如何讀懂好房子專題講座報(bào)告課件52頁(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)(已修改)
2025-05-24 11:00 本頁(yè)面
【正文】 本資料來(lái)自 1 如何讀懂好房子 專題講座 本資料來(lái)自 2 好房子 讓細(xì)節(jié)做主 本資料來(lái)自 3 ? 今天很榮幸收到陳建新董事長(zhǎng)和余燕總經(jīng)理的邀請(qǐng)，和各位來(lái)賓一起探討尋找我們心目中的好房子。 ? 從我入行開(kāi)始，許多身邊的朋友在買房時(shí)總要叫上我。也許是大家都認(rèn)為我比較熟悉這個(gè)行業(yè)里的內(nèi)幕，所以，總也有人問(wèn)我 ?： 什么樣的房子才能算是好房子呢？ ? 我覺(jué)得首先要確定的是，無(wú)論是新房還是二手房，都有好壞之分。其次要確定的是， 沒(méi)有十全十美的房子 。所以，在我們尋找心目中的房子時(shí)，第一要做的就是擺正心態(tài)，要知道適合自己的房子才能算是好房子，第二學(xué)會(huì)在各種優(yōu)缺點(diǎn)中分清主次、學(xué)會(huì)取舍。 ? “ 細(xì)節(jié)決定成敗 ” 已成了一句經(jīng)典，在房地產(chǎn)業(yè)， “ 細(xì)節(jié) ” 也正為許多開(kāi)發(fā)商所看重，好的房子，除了要有好的建筑外，也還與許多 “ 細(xì)節(jié) ” 聯(lián)在一起。 本資料來(lái)自 4 ? 決定房子好壞的幾個(gè)因素 ： ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ——房產(chǎn)升值空間和今后生活便利的決定因素 ? 舒適環(huán)境 —— 提升生活品質(zhì)追求精神愉悅 ? 戶型結(jié)構(gòu) ——人性化的戶型結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)管理 ——貼心的管家服務(wù) 本資料來(lái)自 5 ? 基本的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，房子既然是個(gè)商品，只要有漲價(jià)，就也有降價(jià)的可能。因此，不管是用于投資還是自住，購(gòu)買前得必須判斷此房是不是好商品，有沒(méi)有購(gòu)買的價(jià)值。 A。好房子首先必須是個(gè)好商品 本資料來(lái)自 6 ? 決定房產(chǎn)價(jià)值的，很大一部分是地段。隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)的范圍也在不斷擴(kuò)大。但就土地而言，中心區(qū)的土地始終是稀缺性資源，這是中心區(qū)房緊俏的重要因素。比如三信 ?金鼎廣場(chǎng)，項(xiàng)目位于莆田市中心原市政府舊址，在這里有購(gòu)物天堂，重點(diǎn)中小學(xué)近在咫尺，各大金融機(jī)構(gòu)齊聚四周，因此，其價(jià)位高漲也合乎常理。 細(xì)節(jié) 地段前景看好 本資料來(lái)自 7 ? 再好的房子，如果價(jià)格超出其因有的價(jià)值，那就會(huì)失去現(xiàn)實(shí)意義。高性價(jià)比是所有購(gòu)房者的共同心聲，追求性價(jià)比體現(xiàn)的是一種理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的觀念。 對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，性價(jià)比是否高要綜合衡量?jī)蓚€(gè)方面的問(wèn)題。首先是購(gòu)買成本，是否能夠以較低的成本購(gòu)買到適合自己需求的產(chǎn)品；其次在房子長(zhǎng)期使用的過(guò)程中成本是否較低，包括交通成本、時(shí)間成本、教育成本、消費(fèi)成本等，如萬(wàn)輝國(guó)際城，以使用率超過(guò) 100%叫響莆田樓市，高性價(jià)比吸引了不少中高端客戶群體。 細(xì)節(jié) 產(chǎn)品物超所值 本資料來(lái)自 8 ? 房產(chǎn)增值與否的標(biāo)準(zhǔn)是所購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)周邊的基本配套設(shè)施和政府設(shè)施和政府綜合城區(qū)規(guī)劃的力力度和干預(yù)，如果樓盤所在的地段片區(qū)代表城市的發(fā)展方向，有著先進(jìn)的規(guī)劃理念，代表理想的居住未來(lái)，也同樣是具備升值潛力的。 細(xì)節(jié) 升值潛力 本資料來(lái)自 9 ? 低密度的直接表現(xiàn)就是低 “ 容積率 ” ，對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò) 5，多層住宅應(yīng)不超過(guò) 3，綠化率應(yīng)不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 ? 中奧 蘭溪首府基于對(duì)品質(zhì)生活的無(wú)限追求，產(chǎn)品品質(zhì)的回歸是 “ 中奧階層 ” 所熱烈關(guān)注的。萬(wàn)融團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)對(duì)產(chǎn)品的多方論證，提出“ 建最好的品質(zhì)社區(qū) ” 的口號(hào)，在最初 30%的地塊規(guī)劃指標(biāo)上減掉%， 實(shí)現(xiàn)了 18． 6%的超低建筑密度，為仙游高檔社區(qū)樹(shù)立了新的標(biāo)準(zhǔn)，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的高層社區(qū)規(guī)劃慣性。 細(xì)節(jié) 4：低密度空間 本資料來(lái)自 10 ? 在用地與規(guī)劃方面，購(gòu)房者應(yīng)不僅要注意項(xiàng)目的容積率，而且要關(guān)注區(qū)域的容積率。 目前，一些項(xiàng)目雖然表面上容積率不高，但其周圍都是高樓大廈，整體小區(qū)就像一個(gè) “ 盆地 ” ，使得整個(gè)區(qū)域的容積率偏高；另一些項(xiàng)目，雖然看起來(lái)容積率并不是很低，但由于周邊都是綠地，使得整個(gè)區(qū)域的容積率得到了很好的保證。 細(xì)節(jié) 5：關(guān)注區(qū)域容積 率 本資料來(lái)自 11 ? 在我們所探的莆田樓盤中，近兩年逐漸推出美侖美奐的樣板間，眾多的購(gòu)房者也都是看房必先看樣板間的習(xí)慣，當(dāng)然，樣板間是值得一看，它可以給消費(fèi)者一個(gè)最直觀的空間感，也會(huì)給消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的房子有個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，不過(guò)提醒消費(fèi)者，不能被樣板間的豪華裝修所著迷，這些樓盤在布置樣板間時(shí)，都請(qǐng)專業(yè)人士或者品位者，打量陽(yáng)光什么時(shí)候照進(jìn)屋中，又什么時(shí)候離開(kāi)，相框應(yīng)該是什么樣的，腰線，會(huì)照顧到很多細(xì)節(jié)的。那可都是重金打造出來(lái)的樣板，離真實(shí)生活還是有差距的。 另外，踩盤還發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)由于土地價(jià)格上漲過(guò)快，不少項(xiàng)目容積率過(guò)高，購(gòu)房者應(yīng)在買房之前對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃進(jìn)行了解。 細(xì)節(jié) 6：樣板間的誘惑 本資料來(lái)自 12 ? 越寬的樓間距越能體現(xiàn)居住品質(zhì)，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，莆田市中心地價(jià)更是日益飚升，可謂寸土寸金，因此樓與樓之間的間距越來(lái)越小，有些高層住宅甚至底下好幾層常年不見(jiàn)陽(yáng)光。較寬的間距不僅保證陽(yáng)光可以曬到最底層，而且創(chuàng)造了新的公交空間，開(kāi)闊生活的視野，由公共綠地往樓宇內(nèi)層遞進(jìn)，鄰里私密性當(dāng)然也更好。 ? 中奧 蘭溪首府深諳樓間距大小的各種優(yōu)越性，所以以 %的超低建筑密度在將 9幢高層建筑以錯(cuò)開(kāi)的方式排列布局，最大實(shí)現(xiàn) 120米無(wú)遮寬間距，最小的樓距也達(dá)到 35米以上。超越百米無(wú)遮擋寬間距，是中奧蘭溪首府獨(dú)有的規(guī)劃創(chuàng)舉，如果要丈量它的空間尺度，您將需要繞過(guò) “ 棕櫚芳庭 ” 那片斑斕的水景區(qū)。 120米超大樓間距，將小區(qū)各組團(tuán)景觀分隔有序又互為交融，讓倡導(dǎo)綠色健康的社區(qū)理念更加鮮朗，體驗(yàn)健康之旅。 細(xì)節(jié) 7：寬幢距和低公攤 本資料來(lái)自 13 ? 居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)是綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是： “ 綠地率 ” 與 “ 綠化覆蓋率 ” 是
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