【正文】 美林湖畔花園 廣告推廣方案 前言 本案針對(duì)美林湖畔花園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目）的市 場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品特性、市場(chǎng)機(jī)遇制定整體推廣計(jì)劃。 ? 以最準(zhǔn)確的定位贏得市場(chǎng)認(rèn)同。 ? 用最具創(chuàng)意的表現(xiàn)聚焦受眾目光。 ? 采取最行之有效的科學(xué)推廣完成銷(xiāo)售目標(biāo)。 市場(chǎng)分析 第一部分 （ 1）中檔住宅市場(chǎng)的興起 宏觀(guān)因素（一） 經(jīng)濟(jì)因素： 經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；居民收入持續(xù)上升，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)大的消費(fèi)力。 人口因素： 人口穩(wěn)定增長(zhǎng)保障了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)需求 ；人口素質(zhì)的不斷提高，使環(huán)境的稀缺性得到社會(huì)充分認(rèn)識(shí)。 宏觀(guān)因素（二） ? 社會(huì)與文化因素： 價(jià)值觀(guān)日益趨向 “ 個(gè)人價(jià)值 ” 為主，不可再生的自然環(huán)境成為居住首要追求；人民生活水平提高， “ 生態(tài)居住 ” 日益成為關(guān)注焦點(diǎn) 。 ? 城市發(fā)展因素： 政府繼續(xù)加大市政建設(shè)的資金投入，不斷完善交通網(wǎng)絡(luò)；房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)；政府宏觀(guān)調(diào)控加強(qiáng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了健康的市場(chǎng)環(huán)境。 中檔住宅市場(chǎng)特征 居住郊區(qū)化趨勢(shì)將進(jìn)一步盛行 交通狀況直接影響購(gòu)房區(qū)域的選擇 品牌發(fā)展商的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步 提高 廣州東部市場(chǎng) 熱點(diǎn)區(qū)域 東圃、廣園東 政策支持 ? 城市發(fā)展 東進(jìn) 戰(zhàn)略； ? 《 廣州市近期建設(shè)規(guī)劃 》 規(guī)定：今后主要發(fā)展廣州外圍地區(qū)居住組團(tuán)，包括番禺片區(qū)、東部片區(qū) 居住小區(qū)的建設(shè)，加強(qiáng)居住配套 大型項(xiàng)目 在售的中?？党恰⑿窬凹覉@、遠(yuǎn)洋名苑二期等及即將推出的、美林湖畔花園項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 城市東移； ? 交通網(wǎng)絡(luò)完善：已投入使用的道路有廣園東快速干線(xiàn)、東環(huán)高速、華南快速干線(xiàn)等， ? 道路可達(dá)性好； ? 奧體中心周邊配套不斷完善； ? 區(qū)域商業(yè)逐漸興旺，南中國(guó)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最新的超級(jí)時(shí)尚商業(yè)中心 ——未來(lái)超級(jí)購(gòu)物中心已經(jīng)動(dòng)工； ? 樓盤(pán)質(zhì)素較高：在售的中?？党?、旭景家園等項(xiàng)目的開(kāi)展商實(shí)力雄厚； ? 價(jià)格有一定優(yōu)勢(shì)，集中在￥ 4000元 /m2左右，性?xún)r(jià)比優(yōu)于其他區(qū)域項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) ? 配套設(shè)施如教育、商業(yè)等未能完善； ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境有待改善 預(yù)計(jì)整個(gè)版塊熱銷(xiāo)時(shí)間 2020年 10—11月 搶占東部市場(chǎng)最佳時(shí)機(jī) 廣州 21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū) （ CBD） 的建設(shè)拉動(dòng)城市發(fā)展重心向東拓展 ， 天河區(qū)成為政府著力發(fā)展的 “ 東進(jìn) ” 重點(diǎn) ， 將建成一流水平的科技 、 體育 、 文化 、 商業(yè) 、 金融 、 交通中心 ， 此舉促進(jìn)天河區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè) 、 商城商鋪 、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)一片繁榮 。 典型的中高檔市場(chǎng)集中地 白領(lǐng)置業(yè)的 “ 伊甸園 ” 近兩年的熱門(mén)板塊，誰(shuí)都不能忽略東圃，得益于 “ 九運(yùn)會(huì) ” 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一個(gè)大型的地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)域正在形成。使得因 “ 九運(yùn) ” 而生的房地 產(chǎn)輻射區(qū)域從原東圃一帶擴(kuò)展開(kāi)來(lái)，并以此為 中心形成 一個(gè)更為廣闊的 “ 東部板塊 ” ， 中?？党?、旭景家園成為熱門(mén)樓盤(pán)就是最好的例子 ，正在成為越來(lái)越多的成功人士，白領(lǐng)精英的置業(yè)首選。 （ 2）消費(fèi)者分析 我們的目標(biāo)消費(fèi)群 ? 現(xiàn)時(shí)的白領(lǐng)、未來(lái)的金領(lǐng)，典型的 “ 白 ——金 ”攀升階層占 55% ? 附近原居民占 30% ? 黃埔、東圃區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪老板占 15% 0102030405060“白金”攀升階層?xùn)|圃原居民黃埔東圃商家 他們的現(xiàn)狀 ? 今天是經(jīng)理層及專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干，明天可能是老總級(jí)的人物，不論是職位還是收入、社會(huì)地位等，均正處于蒸蒸日上的階段，他們是一群有理想，永不滿(mǎn)足現(xiàn)況的人。 典型的 “ 白 ——金 ” 攀升階層 “白 ——金 ” 攀升階層重要特征 ? 社會(huì)地位在社會(huì)權(quán)利分布的層次中處于中間位置 。 ? 年齡介于 25——35歲之間 。 ? 年收入在 80000元左右的核心家庭 。 ? 容易接受新的事物 ， 為人自由 、 務(wù)實(shí) 、 時(shí)尚 、 朝氣蓬勃 。 “白 ——金 ” 攀升階層的工作現(xiàn)狀 ? “白 ——金 ” 攀升階層 相對(duì)優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提 ，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià) 。 ? “ 白 ——金 ” 攀升階層 的工作態(tài)具有危機(jī)感 、 成就感雙重感受 ，收入較豐厚 ， 但容易擔(dān)心自己落入較低階層與新上司難相處及世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí) ， 公司裁員員工等等 ————促使他們高度敬業(yè) 。 “白 ——金 ” 攀升階層的生活釋放 ? 旅游 成為中產(chǎn)階層的消費(fèi)熱點(diǎn) ， 想方設(shè)法于都市化生活之外體驗(yàn)一種更 原始 、 更單純的生活 ， 親近自然 ， 是 “ 白 ——金 ” 攀升階層 中 的一種時(shí)尚 。 ? 購(gòu)房 雖然 “ 白 ——金 ” 攀升階層 中的大部分是租房子住 ， 他們期望擁有自 己的物業(yè) ， 與其花錢(qián)租房子 ， 不如自己供樓 ， 一旦期望中的理想生 活模式出現(xiàn) ， 會(huì)有很強(qiáng)烈的購(gòu)房沖動(dòng) 。 “白 ——金 ” 攀升階層的生活釋放 ? 購(gòu)買(mǎi)汽車(chē) 擁有自己的交通工具已成為 “ 白 ——金 ” 攀升階層的一種時(shí)尚消費(fèi) 。 一來(lái)汽車(chē)可以作為交通工具；二來(lái)汽車(chē)可以體現(xiàn)個(gè)人身份 ， 讓個(gè)性 化得到更好的發(fā)揮另一方面 ， 汽車(chē)市場(chǎng)的降價(jià)也促使其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)沖 動(dòng) 。 “白 ——金 ” 攀升階層的生活釋放 ? 酒