【正文】 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 1 頁 第一部分 市場分析 一、 上海樓市大勢 作為“十五”期間上海六大支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，無論住宅開發(fā)還是房屋銷售與租賃，都步入了前所未有的黃金期。 上半年，本市樓市直線升溫，市場需求增長迅速，供求關(guān)系趨向平衡，房地產(chǎn)經(jīng)營主體逐步成熟。種種跡象顯示，房地產(chǎn)市場走上新臺階，步入了穩(wěn)定發(fā)展期。 今年二季度的統(tǒng)計資料表明，一級市場土地供應(yīng)嚴(yán)格控制，外銷商品房土地出讓面積重歸零值，內(nèi)外銷并軌已奏響序曲。二級市場商品房銷售量繼續(xù)攀升，三級市場存量房交易突飛猛進。雖然市場發(fā)展速度較快，但與上一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱明顯不同的是：盲 目開發(fā)減少，市場趨向理性發(fā)展。 （一） 一級市場 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 類型 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 完成土地開發(fā)面積（萬㎡） 新開工面積 （萬㎡） 竣工面積 （萬㎡） 2001 年第一季度 2001 年第二季度 相比增長 % % － % % 今年上半年土地開發(fā)總面積達到 ㎡，較去年同期增加 %，同時，上半年新開工面積 萬㎡，較去年同期 增加 %，竣工面積㎡，較去年同期增加 %。從土地開發(fā)量來看，今年的土地開發(fā)量大增。須提請開發(fā)商注意的是，房地產(chǎn)具有周期性變化的規(guī)律，一定要時刻留意供求關(guān)系的變化。目前市場火爆只是局部地區(qū)供求關(guān)系失衡所引致的價格抬升，且買漲不買跌的消費心理也使部分購房者不夠理智。 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 2 頁 土地使用權(quán)出讓情況 類型 新增經(jīng)營性項目土地出讓面積 （萬㎡） 新增內(nèi)銷商品房土地出讓面積 （萬㎡） 新增外銷商品房土地出讓面積 （萬㎡） 2001 年第一季度 0 2001 年第二季度 0 同比增長 1389% 1389% 0 本市對新增經(jīng)營性項目土地的出讓面積加強了控制力度，以前的土地轉(zhuǎn)讓方式不利于發(fā)揮市場機制的作用，因此將土地出讓形式變成以公開拍賣和招投標(biāo)為主的方式，是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。 動拆遷情況 類型 批準(zhǔn)拆遷面積 （萬㎡） 以居民為對象的動拆遷面積 （萬㎡） 完成拆遷面積 （萬㎡） 2001 年第一季度 2001 年第二季度 同比增長 % % % 由上表可見，本季度各類拆遷面積均大于上一季度，顯示新一輪舊區(qū)改造步伐的加快。隨著城市改造力度加大，將有更多的拆遷戶加入到購房者的隊伍。 （二） 二級市場 總體概況 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡） 批準(zhǔn)銷售面積（萬㎡） 已登記預(yù)售面積（萬㎡） 已登記銷售面積（萬㎡） 2001第一季度 2001第二季度 同比增長 % % % % 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上海荒島房產(chǎn)工作室 第 3 頁 二季度，新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)對市場的 影響削弱，反映在二級市場中則為批準(zhǔn)預(yù)售面積的激增，上升 %。批準(zhǔn)銷售面積、已登記預(yù)（銷）售面積均有增加，這說明市場需求仍處于上行階段，期房仍是購房者青睞的對象。 此外，今年買方的力量進一步增強，得益于各項政策的支持及社會經(jīng)濟的發(fā)展。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，大多數(shù)購房者能接受的房價已從 25003500 元 /㎡上升至 35004500元 / ㎡，購房者對居住質(zhì)量的要求有所提高。 內(nèi)銷房市場 預(yù)售面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 批準(zhǔn) 已登記 兩者之比 批準(zhǔn) 已登記 兩者之比 2001 第一季度 1： 1： 2001 第二季度 1： 1： 由上表可見，二季度新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)對市場的影響淡化，預(yù)售面積與銷售面積之比下降至 1： ，市場供求關(guān)系趨于平衡。批準(zhǔn)銷售面積與已登記銷售面積之比由 1： 1： ，需求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢。 外銷房市場 預(yù)售面積（萬㎡） 銷售面積（萬㎡） 批準(zhǔn) 已登記 兩者之比 批準(zhǔn) 已登記 兩者之比 2001 第一季度 11 1： 1： 2001 第二季度 1： 1： 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 4 頁 二、 普陀樓市概述 （一） 樓市縱覽 自普陀區(qū)政府斥資兩個億來解決區(qū)內(nèi)的交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施問題以來，普陀的路網(wǎng)較以前發(fā)達了許多。無論在區(qū)內(nèi)的任何地方， 20分鐘都可以上高架、上外環(huán)。另外，普陀正以每年 40公頃的速度來加大綠化力度，目前已達到 200 公頃，連同河流整治工程的開展、美化河岸景觀等，具備了這些基礎(chǔ)條件，普陀過去在人們心目中“又破又大”的形象，已 邁入房地產(chǎn)開發(fā)的黃金階段初期。 普陀物業(yè)主要具有如下特點： 案量集中 近年普陀區(qū)推案量大增，面積較去年有約 15%的增幅，部分黃金路段開發(fā)尤其集中，如商住一條街的長壽路，百米長的路段不下二、三十個樓盤，售樓處鱗次櫛比。中高檔樓盤在短期內(nèi)已供過于求，對區(qū)域客源的爭奪日益白熱化，樓盤之間競爭激烈，亟需吸引外區(qū)客源。 大盤較多 普陀區(qū)大規(guī)模開發(fā)的小區(qū)比較多，如上海萬里城，總建筑面積達 200萬㎡。中遠(yuǎn)兩灣城 160萬㎡，是環(huán)線內(nèi)最大的住宅社區(qū)，此外還有綠地世紀(jì)城、東新村等百萬平米級大型社區(qū)。這些超級大盤對集聚區(qū)域市場人 氣、穩(wěn)定區(qū)域市場價格功不可沒。 區(qū)內(nèi)商品房檔次差異大 普陀區(qū)地域廣大，環(huán)內(nèi)環(huán)外價差明顯，既有 7000 元 /㎡的豪宅（如蘇州河邊的大華清水灣），也有 20003000元 /㎡的平民公寓（如桃浦路一帶的小區(qū)）各層次的購房者在普陀都可以找到對位的住宅，但層次過雜也不利于普陀區(qū)房產(chǎn)整體形象的提升。 普陀環(huán)內(nèi)的內(nèi)銷住宅售價攀升明顯 在全市甚至全國房地產(chǎn)市場一片飄紅的大環(huán)境下，普陀區(qū)的房地產(chǎn)價格也不斷攀升，特別是環(huán)內(nèi)物業(yè)單價平均已達到 5200元 /㎡的新高。如綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 5 頁 本月蘇州河邊的 21世紀(jì)海岸廣場開盤價為 42006500元 /㎡；半 島花園 6號樓最新定價 55006600 元 /㎡；長壽公園北面的光明城市公寓預(yù)訂價70389000 元 /㎡；陜西北路上的千路公寓預(yù)訂價為 46485468 元／㎡。這些高檔物業(yè)基本都有水景、公園等外部資源依托，環(huán)境優(yōu)美、地段優(yōu)勢明顯。這些物業(yè)的熱銷也從另一角度說明“環(huán)境概念”在當(dāng)前樓市已深入人心。 住宅消費能力明顯提高 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，區(qū)域成交較多的房型面積大多集中在 110130㎡之間，與去年相比提高了 20 ㎡，反映出現(xiàn)時的購房理念正從“改善型”向“舒適型”轉(zhuǎn)換。 （二） 市場資料（ 2001 年第二季度） 內(nèi)銷批準(zhǔn)面積（㎡） 內(nèi)銷成交數(shù)（套） 成交總面積（㎡） 住宅面積 商住面積 商辦面積 預(yù)售 銷售 預(yù)售 銷售 207155 1384 80858 3325 2765 382369 282137 今年二季度，普陀住宅預(yù)售成交金額為 億元，其中多層成交 億元，占 %；高層成交 億元，占 %。與上季度相比，多層住宅所占比重下降 7%?？傮w成交額居全市第四位。 （三） 普陀區(qū)第二季度預(yù)銷售排行榜 排名 銷售排名 預(yù)售排名 1 交通西路 48弄 中遠(yuǎn)兩灣城 2 泰宸苑（二期） 綠地世紀(jì)花園 3 芝巷 公寓 陽光西班牙 4 白玉苑 358弄 秋月楓舍 5 金玉苑 真金路 250弄 6 棕櫚路 451弄 祥和家園 7 頤寧苑 朝霞新苑 8 嵐皋新苑 西部俊園 9 富麗花苑 景泰花園 10 桃浦鎮(zhèn)金光村商品房 桃浦新家園 綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上海荒島房產(chǎn)工作室 第 6 頁 三、 本案周邊項目分析 （一） 21 世紀(jì)海岸廣場 該案屬盤灣里舊區(qū)改造地塊，位于凱旋北路近寧夏路，西臨輕軌，交通還是相當(dāng)便利。占地 14萬㎡，總建筑面積 28萬㎡，綠化率 47%。規(guī)劃了一系列與蘇州河呼應(yīng)的景觀設(shè)施，有觀光碼頭、水中鏡、水生物觀賞區(qū)等。一期開發(fā)小區(qū)北部地塊，建筑面積 13萬㎡。西臨輕 軌的住宅售價 42006000元 /㎡，總價 40萬以上。東鄰蘇州河的小高層售價 52006500元 /㎡，其中頂層復(fù)式房高達 7000元 /㎡，總價 56100萬。其定價已充分考慮到輕軌的影響和蘇州河的景觀效應(yīng)。 一期規(guī)劃有 1 幢 1828 層（ 1 號樓）、 3 幢 11 層（ 24 號樓）、 2 幢 18層（ 56號樓，華師大宿舍樓，不售）、 1幢 1116層（ 7號樓）。 7號樓臨輕軌，房型面積：一房 69㎡，二房 100108㎡，三房 133148㎡，復(fù)式 235242 ㎡，開盤價 42006000 元 /㎡， 4 號樓臨蘇州河 ，房型面積：兩房 99103 ㎡，三房 133160 ㎡，開盤價 52006500 元 /㎡，頂層復(fù)式 229㎡，售價 7000元 /㎡。一期預(yù)計 02年 8月交房。 結(jié)論：由于基地位置的原因，小區(qū)內(nèi)部東西樓宇的環(huán)境差異甚大，二者在定價上也相差 1000元 /㎡ 左右，但東部臨蘇州河的樓宇銷售仍然見好，這說明隨著蘇州河改造工程的進展，購房者對河景的興趣也日漸濃厚，景觀的價值日益凸顯。 （二） 地方天園 該案由新加坡俐馬向榮開發(fā)，位于東新路 355 號，占地面積近 2 萬㎡，建筑面積近 7萬㎡，由 6 幢 12層小高層、 2幢 29層高層組成，以文藝復(fù)興時期 建筑風(fēng)格為主題，綠化率 42%。規(guī)劃戶數(shù) 500多戶。目前小高層已售完并入住，高層將于 01年 10月底交付。以 2房、 3房為主，單價51005700元，二房總價 5356萬，三房 5660萬。 位于武寧新村繁華地段，生活配套設(shè)施齊全，出行方便。原址為晉綠地世紀(jì)城二期企劃方案 上?；膷u房產(chǎn)工作室 第 7 頁 元中學(xué)，有一定的歷史淵源。小區(qū)環(huán)境一般，養(yǎng)有孔雀，較有特色。 結(jié)論：地方天園擁有得天獨厚的地段優(yōu)勢，武寧路商業(yè)一條街、滬西文化宮、家樂福、內(nèi)環(huán)線、輕軌共同為本案構(gòu)筑了增值效應(yīng)。古城堡式的文藝復(fù)興