【正文】 第 1 頁 共 21 頁 圣吉水療養(yǎng)生潭項目 可 行 性 研 究 報 告 三河 市 金逸 實業(yè)有限公司 二 〇 一一年三月 第 2 頁 共 21 頁 一、項目名稱： 沙洋 小吃城三期漢唐 金宮 水療會所 （ 漢唐 金宮水會） 二、 項目 承辦單位概況： 三河 市 金逸 實業(yè)有限公司系一家民營資本的公司，注冊資本3000 萬元， 該公司 長期從事休閑娛樂服務業(yè)投資，曾投資開辦 沙洋 玫瑰娛樂城，公司擁有一大批在餐飲娛樂等休閑場所服務行業(yè)管理的專業(yè)精英人才，目前投資的項目有 沙洋 XX 大酒店、 XX 娛樂城、 XX 臺球俱樂部，公司宗旨“服務以人為本”以有效的管理，完善的制度，樹立企業(yè)形象，以合理的 投資，最符合市場的定位，贏得市場良好的信譽，使企業(yè)立足社會，與時代共進步。公司同時還投資 沙洋 祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對項目的開發(fā)與建設管理具有豐富的經(jīng)驗。公司秉承“創(chuàng)新理念，追求卓越，迅速改善、永續(xù)經(jīng)營”的方針；并以“質(zhì)量第一、客戶的滿意是我們的榮譽”作為永遠不變的政策；把“誠信、負責、創(chuàng)新、團隊”作為不斷的追求 。 三、 項目 建設地點： 沙洋金鼎文化街 西 側(cè) 。 四、 項目周邊環(huán)境 ： 項目所在地 沙洋 金鼎文化街 ，背靠 XX 山，交通便利，兼之旁邊的小吃餐飲、娛樂、購物場所，地理位置優(yōu)越，客流量大。項目建筑采用仿古設計以明 清建筑風格為基調(diào)，遵循古樸、典雅的確設計風格，將建筑和諧地融入 XX 山人文、歷史、自然景觀的大 第 3 頁 共 21 頁 景區(qū)中，實現(xiàn)相輔相承共同展現(xiàn) 沙洋 閩中悠久歷史和飲食文化古城的風貌。 項目所在地業(yè)態(tài) 如下圖 ： 項目 詳細內(nèi)容 賓館飯店 XX大酒店及幾家小型賓館 餐飲服務 XX海鮮樓、耕據(jù)地酒家、 XX牛肉、廣容軒、羅漢果、 XX美食、 金玉滿堂 地產(chǎn)小區(qū) 沙洋 小吃城、安 壂小區(qū)、向蒲鐵路安置小區(qū) 交通設施 三河 至 沙洋 快速通道及高速公路連接線出口 KTV酒吧 皇城、唐會、諾底、古龍池、清茶坊 四 、項目提出的背景及建設必要性 ： 沙洋 地處 福建中部，位于福州、泉州、廈門、南昌的中點，是福建省域港口城市連接內(nèi)陸城市的重要節(jié)點。 沙洋 是東南沿海與中西部地區(qū)的重要連接帶，同時， 沙洋 是海峽西岸聯(lián)結長三角、珠三角的中間地帶，貫通三大經(jīng)濟區(qū)的通道從 沙洋 經(jīng)過，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。 沙洋 除了擁有山區(qū)特有的山水風光外，還有近代歷史、人文資源和生態(tài)旅游資源。隨著旅游熱的興起，旅游資源開發(fā)已日益成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的增長點， 隨著 沙洋 人民生活水平提高，業(yè)余時間的休閑活動也不斷的擺在平常百姓人家的日程安排上。同時隨著消費觀念的日趨成熟，人民對消費質(zhì)量和消費水平也提出了更高的 要求。這樣，含需所有業(yè)余休閑為主題兼具齊全配套設施的高質(zhì)量的綜合性休閑會所未滿足大家休閑的需求。單就休閑會所的行業(yè)特點而言，全國各大城市的各式休閑會所如雨后春筍般產(chǎn)生，整個休閑市場的潛力巨大，已經(jīng)成為城市第三產(chǎn)業(yè)增長的亮點。 第 4 頁 共 21 頁 自改革開放以來的二十多年里，隨著國民經(jīng)濟和城市建設的飛躍發(fā)展，人們的消費能力和消費層次也隨之快速提升。在這十倍速發(fā)展的時代里，人們對娛樂方式的需求也是日新月異，務求新奇，這也促使 三河 的娛樂行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展，從最初的單一化模式向多元化、多層次化的方向快速發(fā)展，稱之為“百花齊放 ，百家爭鳴”也不為過。娛樂場所也由最初單調(diào)乏味的模式跨越式地向?qū)哟呜S富，特色明晰的方向發(fā)展以適應日新月異的消費需求。同時我們也可以看到在投資獲利豐厚的高回報后，隨之而來的是越來越激烈的市場競爭和極其快速的新舊交替，形成“你方唱罷我登場”的競爭格局。 雖然 三河 市 沙洋 三溫暖、足浴、指壓、美容、健身、棋牌、餐飲等經(jīng)營場所已有多處，而且是以單一的經(jīng)營模式操作， 競爭十分激烈， 但是 ， 正宗的 SPA水療會所卻沒有一家。 圣吉水療養(yǎng)生潭項目 正是順應這一發(fā)展趨勢，并借助“ 沙洋 小吃城”的旅游文化氛圍，結合休閑、娛樂、健身的個性特點予 以全新策劃。 在“文化”貫穿的主題思路外，公司 還提出 絕無僅有的多元化經(jīng)營特點， 更關鍵的娛樂主題“健康娛樂”，公司將以健康娛樂的主題貫穿其中，使之健康成為娛樂的前提。在此背景下， 公司 擬建設的水療會所無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)、高服務的會所，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。 五 、可行性研究的依據(jù)和范圍 ： 第 5 頁 共 21 頁 本報告是基于對市場的充分了解和對該會所的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本會所的市場分析、會所 定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及會所的財務評價進行研究。 A、會所的概念 ： 會所發(fā)展到今天至少有兩層以上的意思。一方面指的是硬件，是具體的所在，是一個休閑、聯(lián)誼、康體的場所 ， 會所已經(jīng)成身份和地位的象征；另一方面，會所還可以是一個組織，可以簡單描述為：為了同一目的或興趣愛好進行社會交際、文化娛樂等活動的一個團體。會所儼然 是 一種文化 —— 象征中產(chǎn)階級詩意和夢想的文化。 B、會所的 形態(tài)： 1． 商業(yè)會所 ： 有康體美容為主題的健身俱樂部、 SPA 修身會所，美容連鎖機構，游泳館等；興趣愛好為主題的驢族俱樂部、高爾夫俱樂 部、美食家俱樂部等； 2． 金字塔頂端的高級商業(yè)會所 ： 被譽為金字塔頂層的風流人物出入的會所，這里是最適合他們的商務洽談地。頂級會所不僅只是個高檔的消費場所 ,還能促進市場要素的自由流動、自由配置 ,鼓勵要素資本市場的發(fā)展 ,為中國的企業(yè)家、銀行家和職業(yè)經(jīng)理人鋪墊了很好的平臺。 3． 社區(qū)（住宅）會所 ： “會所”這個名稱及其概念不再陌生，它已然成為現(xiàn)代生活的風向標，是房開商銷售樓盤招攬顧客的亮 第 6 頁 共 21 頁 點賣點，同時也成為購房者評判一個住宅小區(qū)是否夠檔次的重要標志之一。 4． 教育咨詢類 ： 語言培訓會所、準媽媽俱樂部、職業(yè)生涯咨詢等； 5． 休閑娛樂會所 ： 酒吧、歌舞廳、咖啡館、交友會所等； 6． 藝術會所 ： 喜歡懷舊的藝術家們自發(fā)的在某一區(qū)域集中開辦自己的工作室； 7． 其他：單身貴族俱樂部、女子會館、海歸部落。 C、 市場形勢 分析 ： 隨著中國娛樂業(yè)的發(fā)展，娛樂消費經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進入追求娛樂質(zhì)量與環(huán)境品位的新階段。人們從傳統(tǒng)消費模式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔幕M信息服務”的模式。消費者享受的不僅是物質(zhì)上的娛樂，更是精神上的娛樂。于是，娛樂也由原先的“單純空間物質(zhì)環(huán)境”向“環(huán)境與文化內(nèi)涵并重”的多功能現(xiàn)代化娛樂轉(zhuǎn)型。 圣吉水療養(yǎng)生潭 以休閑娛樂 為宗旨，集 SPA 水療、商務、康樂、桑拿、餐飲、休閑、美容、游藝、足療、保健等于一體的一站式高檔休閑會所，避免過于單一的休閑方式，進而滿足社會大眾形式各異的休閑要求。 據(jù)調(diào)查，目前 沙洋 城市居民平均每日個人生活休閑時間在 8 小時以上，而且，隨著生活水平的提高，中高收入人群、個體私營業(yè)主、公司白領階層等消費群體對休閑的需求較高，為主要的客戶群體。而日益成長的 80 后甚至 90 后們 第 7 頁 共 21 頁 更是因為其在社會所處的特殊位置，對休閑更是有著強烈的需求。目前 沙洋 休閑娛樂場所內(nèi)容單一、規(guī)模小、層次不夠，已經(jīng)跟不上地方的發(fā)展需求。由此可見， 沙 洋 綜合性休閑市場前景十分可觀。 經(jīng)營與管理方案設想 一、項目定位 1． 主題定位 沙洋 圣吉水療養(yǎng)生潭 。打造 沙洋 乃至 三河 地區(qū)及閩西北“健康休閑娛樂”的第一水療會所品牌，營造一流的消費氛圍和服務理念。 2． 功能定位 功能定位分析： （ 1）會所的基本功能是聚集 不論古時的公館、會所，還是現(xiàn)今的俱樂部、藝術中心，會所的基本功能是聚集。作為標識人類文明的物質(zhì)形態(tài)，會所以一種公共文化設施而存在，既具有主題的文化性，也有功能的社會性。新世紀的新會所，儼然已形成一種都市文化，進一步體現(xiàn)了一個城市的形象和品位，是現(xiàn)代化都市 的文化載體。首先，我們的會所應該提供給都市人業(yè)余文化聚集處所，豐富他們的生活內(nèi)容，從而提高了生活品質(zhì)。 其次，我們的會所要提供維系、創(chuàng)建 第 8 頁 共 21 頁 和重組人際關系的網(wǎng)絡，成為社會交際的有利平臺。 再者，我們的會所必須具備完整的功能結構，不同功能才能給都市人提供宣泄情感、調(diào)整心態(tài)的個人渠道，變?yōu)橐环N“文化診所”。最后，我們打造的會所將是城市精神文明建設的重要陣地和傳播樞紐，傳承歷史，接軌未來。 （ 2） 會所是必要的城市生活成分 會所是一種經(jīng)濟流動、召集、交流、協(xié)調(diào)、規(guī)范、管理的組織載體之一，其主要功能是協(xié)助城市經(jīng)濟發(fā) 展，協(xié)調(diào)城市經(jīng)濟、文化與外來經(jīng)濟、文化的互動，它的最終目標是協(xié)助外來的經(jīng)濟、文化與屬地經(jīng)濟、文化的融合。 結合以上幾點我們把該會所的功能定位為：旅游、商務、水療、影院、美食、足療、多功能廳、美容、娛樂、健身、康樂等于一體的綜合性項目。 （ 3）市場定位 市場定位實際上就是選擇消費者，確定項目的目標消費者是哪一類人。本地和 三河 地區(qū)的大型企業(yè)及社會商務精英、成功人士、社會名流所組成的階層；大眾工薪、旅游團體、商務考察等消費階層。 二、經(jīng)營定位 ，本會所建成后將 委托有豐富娛樂管理經(jīng)驗的娛樂管理公司經(jīng)營管理，此后我公司董事會自主選擇娛樂管理公司經(jīng)營管理，以確保本會所的 第 9 頁 共 21 頁 高效、高品質(zhì)經(jīng)營管理。 酒店管理公司按照與我公司的委托經(jīng)營（管理）約定，對本會所進行經(jīng)營（管理），并保證會所有良好經(jīng)營（管理）業(yè)績的前提下不斷增值，并維護和保障我公司的經(jīng)營收益。 娛樂經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務與審計制度實施管理，以高透明度向我公司提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向我公司通報會所的經(jīng)營（管理）狀況，并接受我公司的書面預約，我公司委托會 計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績。在每個財 務年度委托國內(nèi)會計師事務所進行審計并提交審計報告，將按照審計報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營回報。 三、價格定位 該項目的價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 具體定價建議如下：具體的銷售價格，要充分考慮銷售市場因素和推出時投資變化因素，再酌情提高或降低。綜 三河 市最新娛樂行情和同類可比會所的價格策略，以及本項目的預期贏利狀況，建議： 第一階段，本階段為市場導入期（開業(yè)），為盡快使市場接受本會所，建議在銷售價格上采取低開策略， 以迅速搶占市場份額。本階段的售價在單位成本的基礎上適當提高； 第 10 頁 共 21 頁 第二階段，本階段為市場上升期（消費上升期），由于前階段的市場成功開拓，使得會所逐漸形成一定的認知度，并取得良好的市場形象和銷售業(yè)績，因此價格主體應呈現(xiàn)上升趨勢。本階段的價格在單位成本基礎上再次提高； 第三階段，本階段為市場成熟期，由于前兩個階段的順利進行，使得本會所呈現(xiàn)火熱趨勢，價格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎上更進一步提高。 四、入市姿態(tài)及推廣時機定位 娛樂會所以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要 結合項目自身特點。從理論上講，娛樂會所的項目應該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應該是： ●主體工程已基本完成 ； ●配套設施已全部到位 ； ●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ； ●形象與品牌的推廣已達到了預期的效果 ； ● 服務項目、收費標準已確定 ； ●有關的手續(xù)已全部準備就緒 。 綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場份額，贏取更多的市場優(yōu)勢。最佳的宣傳開業(yè)時機為2020 年各節(jié)假日。 屆時，硬件及軟件配套應達到如下階段： ●項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負零 ； 第 11 頁 共 21 頁 ●收費標準已確定 ； ●經(jīng)營方 式及價格已經(jīng)確定 。 建設與裝修方案設想 一、總體規(guī)劃設計特色 本會所的設計主旨是為 三河 、南平地區(qū)及省內(nèi)中高收入的社會精英群體，城市財富的主要持有群體服務的高檔娛樂會所。本項目建筑外立面為明清風格，穩(wěn)重雄偉，古典大氣，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，我們將加強立面的燈光效果，除外部景觀設置、及藝術化照明外，我們還使用 LED技術，加上會所醒目的中英文燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。 的管理目標是：營造一流的消費氛圍和服務理念，從而打造 沙洋 仍至 三河 市第一會所品牌 ； 的功能設置為：水療、足浴、商務、健身館、康樂棋牌室、電玩游戲、高級影院、美容美體、咖啡廳、酒吧、果吧、茶藝廳、保健桑拿、大型自助餐廳等 ； ， 圣吉水療養(yǎng)生潭 地處 三河 市 沙洋 小吃城，集健身美容、美體、洗浴棋牌餐飲為一體，以大眾性消費與會員型相結合的運營模式。 二、會所工程概況 ：約 11000 平方米（具體以規(guī)劃紅線圖為準） ； 第 12 頁 共 21 頁 ：地上三層，地下一層； ：約 34200 平方米，其中：地上 25200 平方米，地下 9000平方米（具體以建筑設計文本為準） ； 能平面布局 : (具體以 沙洋金鼎文化街 開發(fā)有限公司提供的建筑施工圖紙設計裝飾施工 )； ☆ 1F◇地下停車場 ； ◇男賓水療區(qū) ； ◇女賓水療區(qū) ； ◇設備房 :配電房、發(fā)電機房、空調(diào)機房、水療機房、水泵房、維修