【正文】 第一篇：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費拖欠糾紛一案代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人。現(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進行維護。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價。，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責(zé)人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致成都市某某區(qū)人民法院訴訟代理人：某某律師某某 法務(wù)人員二零一八年十月二十三日第二篇：物業(yè)服務(wù)合同糾紛代理詞（推薦）篇一：某某物業(yè)合同糾紛代理詞新 成都某某物業(yè)訴業(yè)主物業(yè)費拖欠糾紛一案 代理意見尊敬的審判員：依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托，四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人?，F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù)，提出如下代理意見：一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù)，即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵，也不影響對其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始，原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》，以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。在具體的物業(yè)服務(wù)過程中，原告嚴格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務(wù)與管理，建立嚴格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度，及時制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生，也指派專人進行維護。就被告提及原告未合理履約的理由，代理人認為，原告公司限于人力、物力、財力，并不能做到全天候地服務(wù)，難免存在工作上的疏漏，屬于理性自然人可容許的范圍。二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。根據(jù)《物權(quán)法》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度，確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價。，并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。原告代理人認為：原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力，盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況，原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處，也并非被告所述長期無人清潔打掃。三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立，其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍，與本案不屬于同一法律關(guān)系。據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果，代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé)，在上述情況發(fā)生后，原告公司已多次及時向有權(quán)機關(guān)反映匯報，至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況，代理人經(jīng)詢問原告公司負責(zé)人并實地勘察情況后，查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施，并不屬于開發(fā)商與原告公司約定的服務(wù)范圍，而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定，原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題，代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修，需動用業(yè)主專項維修資金，但鑒于動用該項資金需符合嚴格的法律要件并需依照法定程序才能動用，原告無權(quán)限單方面支配該項資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題，并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。此外，小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費入不敷出，無力聘請足夠的保潔人員所致，另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制，并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題，原告公司已經(jīng)改正，已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。綜上所述，原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵，但仍然妥善地履行了合同義務(wù)；諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責(zé)范圍，以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。此致 成都市某某區(qū)人民法院 訴訟代理人： 某某律師 某某 法務(wù)人員 二零一八年十月二十三日篇二：物業(yè)糾紛代理詞 代 理 詞 尊敬的審判員：xx律師事務(wù)所接受仙桐御景小區(qū)業(yè)主的委托，就與xx物業(yè)管理公司物業(yè)管理費糾紛一案，指派我為代理人。在庭審中，人對本案有關(guān)事實、證據(jù)及法律后果、如何處理等均發(fā)表了意見，現(xiàn)再發(fā)表如下代理意見，請法庭予以充分考慮并采納：一、人院非本案的管轄機構(gòu)。本案為物業(yè)管理費糾紛，原告與xx于2004年1日簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十條(四)和《業(yè)主公約》第四條(四)約定深圳仲裁委員會為解決爭議機構(gòu)。深圳市海x地產(chǎn)發(fā)展公司與原告在簽訂物業(yè)管理委托合同是代表仙桐御景小區(qū)全體業(yè)主簽訂的，原告提起對被告的訴訟也是依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》，因此，原告與xx簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中的仲裁條款亦適用于被告。因此，本案不屬于人民法院管轄范圍，已經(jīng)受理的應(yīng)當(dāng)駁回起訴。二、《物業(yè)管理委托合同》違法無效。原告不具有與被告簽訂《物業(yè)管理委托合同》的合同主體資格。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！焙汀肚捌谖飿I(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第三條：“住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的有關(guān)規(guī)定，深圳市海辰地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱海辰公司)建設(shè)的住宅物業(yè)，海x公司違反法律的強制性規(guī)定，未通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是直接指定其子公司即原告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯違反法律規(guī)定。三、“事實物業(yè)服務(wù)”是違法的強行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費及相關(guān)費用。原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！痹嬉詿o合同依據(jù)的所謂“事實上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強行向業(yè)主提供事實服務(wù)，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對該要約認可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當(dāng)事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實上勞動，你頂替者不到前，我不走!這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎?根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認定為“事實物業(yè)服務(wù)”。仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費，集體停止交納物業(yè)費，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎?四、原告提出的滯納金沒有合同根據(jù)。本案原告與被告之間未簽訂新的書面合同，也就未對違約行為的違約金進行約定，原告據(jù)以的《物業(yè)管理委托合同》和《業(yè)主公約》已經(jīng)過期，被告不應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費，更沒有滯納金一說。五、。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局對2005年原告的資質(zhì)年審結(jié)果是“需整改”，從2006年至2007年原告連續(xù)二年年審不過關(guān)，在07年被罰款1萬元以后，才再有三級資質(zhì)。因此。六、原告不具備收取本體維修基金的主體資格，原告無需向被告交納本體維修基金，被告已經(jīng)收取的也應(yīng)退還。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條：“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！备鶕?jù)《物業(yè)管理條例》第十二條：“籌集和使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意?！毕赏┯靶^(qū)這筆基金之前由小區(qū)物業(yè)管理公司代收并使用，由于缺乏監(jiān)管，被原告挪用、占用，虛報賬目，長期侵占應(yīng)當(dāng)存入維修資金帳戶的基金。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第九條：“業(yè)主交存的住宅專項維修