【正文】 操作間、工程部二級庫房、消防水池；◇會所總庫房 ； ◇員工附屬設(shè)施房：員工餐廳、員工廚房、員工培訓(xùn)室、員工更衣室；◇客用電梯、人貨電梯、貴賓專用電梯、消防樓梯； ☆ 1F◇前廳大堂：大廳（兩層中空）、總臺、前廳辦公室、行李房、貴重物品寄存房、大堂商務(wù)區(qū)、禮賓臺、客人臨時休息區(qū)、商務(wù)中心、消防及安全監(jiān)控中心、公用衛(wèi)生間；◇局 部商場（品牌服飾、皮具、兒童用品、土特產(chǎn)、臺灣商品、工藝品類） ； ◇客用電梯、 VIP專用電梯、員工電梯、消防樓梯； ☆ 2F 公共休息大廳、內(nèi)部自助餐廳、茶藝區(qū)、雪茄吧、紅酒坊、上網(wǎng)吧、影視廳、推拿房、棋牌室、品牌服裝區(qū)、電梯前室及 SPA 前室、乒乓球室、桌球室、電子游戲室、健身房、管理用房共、其他公共通道 ； ☆ 3F 國賓包間、貴賓包間、 RTV 包房、 SPA 包房區(qū)、酒吧、電梯前室及 SPA 前室、乒乓球室、桌球室、電子游藝室、健身房、棋牌間、商務(wù)洽談室、管理用房、其他公共休閑區(qū)及通道 。 第 13 頁 共 21 頁 三、設(shè)計建議： ★ 空間布局方面 ： ☆ 前廳大堂：須有足夠大的面積和層高（一至二層中空） ， 畢竟目前消費者衡量娛樂會所大氣的尺寸之一就是面積、層高 。 ☆ 在裝修用材上，特別是石材，在選擇檔次、顏色上須注意：如大廳的石材也不一定全部要用進口的，國產(chǎn)的中價位石材也可考慮，各區(qū)域石材顏色的過渡上千萬要注意，不能讓相鄰的兩個區(qū)域的石材顏色跳躍太大，給人落差較大的感覺； ★ 娛樂特色 —— 檔次高、環(huán)境好、私密性和安全性能得到保障； ☆檔次高：棋牌室、推拿房、 SPA 設(shè)施豪華，包房面積較大（ 40㎡以上）； ☆ 私密性和安全性能得到保障 ： ◇停車：準(zhǔn)備專用的停車場位，車停 后立即用車牌罩將車牌蓋??； ◇專用電梯：與公用電梯分開，平時不對外使用，可直接到達三層貴賓服務(wù)區(qū)、桑拿及豪華包房，停車地點與專用電梯距離不能太遠； ◇接待：由會所高級管理人員親自領(lǐng)引，進出都不通過服務(wù)臺； ◇專用電梯內(nèi)及整個 VIP 通道都不得安裝電視監(jiān)控探頭等監(jiān)控裝置； 第 14 頁 共 21 頁 ☆服務(wù)項目齊全 ★ 內(nèi)部餐飲做出特色 —— 三河 檔次最高的、菜品最有特色的自助餐飲； ☆內(nèi)部自助餐以 沙洋 小吃系列為主，并推出粵菜、鄂菜（湖北菜）、川菜、日本料理、韓國或巴西燒烤等系列； ☆設(shè)計時注重就餐環(huán)境、文化氛圍，加上精致的菜品，真正體現(xiàn)出五星 級酒店氛圍、檔次的會所； ☆引進客家菜的特色小吃，增加餐飲亮點； ★ 會所的靈魂 —— 文化主題的體現(xiàn) ☆會所必須要有文化主題且不能太雜； ☆文化主題最好是能突出本地文化，生命力長且不怕被模仿； ☆文化主題通過裝修設(shè)計格調(diào)、用材、飾品及其他細節(jié)體現(xiàn)出來； 四、內(nèi)裝設(shè)計構(gòu)思 作為公共性質(zhì)的娛樂會所，其特點是多數(shù)在城市中心位置，周邊交通便利，人流量大，內(nèi)部設(shè)施齊備，設(shè)備高檔，服務(wù)細致周到。所謂高端，即：富有品味的設(shè)計 +精致細膩的裝修、裝飾 +高品質(zhì)的設(shè)備、設(shè)施 +完美細致的服務(wù)。 本項目位于金陵路與新城西路交叉口，周邊交 通便利，住宅、醫(yī)療、娛樂 — 應(yīng)俱全，本項目在該區(qū)域的啟動，必將為 三河 娛樂業(yè)注入全新的視覺體驗及娛樂享受，同時也提升了該區(qū)域的周邊價值。 第 15 頁 共 21 頁 本 項目 建筑外立面為仿明清風(fēng)格，古典大氣，貴族感強，但考慮到會所的娛樂性及時尚性，以及夜景氛圍的營造，建議加強立面的燈光效果，除外部景觀設(shè)置、及藝術(shù)化照明外，建議使用LED 技術(shù)，加上會所醒目的中英文 LOGO 燈光，突出時尚氣息及現(xiàn)代元素。 在各種娛樂行業(yè)林立的 三河 市場，除了屈指 可 數(shù)的幾家，如：唐會、皇城等稍顯檔次，幾乎沒有可以稱作高端品質(zhì)的娛樂會所，然而在現(xiàn)今社會，不同的消費需求 群體日益細分，這就決定了本項目的消費人群定位，即：高收入的社會精英群體，城市財富的主要持有群體，切合本案主題 ―― 圣吉水療養(yǎng)生潭 (城市之王 )，該群體到本會所享受到的 — 定是最好的環(huán)境及最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就是帝王級的尊崇享受 ； 是政界要人、名流富賈、達官顯貴、名嬡名星聚會、休閑、享樂的高配置、高私密度的奢華場所。 本娛樂會所的設(shè)計初衷就是做： 三河 地區(qū)乃至閩西北最專業(yè)，最高檔次，最富有文化內(nèi)涵和時尚品味的高級水療娛樂會所 。 五、 投資估算估算為 11746 萬元，詳見下表。 總投資構(gòu)成表 序號 費用名稱 單位 數(shù)量 單 價 （元） 金額（萬元） 備注 一、 建設(shè) 工程費 8915 1 土建工程 ㎡ 34200 1100 3762 2 土石方工程 立方米 40000 20 80 3 二次裝修及安裝工程費 2525 第 16 頁 共 21 頁 中央空調(diào)及通風(fēng)安裝工程 ㎡ 34200 80 274 消防工程 ㎡ 34200 80 274 弱電工程 ㎡ 34200 40 137 室內(nèi)裝飾工程 ㎡ 18400 1000 1840 4 設(shè)備購置 1670 水療成套設(shè)備 套 200 休息大廳躺椅（含電視） 套 500 4000 200 健身器械 套 40 康樂室及電玩游戲 套 50 美容美體 套 100 8000 80 咖啡廳、果吧、酒吧、茶藝區(qū) 套 400 保健桑拿包房 套 120 50000 600 自助餐廳 套 100 5 配套工程費 300 詳標(biāo)書 6 雨污分流排放工程 ㎡ 11000 160 176 7 地下綜合管網(wǎng)工程 ㎡ 11000 150 165 8 附屬設(shè)施及配電站 ㎡ 34200 60 205 9 連接道路 ㎡ 1600 200 32 二、 其它費用 466 1 工程前期費用 150 2 消防審核費 28900 6 17 3 規(guī)劃設(shè)計費 ㎡ 25200 35 88 詳標(biāo)書 4 工程監(jiān)理費 45 土建 工程 % 5 建設(shè)單位管理費 37 土建 工程 1% 第 17 頁 共 21 頁 6 房產(chǎn)交易及辦證費 28900 6 17 7 不可預(yù)見費 112 土建 工程 3% 三、 土地征用費 1165 四 、 預(yù)備費 1200 1 相關(guān)稅費 700 成本 6% 2 履約保證金 500 五、 項目總投資 11746 第 18 頁 共 21 頁 六、進度安排 建設(shè)時間預(yù)計為 1 年（不含前期洽淡時間） ： 于 2020年 8月 31日完成建筑屋面及外裝修工程，于 2020年 10 月 1 日前試營業(yè)， 2020 年 12月 8 日正式營業(yè)。 七、效益分析 效益預(yù)測以月接待人數(shù) 20000 人次，人均消費 200 元計，收入 400 萬元。年收入為 4800 萬元。 吸收會員 2000 人，年會員費收入 500010 萬元，年收入為 3000萬元。 項目階段 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 項目 申請報告 設(shè)計階段 辦理報建手續(xù) 第一部分 主體土建施工 第二部分砌磚施工 第三部分水電設(shè)備安裝施工 第四部分土建部分綜合驗收 第五部分裝修設(shè)施設(shè)備施工 第六部設(shè)備調(diào)試及試運行 第七部裝修驗收 第八部分試營業(yè) 第九部分正式營業(yè) 第 19 頁 共 21 頁 預(yù)測年收入為 7800 萬元，毛利潤率按 60%估算，年毛利潤為 4680萬元。 投資回收期 年 結(jié) 論 在目前激烈的市場競爭環(huán)境中，及時發(fā)現(xiàn)空白市場并迅速進入搶占有力位置是提高競爭優(yōu)勢一個有力手段。 沙洋 經(jīng)濟社會現(xiàn)正處于快發(fā)展時期，隨著 沙洋 向蒲鐵路站、 三河 機場、無水港碼頭、海西物流園、廈沙高速及 三河沙洋 快速直通道等一系列項目的開工建設(shè)，為現(xiàn)在及今后的 沙洋 帶來巨大的市場。該項目的建成將改變 沙洋 目前休閑場所提供服務(wù)內(nèi)容趨于單一的現(xiàn)狀，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后，配套不夠完善，尤其是缺少高檔次的休閑娛樂綜合性場所， 圣吉水療養(yǎng)生潭 是綜合多種休閑方式的高級休閑會所不僅彌補了市場的空白，而且還能夠為城市提供一 個新的亮點。加之良好的地理位置，以及科學(xué)的經(jīng)營管理，在市場中設(shè)立了一個很好的標(biāo)桿，對潛在的競爭都的進入設(shè)立了一個很好的壁壘。在這樣的基礎(chǔ)上，輔以強大的宣傳攻勢，能夠和我們的經(jīng)營理念和目標(biāo)相輔相成，不斷加強市場影響力。我們相信，我們通過多樣化的經(jīng)營策略，嚴(yán)格規(guī)范的服務(wù)管理多渠道的媒體宣傳和品牌文化魅力， 圣吉水療養(yǎng)生潭項目 的實施，將有效 第 20 頁 共 21 頁 加快提升 沙洋 消費檔次，吸引周邊地區(qū)的消費人群，并融入沙洋金鼎文化街 和淘金山的旅游文化，集吃、住、游為一體，努力打造閩西北娛樂業(yè)第一品牌。 通過以上的分析和策略， 公司認(rèn)為此 項目資金 收回較快，而且，投資收益率略高于其它行業(yè)收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。但是，由于在會所的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和會所的整體定位，以及會所投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可行的。 內(nèi)部資料 請勿外傳 9JWKf wvGt YM*Jgamp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 QA9wkxFyeQ^! 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