【正文】 第 1 頁(yè) 共 21 頁(yè) 圣吉水療養(yǎng)生潭項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 三河 市 金逸 實(shí)業(yè)有限公司 二 〇 一一年三月 第 2 頁(yè) 共 21 頁(yè) 一、項(xiàng)目名稱： 沙洋 小吃城三期漢唐 金宮 水療會(huì)所 （ 漢唐 金宮水會(huì)） 二、 項(xiàng)目 承辦單位概況： 三河 市 金逸 實(shí)業(yè)有限公司系一家民營(yíng)資本的公司，注冊(cè)資本3000 萬元， 該公司 長(zhǎng)期從事休閑娛樂服務(wù)業(yè)投資，曾投資開辦 沙洋 玫瑰娛樂城，公司擁有一大批在餐飲娛樂等休閑場(chǎng)所服務(wù)行業(yè)管理的專業(yè)精英人才，目前投資的項(xiàng)目有 沙洋 XX 大酒店、 XX 娛樂城、 XX 臺(tái)球俱樂部，公司宗旨“服務(wù)以人為本”以有效的管理，完善的制度，樹立企業(yè)形象，以合理的 投資，最符合市場(chǎng)的定位，贏得市場(chǎng)良好的信譽(yù)，使企業(yè)立足社會(huì)，與時(shí)代共進(jìn)步。公司同時(shí)還投資 沙洋 祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。公司秉承“創(chuàng)新理念，追求卓越，迅速改善、永續(xù)經(jīng)營(yíng)”的方針；并以“質(zhì)量第一、客戶的滿意是我們的榮譽(yù)”作為永遠(yuǎn)不變的政策；把“誠(chéng)信、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、團(tuán)隊(duì)”作為不斷的追求 。 三、 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)： 沙洋金鼎文化街 西 側(cè) 。 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ： 項(xiàng)目所在地 沙洋 金鼎文化街 ，背靠 XX 山，交通便利，兼之旁邊的小吃餐飲、娛樂、購(gòu)物場(chǎng)所，地理位置優(yōu)越，客流量大。項(xiàng)目建筑采用仿古設(shè)計(jì)以明 清建筑風(fēng)格為基調(diào)，遵循古樸、典雅的確設(shè)計(jì)風(fēng)格，將建筑和諧地融入 XX 山人文、歷史、自然景觀的大 第 3 頁(yè) 共 21 頁(yè) 景區(qū)中，實(shí)現(xiàn)相輔相承共同展現(xiàn) 沙洋 閩中悠久歷史和飲食文化古城的風(fēng)貌。 項(xiàng)目所在地業(yè)態(tài) 如下圖 ： 項(xiàng)目 詳細(xì)內(nèi)容 賓館飯店 XX大酒店及幾家小型賓館 餐飲服務(wù) XX海鮮樓、耕據(jù)地酒家、 XX牛肉、廣容軒、羅漢果、 XX美食、 金玉滿堂 地產(chǎn)小區(qū) 沙洋 小吃城、安 壂小區(qū)、向蒲鐵路安置小區(qū) 交通設(shè)施 三河 至 沙洋 快速通道及高速公路連接線出口 KTV酒吧 皇城、唐會(huì)、諾底、古龍池、清茶坊 四 、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 ： 沙洋 地處 福建中部，位于福州、泉州、廈門、南昌的中點(diǎn)，是福建省域港口城市連接內(nèi)陸城市的重要節(jié)點(diǎn)。 沙洋 是東南沿海與中西部地區(qū)的重要連接帶，同時(shí)， 沙洋 是海峽西岸聯(lián)結(jié)長(zhǎng)三角、珠三角的中間地帶，貫通三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的通道從 沙洋 經(jīng)過，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 沙洋 除了擁有山區(qū)特有的山水風(fēng)光外，還有近代歷史、人文資源和生態(tài)旅游資源。隨著旅游熱的興起，旅游資源開發(fā)已日益成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)， 隨著 沙洋 人民生活水平提高，業(yè)余時(shí)間的休閑活動(dòng)也不斷的擺在平常百姓人家的日程安排上。同時(shí)隨著消費(fèi)觀念的日趨成熟，人民對(duì)消費(fèi)質(zhì)量和消費(fèi)水平也提出了更高的 要求。這樣，含需所有業(yè)余休閑為主題兼具齊全配套設(shè)施的高質(zhì)量的綜合性休閑會(huì)所未滿足大家休閑的需求。單就休閑會(huì)所的行業(yè)特點(diǎn)而言，全國(guó)各大城市的各式休閑會(huì)所如雨后春筍般產(chǎn)生，整個(gè)休閑市場(chǎng)的潛力巨大，已經(jīng)成為城市第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。 第 4 頁(yè) 共 21 頁(yè) 自改革開放以來的二十多年里，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)層次也隨之快速提升。在這十倍速發(fā)展的時(shí)代里，人們對(duì)娛樂方式的需求也是日新月異，務(wù)求新奇，這也促使 三河 的娛樂行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展，從最初的單一化模式向多元化、多層次化的方向快速發(fā)展，稱之為“百花齊放 ，百家爭(zhēng)鳴”也不為過。娛樂場(chǎng)所也由最初單調(diào)乏味的模式跨越式地向?qū)哟呜S富，特色明晰的方向發(fā)展以適應(yīng)日新月異的消費(fèi)需求。同時(shí)我們也可以看到在投資獲利豐厚的高回報(bào)后，隨之而來的是越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和極其快速的新舊交替，形成“你方唱罷我登場(chǎng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。 雖然 三河 市 沙洋 三溫暖、足浴、指壓、美容、健身、棋牌、餐飲等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所已有多處，而且是以單一的經(jīng)營(yíng)模式操作， 競(jìng)爭(zhēng)十分激烈， 但是 ， 正宗的 SPA水療會(huì)所卻沒有一家。 圣吉水療養(yǎng)生潭項(xiàng)目 正是順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)，并借助“ 沙洋 小吃城”的旅游文化氛圍，結(jié)合休閑、娛樂、健身的個(gè)性特點(diǎn)予 以全新策劃。 在“文化”貫穿的主題思路外，公司 還提出 絕無僅有的多元化經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)， 更關(guān)鍵的娛樂主題“健康娛樂”，公司將以健康娛樂的主題貫穿其中，使之健康成為娛樂的前提。在此背景下， 公司 擬建設(shè)的水療會(huì)所無疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)、高服務(wù)的會(huì)所，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 五 、可行性研究的依據(jù)和范圍 ： 第 5 頁(yè) 共 21 頁(yè) 本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該會(huì)所的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本會(huì)所的市場(chǎng)分析、會(huì)所 定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及會(huì)所的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。 A、會(huì)所的概念 ： 會(huì)所發(fā)展到今天至少有兩層以上的意思。一方面指的是硬件，是具體的所在，是一個(gè)休閑、聯(lián)誼、康體的場(chǎng)所 ， 會(huì)所已經(jīng)成身份和地位的象征；另一方面，會(huì)所還可以是一個(gè)組織，可以簡(jiǎn)單描述為：為了同一目的或興趣愛好進(jìn)行社會(huì)交際、文化娛樂等活動(dòng)的一個(gè)團(tuán)體。會(huì)所儼然 是 一種文化 —— 象征中產(chǎn)階級(jí)詩(shī)意和夢(mèng)想的文化。 B、會(huì)所的 形態(tài)： 1． 商業(yè)會(huì)所 ： 有康體美容為主題的健身俱樂部、 SPA 修身會(huì)所，美容連鎖機(jī)構(gòu)，游泳館等；興趣愛好為主題的驢族俱樂部、高爾夫俱樂 部、美食家俱樂部等； 2． 金字塔頂端的高級(jí)商業(yè)會(huì)所 ： 被譽(yù)為金字塔頂層的風(fēng)流人物出入的會(huì)所，這里是最適合他們的商務(wù)洽談地。頂級(jí)會(huì)所不僅只是個(gè)高檔的消費(fèi)場(chǎng)所 ,還能促進(jìn)市場(chǎng)要素的自由流動(dòng)、自由配置 ,鼓勵(lì)要素資本市場(chǎng)的發(fā)展 ,為中國(guó)的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺(tái)。 3． 社區(qū)（住宅）會(huì)所 ： “會(huì)所”這個(gè)名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風(fēng)向標(biāo)，是房開商銷售樓盤招攬顧客的亮 第 6 頁(yè) 共 21 頁(yè) 點(diǎn)賣點(diǎn)，同時(shí)也成為購(gòu)房者評(píng)判一個(gè)住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標(biāo)志之一。 4． 教育咨詢類 ： 語言培訓(xùn)會(huì)所、準(zhǔn)媽媽俱樂部、職業(yè)生涯咨詢等； 5． 休閑娛樂會(huì)所 ： 酒吧、歌舞廳、咖啡館、交友會(huì)所等； 6． 藝術(shù)會(huì)所 ： 喜歡懷舊的藝術(shù)家們自發(fā)的在某一區(qū)域集中開辦自己的工作室； 7． 其他：?jiǎn)紊碣F族俱樂部、女子會(huì)館、海歸部落。 C、 市場(chǎng)形勢(shì) 分析 ： 隨著中國(guó)娛樂業(yè)的發(fā)展，娛樂消費(fèi)經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進(jìn)入追求娛樂質(zhì)量與環(huán)境品位的新階段。人們從傳統(tǒng)消費(fèi)模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔幕M(fèi)信息服務(wù)”的模式。消費(fèi)者享受的不僅是物質(zhì)上的娛樂，更是精神上的娛樂。于是，娛樂也由原先的“單純空間物質(zhì)環(huán)境”向“環(huán)境與文化內(nèi)涵并重”的多功能現(xiàn)代化娛樂轉(zhuǎn)型。 圣吉水療養(yǎng)生潭 以休閑娛樂 為宗旨，集 SPA 水療、商務(wù)、康樂、桑拿、餐飲、休閑、美容、游藝、足療、保健等于一體的一站式高檔休閑會(huì)所，避免過于單一的休閑方式，進(jìn)而滿足社會(huì)大眾形式各異的休閑要求。 據(jù)調(diào)查，目前 沙洋 城市居民平均每日個(gè)人生活休閑時(shí)間在 8 小時(shí)以上，而且，隨著生活水平的提高，中高收入人群、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)階層等消費(fèi)群體對(duì)休閑的需求較高，為主要的客戶群體。而日益成長(zhǎng)的 80 后甚至 90 后們 第 7 頁(yè) 共 21 頁(yè) 更是因?yàn)槠湓谏鐣?huì)所處的特殊位置，對(duì)休閑更是有著強(qiáng)烈的需求。目前 沙洋 休閑娛樂場(chǎng)所內(nèi)容單一、規(guī)模小、層次不夠，已經(jīng)跟不上地方的發(fā)展需求。由此可見， 沙 洋 綜合性休閑市場(chǎng)前景十分可觀。 經(jīng)營(yíng)與管理方案設(shè)想 一、項(xiàng)目定位 1． 主題定位 沙洋 圣吉水療養(yǎng)生潭 。打造 沙洋 乃至 三河 地區(qū)及閩西北“健康休閑娛樂”的第一水療會(huì)所品牌，營(yíng)造一流的消費(fèi)氛圍和服務(wù)理念。 2． 功能定位 功能定位分析： （ 1）會(huì)所的基本功能是聚集 不論古時(shí)的公館、會(huì)所，還是現(xiàn)今的俱樂部、藝術(shù)中心，會(huì)所的基本功能是聚集。作為標(biāo)識(shí)人類文明的物質(zhì)形態(tài)，會(huì)所以一種公共文化設(shè)施而存在，既具有主題的文化性，也有功能的社會(huì)性。新世紀(jì)的新會(huì)所，儼然已形成一種都市文化，進(jìn)一步體現(xiàn)了一個(gè)城市的形象和品位，是現(xiàn)代化都市 的文化載體。首先，我們的會(huì)所應(yīng)該提供給都市人業(yè)余文化聚集處所，豐富他們的生活內(nèi)容，從而提高了生活品質(zhì)。 其次，我們的會(huì)所要提供維系、創(chuàng)建 第 8 頁(yè) 共 21 頁(yè) 和重組人際關(guān)系的網(wǎng)絡(luò)，成為社會(huì)交際的有利平臺(tái)。 再者，我們的會(huì)所必須具備完整的功能結(jié)構(gòu)，不同功能才能給都市人提供宣泄情感、調(diào)整心態(tài)的個(gè)人渠道，變?yōu)橐环N“文化診所”。最后，我們打造的會(huì)所將是城市精神文明建設(shè)的重要陣地和傳播樞紐，傳承歷史，接軌未來。 （ 2） 會(huì)所是必要的城市生活成分 會(huì)所是一種經(jīng)濟(jì)流動(dòng)、召集、交流、協(xié)調(diào)、規(guī)范、管理的組織載體之一，其主要功能是協(xié)助城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟(jì)、文化與外來經(jīng)濟(jì)、文化的互動(dòng)，它的最終目標(biāo)是協(xié)助外來的經(jīng)濟(jì)、文化與屬地經(jīng)濟(jì)、文化的融合。 結(jié)合以上幾點(diǎn)我們把該會(huì)所的功能定位為：旅游、商務(wù)、水療、影院、美食、足療、多功能廳、美容、娛樂、健身、康樂等于一體的綜合性項(xiàng)目。 （ 3）市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇消費(fèi)者，確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者是哪一類人。本地和 三河 地區(qū)的大型企業(yè)及社會(huì)商務(wù)精英、成功人士、社會(huì)名流所組成的階層；大眾工薪、旅游團(tuán)體、商務(wù)考察等消費(fèi)階層。 二、經(jīng)營(yíng)定位 ，本會(huì)所建成后將 委托有豐富娛樂管理經(jīng)驗(yàn)的娛樂管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后我公司董事會(huì)自主選擇娛樂管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本會(huì)所的 第 9 頁(yè) 共 21 頁(yè) 高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。 酒店管理公司按照與我公司的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本會(huì)所進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（管理），并保證會(huì)所有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障我公司的經(jīng)營(yíng)收益。 娛樂經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向我公司提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向我公司通報(bào)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受我公司的書面預(yù)約，我公司委托會(huì) 計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái) 務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。 三、價(jià)格定位 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 具體定價(jià)建議如下：具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜 三河 市最新娛樂行情和同類可比會(huì)所的價(jià)格策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段，本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（開業(yè)），為盡快使市場(chǎng)接受本會(huì)所，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略， 以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高； 第 10 頁(yè) 共 21 頁(yè) 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（消費(fèi)上升期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得會(huì)所逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的價(jià)格在單位成本基礎(chǔ)上再次提高； 第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本會(huì)所呈現(xiàn)火熱趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提高。 四、入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 娛樂會(huì)所以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要 結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，娛樂會(huì)所的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ●主體工程已基本完成 ； ●配套設(shè)施已全部到位 ； ●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ； ●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果 ； ● 服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ； ●有關(guān)的手續(xù)已全部準(zhǔn)備就緒 。 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳開業(yè)時(shí)機(jī)為2020 年各節(jié)假日。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ； 第 11 頁(yè) 共 21 頁(yè) ●收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ； ●經(jīng)營(yíng)方 式及價(jià)格已經(jīng)確定 。 建設(shè)與裝修方案設(shè)想 一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本會(huì)所的設(shè)計(jì)主旨是為 三河 、南平地區(qū)及省內(nèi)中高收入的社會(huì)精英群體，城市財(cái)富的主要持有群體服務(wù)的高檔娛樂會(huì)所。本項(xiàng)目建筑外立面為明清風(fēng)格，穩(wěn)重雄偉，古典大氣，但考慮到會(huì)所的娛樂性及時(shí)尚性，以及夜景氛圍的營(yíng)造，我們將加強(qiáng)立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，我們還使用 LED技術(shù)，加上會(huì)所醒目的中英文燈光，突出時(shí)尚氣息及現(xiàn)代元素。 的管理目標(biāo)是：營(yíng)造一流的消費(fèi)氛圍和服務(wù)理念，從而打造 沙洋 仍至 三河 市第一會(huì)所品牌 ； 的功能設(shè)置為：水療、足浴、商務(wù)、健身館、康樂棋牌室、電玩游戲、高級(jí)影院、美容美體、咖啡廳、酒吧、果吧、茶藝廳、保健桑拿、大型自助餐廳等 ； ， 圣吉水療養(yǎng)生潭 地處 三河 市 沙洋 小吃城，集健身美容、美體、洗浴棋牌餐飲為一體，以大眾性消費(fèi)與會(huì)員型相結(jié)合的運(yùn)營(yíng)模式。 二、會(huì)所工程概況 ：約 11000 平方米（具體以規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)） ； 第 12 頁(yè) 共 21 頁(yè) ：地上三層，地下一層； ：約 34200 平方米，其中：地上 25200 平方米，地下 9000平方米（具體以建筑設(shè)計(jì)文本為準(zhǔn)） ； 能平面布局 : (具體以 沙洋金鼎文化街 開發(fā)有限公司提供的建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)裝飾施工 )； ☆ 1F◇地下停車場(chǎng) ； ◇男賓水療區(qū) ； ◇女賓水療區(qū) ； ◇設(shè)備房 :配電房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水療機(jī)房、水泵房、維修