【正文】 他：單身貴族俱樂部、女子會館、海歸部落。會所儼然 是 一種文化 —— 象征中產(chǎn)階級詩意和夢想的文化。 五 、可行性研究的依據(jù)和范圍 ： 第 5 頁 共 21 頁 本報告是基于對市場的充分了解和對該會所的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 雖然 三河 市 沙洋 三溫暖、足浴、指壓、美容、健身、棋牌、餐飲等經(jīng)營場所已有多處，而且是以單一的經(jīng)營模式操作， 競爭十分激烈， 但是 ， 正宗的 SPA水療會所卻沒有一家。 第 4 頁 共 21 頁 自改革開放以來的二十多年里，隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，人們的消費能力和消費層次也隨之快速提升。隨著旅游熱的興起，旅游資源開發(fā)已日益成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展新的增長點， 隨著 沙洋 人民生活水平提高，業(yè)余時間的休閑活動也不斷的擺在平常百姓人家的日程安排上。項目建筑采用仿古設(shè)計以明 清建筑風(fēng)格為基調(diào)，遵循古樸、典雅的確設(shè)計風(fēng)格，將建筑和諧地融入 XX 山人文、歷史、自然景觀的大 第 3 頁 共 21 頁 景區(qū)中，實現(xiàn)相輔相承共同展現(xiàn) 沙洋 閩中悠久歷史和飲食文化古城的風(fēng)貌。公司同時還投資 沙洋 祥盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對項目的開發(fā)與建設(shè)管理具有豐富的經(jīng)驗。公司秉承“創(chuàng)新理念，追求卓越，迅速改善、永續(xù)經(jīng)營”的方針；并以“質(zhì)量第一、客戶的滿意是我們的榮譽”作為永遠不變的政策；把“誠信、負(fù)責(zé)、創(chuàng)新、團隊”作為不斷的追求 。 項目所在地業(yè)態(tài) 如下圖 ： 項目 詳細(xì)內(nèi)容 賓館飯店 XX大酒店及幾家小型賓館 餐飲服務(wù) XX海鮮樓、耕據(jù)地酒家、 XX牛肉、廣容軒、羅漢果、 XX美食、 金玉滿堂 地產(chǎn)小區(qū) 沙洋 小吃城、安 壂小區(qū)、向蒲鐵路安置小區(qū) 交通設(shè)施 三河 至 沙洋 快速通道及高速公路連接線出口 KTV酒吧 皇城、唐會、諾底、古龍池、清茶坊 四 、項目提出的背景及建設(shè)必要性 ： 沙洋 地處 福建中部，位于福州、泉州、廈門、南昌的中點，是福建省域港口城市連接內(nèi)陸城市的重要節(jié)點。同時隨著消費觀念的日趨成熟，人民對消費質(zhì)量和消費水平也提出了更高的 要求。在這十倍速發(fā)展的時代里，人們對娛樂方式的需求也是日新月異，務(wù)求新奇，這也促使 三河 的娛樂行業(yè)以前所未有的速度蓬勃發(fā)展，從最初的單一化模式向多元化、多層次化的方向快速發(fā)展，稱之為“百花齊放 ，百家爭鳴”也不為過。 圣吉水療養(yǎng)生潭項目 正是順應(yīng)這一發(fā)展趨勢，并借助“ 沙洋 小吃城”的旅游文化氛圍，結(jié)合休閑、娛樂、健身的個性特點予 以全新策劃。本報告在以下的部分將著重對本會所的市場分析、會所 定位、規(guī)劃設(shè)計定位、營銷推廣策略以及會所的財務(wù)評價進行研究。 B、會所的 形態(tài)： 1． 商業(yè)會所 ： 有康體美容為主題的健身俱樂部、 SPA 修身會所，美容連鎖機構(gòu)，游泳館等；興趣愛好為主題的驢族俱樂部、高爾夫俱樂 部、美食家俱樂部等； 2． 金字塔頂端的高級商業(yè)會所 ： 被譽為金字塔頂層的風(fēng)流人物出入的會所，這里是最適合他們的商務(wù)洽談地。 C、 市場形勢 分析 ： 隨著中國娛樂業(yè)的發(fā)展，娛樂消費經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進入追求娛樂質(zhì)量與環(huán)境品位的新階段。 圣吉水療養(yǎng)生潭 以休閑娛樂 為宗旨，集 SPA 水療、商務(wù)、康樂、桑拿、餐飲、休閑、美容、游藝、足療、保健等于一體的一站式高檔休閑會所，避免過于單一的休閑方式，進而滿足社會大眾形式各異的休閑要求。由此可見， 沙 洋 綜合性休閑市場前景十分可觀。作為標(biāo)識人類文明的物質(zhì)形態(tài)，會所以一種公共文化設(shè)施而存在，既具有主題的文化性，也有功能的社會性。 再者，我們的會所必須具備完整的功能結(jié)構(gòu)，不同功能才能給都市人提供宣泄情感、調(diào)整心態(tài)的個人渠道，變?yōu)橐环N“文化診所”。 （ 3）市場定位 市場定位實際上就是選擇消費者，確定項目的目標(biāo)消費者是哪一類人。 娛樂經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向我公司提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向我公司通報會所的經(jīng)營（管理）狀況，并接受我公司的書面預(yù)約，我公司委托會 計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。綜 三河 市最新娛樂行情和同類可比會所的價格策略，以及本項目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段，本階段為市場導(dǎo)入期（開業(yè)），為盡快使市場接受本會所，建議在銷售價格上采取低開策略， 以迅速搶占市場份額。 四、入市姿態(tài)及推廣時機定位 娛樂會所以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要 結(jié)合項目自身特點。 屆時，硬件及軟件配套應(yīng)達到如下階段： ●項目的建筑整體形象已經(jīng)達到正負(fù)零 ； 第 11 頁 共 21 頁 ●收費標(biāo)準(zhǔn)已確定 ； ●經(jīng)營方 式及價格已經(jīng)確定 。 二、會所工程概況 ：約 11000 平方米（具體以規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)） ； 第 12 頁 共 21 頁 ：地上三層，地下一層； ：約 34200 平方米，其中：地上 25200 平方米，地下 9000平方米（具體以建筑設(shè)計文本為準(zhǔn)） ； 能平面布局 : (具體以 沙洋金鼎文化街 開發(fā)有限公司提供的建筑施工圖紙設(shè)計裝飾施工 )； ☆ 1F◇地下停車場 ； ◇男賓水療區(qū) ； ◇女賓水療區(qū) ； ◇設(shè)備房 :配電房、發(fā)電機房、空調(diào)機房、水療機房、水泵房、維修操作間、工程部二級庫房、消防水池；◇會所總庫房 ； ◇員工附屬設(shè)施房：員工餐廳、員工廚房、員工培訓(xùn)室、員工更衣室；◇客用電梯、人貨電梯、貴賓專用電梯、消防樓梯； ☆ 1F◇前廳大堂：大廳（兩層中空）、總臺、前廳辦公室、行李房、貴重物品寄存房、大堂商務(wù)區(qū)、禮賓臺、客人臨時休息區(qū)、商務(wù)中心、消防及安全監(jiān)控中心、公用衛(wèi)生間；◇局 部商場（品牌服飾、皮具、兒童用品、土特產(chǎn)、臺灣商品、工藝品類） ； ◇客用電梯、 VIP專用電梯、員工電梯、消防樓梯； ☆ 2F 公共休息大廳、內(nèi)部自助餐廳、茶藝區(qū)、雪茄吧、紅酒坊、上網(wǎng)吧、影視廳、推拿房、棋牌室、品牌服裝區(qū)、電梯前室及 SPA 前室、乒乓球室、桌球室、電子游戲室、健身房、管理用房共、其他公共通道 ； ☆ 3F 國賓包間、貴賓包間、 RTV 包房、 SPA 包房區(qū)、酒吧、電梯前室及 SPA 前室、乒乓球室、桌球室、電子游藝室、健身房、棋牌間、商務(wù)洽談室、管理用房、其他公共休閑區(qū)及通道 。 本項目位于金陵路與新城西路交叉口，周邊交 通便利，住宅、醫(yī)療、娛樂 — 應(yīng)俱全，本項目在該區(qū)域的啟動，必將為 三河 娛樂業(yè)注入全新的視覺體驗及娛樂享受，同時也提升了該區(qū)域的周邊價值。 五、 投資估算估算為 11746 萬元，詳見下表。 吸收會員 2000 人，年會員費收入 500010 萬元，年收入為 3000萬元。該項目的建成將改變 沙洋 目前休閑場所提供服務(wù)內(nèi)容趨于單一的現(xiàn)狀，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，配套不夠完善，尤其是缺少高檔次的休閑娛樂綜合性場所， 圣吉水療養(yǎng)生潭 是綜合多種休閑方式的高級休閑會所不僅彌補了市場的空白，而且還能夠為城市提供一 個新的亮點。 通過以上的分析和策略， 公司認(rèn)為此 項目資金 收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! dj sXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 QA9wkxFyeQ^! djsXuyUP2kNXpRWXm Aamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 MuWFA5uxY7JnD6YW RrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qvadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。ksv*3t nGK8!z89Am YW pazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2z Vkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!