【正文】 。 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 38 頁 （ 3）美學專業(yè)人才： 闡釋項目設計思路，從美學的角度介紹項目優(yōu)勢。 專業(yè)人才的引進： （ 1）施工建筑專業(yè)方面的人才： A、 以專業(yè)知識為購房者解答問題，提高服務水平； B、 提高售樓工作的信譽度； C、 有較強的說服力，提高效率。 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 37 頁 第六部分 銷售策略 除了常規(guī)的銷售策略之外，建議在銷售過程中把握以下二點： 一、對“三外”（外區(qū)、外地、外籍）市場的把握 拓展宣傳途徑 成立域外購房俱樂部 進軍香港、臺灣、澳門市場 為外籍人士提供貼身購房翻譯兼指導專家 與汽車經銷商聯(lián)手 二、售樓團隊的組織 售樓員的篩選原則： 需要具有較強的合作精神、悟性較高、氣質佳，且對房產市場有獨到的見解，有一定的專業(yè)基礎。以本案的規(guī)模、推廣策略（品牌塑造）、推廣周期來看，本案的推廣費用預算應在總銷金額的 1%~%之間，則總的推廣費用預算約為1600 萬 ~2000 萬元。 （ 2）以常規(guī)媒體為輔，保證本案的見報率，如： 《解放日報》、《新民晚報》等 戶外媒體： 延續(xù)開盤的媒體選擇，作微量調整。 （一）推廣目的： 對樓盤的熱銷局面保溫； 穩(wěn)定銷售局面，去化剩余房源。春”已深入人心，參加房展會以實際成交為主要目的，吸引持幣待購的購房者。春水景設計透析 （四） SP 活動 開盤儀式： 擇吉日，邀請各屆人士及購房者代表參加，可安排開盤剪彩、公開簽約、當日優(yōu)惠房價等活動，聚集現(xiàn)場人氣，實現(xiàn)短期的銷售突破，形成空前的銷售熱潮，達到造勢的效果。春開盤熱銷 （ 2） 三區(qū)交匯，占盡天時地利 —— 天籟 ? 不離棄 —— 市中心難舍情懷 ? 不孤寂 —— 大規(guī)模社區(qū) ? 不猜忌 —— 品牌保證 ? 不浮燥 —— 大型水景靜心有道 軟廣告：配合開盤熱銷，作為補充，加強硬廣告的說服力。春”所創(chuàng)造的一種恬靜的生活氛圍來打動購房者，讓他們覺得，“天籟 電 視： （ 1） 選擇黃金檔推出樓盤形象廣告：著重本案的總體形象描述； （ 2） 選擇東方家園 /房屋買賣 /新居時代等專業(yè)性的房產電視欄目，以專欄推薦形式出現(xiàn)，著重樓盤各個賣點的訴求； 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 33 頁 （三）推廣內容： 硬廣告 （ 1） 開盤廣告：起到開盤告知和形象塑造兩方面的作用。 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 32 頁 戶外媒體： 點線結合、輻射面廣 （ 1） 沿中山北路高架下大型燈箱、武寧路沿線導旗：吸引普陀客戶； （ 2） 內環(huán)高架和延安西路高架交接處的大型廣告牌：吸引長寧客戶； （ 3） 萬航渡路沿街導旗：吸引靜安客戶； （ 4） 輕軌沿線?？空镜臒粝鋸V告：吸引以輕軌作為交通工 具的客戶； （ 5） 附近主干道、居民區(qū)橫幅：吸引附近客源。 《解放日報》、《新民晚報》、《新聞晨報》三大主力報刊 （ 2） 配合媒體：發(fā)行量不大，但均具有較強 的針對性，根據(jù)客戶分析進行適當?shù)膹V告投放，可達到事半功倍的效果，旨在增強推廣的滲透性。 （一）推廣目的： 樹立樓盤形象，形成市場熱銷局面，使樓盤具有極強的市場號召力； 消化前期積累客戶，完成前期客戶的簽約工作； 以強勢的推廣宣傳開拓新的市場，使人們對本案耳熟能詳。 （五） 階段推廣計劃 媒體 廣告形式 新民晚報 形象廣告 4 則（ 1/4）版 解放日報 軟廣告 4 則、新聞報道 1 則 新聞晨報 形象廣告 4 則 房地產時報 軟廣告 4 則、新聞報道 1 則 電視廣告 戶外廣告 沿街導旗和小型燈箱 安家網(wǎng)、房產之窗、搜房網(wǎng) 樓盤介紹 SP 活動 大型房展 水景征名活動 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 31 頁 三、 開盤第一強銷期 經歷前期的市場引導和內部預訂期的客戶積累，推廣的范圍和力度都十分有限，本階段應展開大強度、全方位、立體化的媒體攻勢，考 慮到在內部預訂期已經樹立樓盤形象，故本階段以情感訴求為突破口，來打動購房者。春”大型水景征名活動，可起到以下作用： （ 1） 間接向市民展現(xiàn)“天籟春尚未入市即引起市場轟動 （四） SP 活動 全市性大型房展會： 樹立“天然的生活港灣”的樓盤形象，旨在在市中心樓市中占據(jù)一席之地，吸引更多的購房者，搶占有效市場，積累一定的客戶量。春：城市住宅發(fā)展的必然趨勢。春：城市住宅應與生態(tài)環(huán)境巧妙結合； （ 3） 景觀設計師談天籟 （ 2） 軟廣告 以“專家眼里看天籟 （三） 推廣內容： （ 1） 形象廣告： 以“天籟”為主線，展開產品實際賣點的訴求，如： （ 1） 整體形象：天籟 網(wǎng) 站： 選擇“安家網(wǎng)”、“搜房網(wǎng)”、“房產之窗”等房產知名網(wǎng)站，展開樓 盤的形象訴求，由于本案體量較大，具有一定的新聞性，故能引起受眾關注。 （ 2） 專業(yè)媒體：提供較為專業(yè)的樓盤分析，具有較強的說服力，如：《房地產時報》、《樓市周刊》等。 （一） 推廣目的： 樹立良好的樓盤形象，在購房者中形成良好的知名度和美譽度； 實現(xiàn)開盤前的客戶積累，盡早抓住 一批持幣待購的有效客戶； 為正式開盤作鋪墊，導入“心靈的天然港灣”概念。住宅消費 文章報道 3 則 房地產時報 軟廣告 6 則 新聞晨報 軟廣告 6 則 戶外廣告 工地廣告牌 安家網(wǎng)、房產之窗、搜房網(wǎng) 新聞發(fā)布 SP 活動 記者招待會 amp。春”開工典禮 以“代表性水景住宅蓄勢待發(fā)”為主題，邀請職能部門領導、各大媒 體網(wǎng)站記者及部分意向客戶參加，起到引導期的造勢作用。 （四） SP 活動 記者招待會 amp。 新聞報道 /網(wǎng)站應用稿： 引起市場關注，提高項目介紹的可信度。 （ 1） 項目總體訴求：綠地世紀城推陳出新，“天籟 （ 1） 申城樓市品牌戰(zhàn)略深入 人心：指出只有講究品牌戰(zhàn)略的開發(fā)商，才能造出令人滿意的樓盤，帶出新龍基置業(yè)和綠地集團的品牌戰(zhàn)略； （ 2） 環(huán)線內大型社區(qū)樓市受寵：指出地段和規(guī)模兩者兼具的樓盤所具有的優(yōu)勢及其稀缺性，帶出本案在這兩方面的優(yōu)勢； （ 3） 水景住宅漸入佳境：指出真正的水景應該如何造才更能讓業(yè)主親水、賞水，帶出本案的水景是如何設計和建造的。 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 27 頁 （三） 推廣內容： 文章引導： 選擇《解放日報》“住宅消費”開設“天籟 戶外媒體： 工地大型廣告牌，樹立起良好的工地形象，引起路人關注，吸引區(qū)域內的客源，起到告知作用。 （一） 推廣目的： 形成市場預熱，引起市場的廣泛關注； 讓消費者對本案產生興趣，持幣待購； 在消費者中樹立起“環(huán)線內大盤”的初步印象。 推廣階段： 一、 引導期（樓盤開工建造期間） 二、 內部預訂期（取得預售許可證之前） 三、 開盤第一強銷期（取得預售許可證之后、工程進度至三分之二） 四、 持續(xù)期（開盤熱銷期過后，所推房源有效供給不足） 五、 熱銷期（主體結構封頂或外立面落成） 六、 第二強銷期（第二批房源預售許可證取得之后） 七、 持續(xù)期（強銷期過后，市場對本案認知度逐漸減退） 八、 第三強銷期（第三批房源預售許可證取得之后） 九、 熱銷期（項目基本完工成形，現(xiàn)房有目共睹） 十、 持續(xù)期（交房階段） 說明：此劃分階段按推算之工程進度界定，以 30 萬 M2 分三期開發(fā)為準。 4400460048005000520054005600價格走勢綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 20 頁 第四部分 推廣思路 一、 推廣分析： 本樓盤規(guī)模大 、消費者覆蓋層面廣，在以 35~45 歲的核心顧客群的范疇上不斷外延，看房者、決策者、影響購買者構成了比較大的消費群落，在地段、價位特定的情況下，他們的共性消費心理為： 購房消費心理 綠地世紀城 美觀性：美好的生活環(huán)境（外部環(huán)境和社區(qū)內部環(huán)境） 舒適性：舒適的生活空間（社區(qū)設施、配套、房型等） 品質感：樓盤的品質及形象 自我實現(xiàn)：品牌影響力（體現(xiàn)消費者的追求、特征、地位等） 愛心與親情：溫馨的社區(qū)、文明的社區(qū) 社區(qū)規(guī)劃、硬件特征已基 本符合 樓盤形象： ？ 二、 推廣目標： 塑造綠地世紀城品牌 ，并以此提升開發(fā)商品牌 ； 以 品牌影響力實現(xiàn)銷售目標 ； 綠地世紀城二期企劃方案 上?；膷u房產工作室 第 21 頁 三、 推廣策略：品牌推廣 ? 在樓盤賣點越來越雷同的今天， 品牌是消費者辨認的唯一符號 ； ? 不僅僅是在宣傳規(guī)模、水景等賣點，而是在 推銷一種生活方式 ，不僅僅是在推銷這一期的樓盤，而是在 做一個恒久的品牌 ； ? 產品特點是可替代的，而 品牌個性是難以模仿的 ； ? 產品導向 的推廣效應是隨著售樓完成而結束，而 品牌推廣 帶來可持續(xù)發(fā)展； 產品導向