā)展 土地開發(fā)及 道路交通設(shè)施 和 城市配套設(shè)施成為當(dāng)務(wù)之急。根據(jù) 湖南城陵磯新區(qū) 總體規(guī)劃與分步開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃，云溪區(qū)政府?dāng)M加速港區(qū) 土地開發(fā) 及 道路建設(shè) 進(jìn)程，在城陵磯新區(qū) 內(nèi)建設(shè) 36 條區(qū)內(nèi) 3 道路 及附近的土地開發(fā) 。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ⑴ 岳府閱 [20xx]8 號《關(guān)于岳陽城陵磯新區(qū)建設(shè)有關(guān)問題的會(huì)議紀(jì)要》； ⑵ 岳政發(fā) (20xx)5 號《岳陽市人民政府關(guān)于加快湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)的若干意見》； ⑶ 《岳陽市城市總體規(guī)劃》（ 20xx— 2030）； ⑷ 《岳陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； ⑸ 《湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃》 (20xx2020)； ⑹ 國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； ⑺ 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； ⑻ 建設(shè)單位提供的其他 各項(xiàng)基礎(chǔ)資料 。 研究內(nèi)容 通過對擬建項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、交通運(yùn)輸、自然 條件等內(nèi)容的詳細(xì)調(diào)查、研究、分析，依據(jù)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，重點(diǎn)研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ； 同時(shí) ， 結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)和規(guī)劃路網(wǎng)研究論證路線走向 、 工程方案、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、資金來源和經(jīng)濟(jì)效益等，編制成《 新區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 可行性研究報(bào)告》。本報(bào)告主要研究內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性； 4 (2)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析與發(fā)展預(yù)測； (3)建設(shè)方案與標(biāo)準(zhǔn)； (4)建設(shè)條件與方案比選； (5)投資估算及資金籌措； (6)經(jīng)濟(jì)評價(jià)； (7)工程環(huán)境影響分析； (8) 節(jié)能評價(jià)； (9) 問題與建議。 主要研究結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ⑴ 是 推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè) 的需要 資源環(huán)境約束和經(jīng)濟(jì)快速增長的矛盾 ,已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型 區(qū) 域經(jīng)濟(jì) ,對于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 ,建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì) ,推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城市化都有著重要的意義。 湖南城陵磯新區(qū)，已納入 經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的 長株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè) 配套改革試驗(yàn)區(qū)的 濱湖示范區(qū) 范疇 ，作為 湖南省長江干線上唯一口岸 ，該區(qū)建設(shè)對 推動(dòng) 長株潭示 范區(qū)的整體建設(shè)和發(fā)展起著非常重要的作用。按產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新區(qū)今后將是長株潭城市群物流、航運(yùn)、加工制造基地和原材料供應(yīng)基地。因而快速搞好新區(qū) 土地開發(fā)及 基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，建好新區(qū)并發(fā)揮相應(yīng)功能，對長株潭城市 5 群 “兩型社會(huì)”建設(shè) 具有很大的推動(dòng)作用。 ⑵是 促進(jìn) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要 《岳陽市人民政府關(guān)于加快湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)的若干意見》岳政發(fā) [20xx]5 號指出：湖南城陵磯新區(qū)要 按照“產(chǎn)業(yè)高地、試驗(yàn)新區(qū)、臨港新城”的定位，把新區(qū)建設(shè)成為長江中游區(qū)域性航運(yùn)物流中心，中南地區(qū)重要的石化產(chǎn)業(yè)基地、電力能源工業(yè)基地、出口加工基地和先 進(jìn)制造業(yè)基地，湖南省對外開放的重要門戶，岳陽市科學(xué)跨越、和諧崛起的先導(dǎo)區(qū)。 要想把湖南城陵磯新區(qū)發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)高地、試驗(yàn)新區(qū)、臨港新城，就必須把新區(qū)的 土地開發(fā)及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放在第一步， 新區(qū) 土地開發(fā)及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 是 新區(qū) “提質(zhì)擴(kuò)容”的重要載體，它不僅為新區(qū) 的發(fā)展、人民的生產(chǎn)、生活提供重要的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)，也是引導(dǎo)城市用地布局健康合理發(fā)展的重大舉措。 該 項(xiàng)目的建設(shè)不僅 可加強(qiáng) 區(qū) 域內(nèi) 各片區(qū)之間的交通聯(lián)系，有效的改善企業(yè)的投資環(huán)境，也將 可以 促進(jìn)工業(yè)區(qū)土地升值 ,加快城市的提質(zhì)擴(kuò)容步伐 ,使得新區(qū)人流、物流暢通無阻，吸引更多的投 資商來 該區(qū) 投資興業(yè)，促進(jìn)湖南城陵磯新區(qū)的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。 ⑶是完善云溪區(qū)用地狀況和交通體系的需要 云溪區(qū)內(nèi)的土地大部分為丘崗地，此次結(jié)合 土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，對城區(qū)內(nèi)的 黃泥溝路 沿線兩廂土地進(jìn)行平整，土地平整后將有利于城區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)和緊張的用地需求。 根據(jù)規(guī)劃，云溪區(qū)城區(qū)面積為 平方公里，規(guī)劃城市道路 6 總長度約 110km。目前云溪區(qū)城市交通主要以道路為主，本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)僅有 107