【正文】 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 1 項目開發(fā)建議 ? 本項目總占地面積 420 萬平方米（按容積率 左右估算），總建面約210 萬平方米，開發(fā)周期約 8 年左右 ? 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發(fā)，組團排列，可按照 4 期來開發(fā)（從開發(fā)到售完），每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方米上。 ? 配套可以根據(jù)我們項目進程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時老年公寓、服務中心、敬老院、康復中心、活動中心必須同步建設。 ? 根據(jù)上述計劃，本項目老年公寓全部建成后，總建面約 萬平米，約占地塊開發(fā)計劃的 31％左右。按老年公寓容積率 左右估算，占地面積約 87 萬平米，約占總占地面積的 ％。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2 第一部分 對象市場分析 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 3 本項目開發(fā)必要性三大市場支撐： 壹 ： 全國 “老齡化 ”已成為重要的社會問題 ? 人口老齡化提前達到高峰。 ? 在社會經(jīng)濟不太發(fā)達狀態(tài)下進入人口老齡化。 ? 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 ? 上海市進入老齡化加速發(fā)展過程 貳： 目標客戶自身需求改變 ? 老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會問題 ? 老年人的消費觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 ? 隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視 ? 上海 250 萬老年 人中有 ％較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 ? 社會上 “空巢家庭 ”的逐漸增多 ? 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 ? 上海與 太倉 由史以來的地域情感逐漸加深 ? 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認同 叁：目前上海 “老年公寓 ”情況 不佳 ? 養(yǎng)老機構的數(shù)量明顯不足 ? 養(yǎng)老機構布局和檔次不盡合理 ? 養(yǎng)老機構設施簡陋老化 ? 缺乏政策扶持，開發(fā)成本是太倉的２－３倍 上海荒島房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 一、上海市人口結(jié)構現(xiàn)狀 ? 老年人比重逐年增加，上海市進入老齡化加速發(fā)展時期 ? 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 ? 上海老年人經(jīng)濟 情況轉(zhuǎn)好，購買力有所加強 （ 一） 上海市老年人口 逐年遞增 ， 06 年達到 萬人 ， 占全市人口比重 20%以上， 未來將進入老齡化加速發(fā)展期 2020 年，全市 1357 萬人，戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬人，占全市總?cè)丝诘?%。 截至 2020 年 1 月 ，上海市民政局、統(tǒng)計局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計信息顯示，去年申城老人比前年增加 萬人， 60 歲及以上老年人口達到 萬人，首次突破 20％。 2020 年－ 2020 年將進入高速發(fā)展期 。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 （二） 2020~2020 年上海市 老年人口每年將增長 萬人 我們在 2000 年以前對今后上海老齡化的趨勢作了大致的預測，大致可以分成四個階段：從 2000 年到 2020 年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段，當時預測老年人口年均將增長 2萬；第二個階段是從 2020 年到 2020 年，稱為中速增長期，老年人口年均增長 萬；第三個階段是 2020 年到 2020 年，稱為高速增長期，年均增長 14 到 15 萬；第四個階段是從 2020 年到 2030 年，上海的老年人口將有一個增長的高峰期，老年人口要達到 460 萬左右，占總?cè)丝诘?32%，也就是說三個上海戶籍人口中有一位是老年人。 通過分析 2020~2050 年上海市人口老齡化發(fā)展預測 數(shù)據(jù)，未來本市戶籍和常住人口老齡化發(fā)展將主要有以下幾個特點： 未來本市人口老齡化將達到一個非常高的程度，到 2050 年，戶籍老年人口將增加 萬人，達到 萬人；常住老年人口將增加 萬人，達到 萬人。 未來本市人口老齡化將在 2020~2020 年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展的時期，在 2025~2030年間達到老齡化發(fā)展的高峰，之后老年人口呈下降趨勢，但是總體上仍將維持在相對較高的水平。 本市高齡化將在 2025~2040 年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展的過程，比老齡化的高速發(fā)展滯后約 15~20 年左右，并在 2040~2045 年間達到高峰，之后高齡化的比例將略有下降。 未來本市總撫養(yǎng)系數(shù)主要受老年撫養(yǎng)系數(shù)的影響。 老年撫養(yǎng)系數(shù)隨時間的發(fā)展越來上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6 越高，在 2025~2030 年前后達到高峰。隨后略有下降但仍維持在較高水平， 2040~2045 年前后將進一步提高。從戶籍和常住的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較，以及不同年齡段分組的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較可以得知，持續(xù)引入外來人口和推遲退休年齡對減輕未來上海市撫養(yǎng)壓力具有非常積極的作用。 （三） 上海老年人口經(jīng)濟 支多收少，老年人住房需求水平下降 老人 收入平均 水平每月 1077 元， 老年人人均收入逐年遞增 老年人口養(yǎng)老金水平與退休前的單位性質(zhì)和從事的職業(yè)有密切的關系。其中， “黨政機關 ”平均養(yǎng)老金最多，為 1837 元 /月； “事業(yè)單位 ”次之，為 1390 元 /月， “國營企業(yè) ”第三，為1016 元 /月， “集體企業(yè) ”第四，為 732 元 /月，而 “農(nóng)戶 ”最少，為 409 元 /月。 但總體上海市老年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢。 老年人支出水平提高 ， 支出項目發(fā)生轉(zhuǎn)變 隨著收入水平的提高，被調(diào)查老年人口的支出水平也不斷提高。 2020 年被調(diào)查老年人口的月平均支出 724 元，比 1998 年增加 268 元。在所有支出中，飲食支出仍然是老年人口最主要的支出項目，但比重在降低（從 1998 年的 ％下降到 2020 年的 ％）；房屋水電煤氣費用、給子女 (孫輩 )或其他親屬補貼也仍是兩個重要支出項目，但比重也都在下降；而醫(yī)療費用比重在升高，并成為第二大支出項目 。 這一方面表明，調(diào)查老年人口消費水平還處于較低水平，支出項目仍然是食品、房屋水電煤氣費等生活必需型消費，另一方面也表明，隨著上海經(jīng)濟社會發(fā)展，老年人口的生活水平與生活上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 質(zhì)量也有了明顯的改善，這突出表現(xiàn)在支出項目發(fā)生了重大變化，如在支出項目中，生活必需 型支出如食品、房屋水電煤氣費用等支出所占比重明顯降低，而交通通信、學習娛樂等項所占比重明顯上升 。 老年人口經(jīng)濟狀況 特點 以 1998 年、 2020 年和 2020 年開展的三次上海市老年人口狀況與意愿調(diào)查為基礎，考察了上海老年人口經(jīng)濟現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及差異。主要結(jié)論有： （ 1）上海老年人口的收入水平、支出水平、經(jīng)濟總體水平在不斷提高，但與全市平均水平相比還比較低，且差距仍在擴大。 （ 2）男性老年人口、城鎮(zhèn)老年人口收入來源側(cè)重于穩(wěn)定、有保障的 “養(yǎng)老金 ”；女性老年人口、農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定、沒有保障的 “子女 (孫輩 )或其他親屬補貼 ”。 （ 3）生活必需型支出所占比重明顯降低，而交通通訊、學習娛樂等項所占比重明顯上升。 從單個項目來看，飲食支出仍然是最主要支出項目，但醫(yī)療費用逐漸成為重要的經(jīng)濟負擔。 （ 4）女性老年人口、高齡老年人口和農(nóng)村老年人口是經(jīng)濟弱勢群體，他們收入少且缺少保障、消費水平低，對經(jīng)濟狀況總體評價也低。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 二、上海市老年人口居住 現(xiàn)狀 ? 老年人獨居占老年人總?cè)丝诘?70%以上，上海老年人獨居現(xiàn)象明顯 ? 上海老年人居住以獨居為主、以社區(qū)服務為依托，以養(yǎng)老機構為補充 （一）上海目前 老年居住模式比較 合居模式。 合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起。 合居模式順應我國目前以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式，對社會、家庭和老人都有益處。但是，由于代際生活習慣的差異性，家庭人際關系的復雜性，市場經(jīng)濟條件下人口流動的頻繁性，合居模式面臨挑戰(zhàn)。據(jù)浙江省和上海市的調(diào)查，老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合計占 %， 上海 市區(qū)約有 38%的老人系孤身或不與子女、親屬住在一起。即便有些老人與家人合居，老人與子女、婿媳關系緊張的也占有一定的比例，老少關系不和睦，甚至發(fā)展到小輩虐待長輩 的家庭占 %。 獨居模式。 獨居是指老年人獨立居住。 由于受現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。在北京、天津和上海三大城市中，人口不超過三人的家庭，分別占總戶數(shù)的 %、 %和 %。 獨居模式符合現(xiàn)代社會生活方式，代際之間干擾少，家庭關系簡化，對有生活自理能力的老人和正承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女來說都是理想的選擇，但隨著老人年齡增大，上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 9 生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤獨和生活不便隨即凸現(xiàn)。長春市心理衛(wèi)生研究所所長 鄭曉華指出：現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿，但由于子女遠離身邊，缺乏交流，精神上其實非常孤獨。老年人如果長期處于心理孤獨狀態(tài)，首先會帶來情緒上的改變，表現(xiàn)在情感脆弱、容易灰心、進取心差、自卑、自責等心理癥狀。這些心理癥狀比病痛更加 折磨人。如果得不到及時的排解和安撫，便會導致老年性癡呆癥等一系列心理疾病。更有甚者，獨居老人死去多日無人知曉的極端悲慘事件不斷出現(xiàn)報端。 毗鄰模式。 毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨立但鄰近居住。 毗鄰而居，既沒有合居時容易產(chǎn)生的 “代溝 ”矛盾，又容易做到經(jīng)常探望和相互照料，是 目前較為理想的老年居住模式。但要形成這種模式，一要父母和子女有建立這種居住模式的愿望；二要有合適的毗鄰住房可供選購；三要有購買合適毗鄰住房的經(jīng)濟勢力；四要在需要時有一方能做出犧牲或讓步。例如，由于居住地點、居住環(huán)境的限制，為照顧子女上班、孫子（女）上學，就需要老人做出犧牲或讓步，搬到鄰近子女的地方居住。由于同時達到以上４項條件有一定難度，目前能做到毗鄰居住的，為數(shù)還不多。 集中模式。 集中模式是指老年人居住在老年性服務上海荒島房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房