【正文】 北京東方賽睿投資顧問有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項目 市場研究報告 （重要結(jié)論摘要） 二 OO四 年四月 1 1 北京東方賽睿投資顧問有限公司 消費市場研究 2 1 賽睿顧問 3 invest 3 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對消費者攔截訪問了解目前消費者消費場所選擇，日常消費習(xí)慣及對本項目的預(yù)期消費趨向，從而為本項目市場定位提供消費者方面的參考信息。 ? 研究方法： 街道攔訪 ? 調(diào)研地點： 北京 ? 8個攔截地點包括：西單各商廈、雙安商場、現(xiàn)代城底層商業(yè)、崇文門新世界商場、方莊商業(yè)區(qū)、木樨園周邊居民區(qū)、天天家園及周邊居民區(qū)、沙子口文體用品批發(fā)市場周邊居民區(qū) ?調(diào)研對象： 12至 55歲北京市當(dāng)?shù)鼐用瘢蝗叶惽霸率杖朐?2023元及以上；工作人口個人稅前月收入在 1000元及以上 ?總有效樣本量： 246人 賽睿顧問 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 ? 日常購物場所選擇 ?在對消費者的攔截訪問中，被訪者過去三個月內(nèi)最經(jīng)常購物的商業(yè)區(qū)域前三位依次為 西單 、 王府井 及 新世界商場（崇文門）及木樨園商業(yè)區(qū) 。 ?在年齡段差異中，研究發(fā)現(xiàn)， 12至 17歲 及 1825歲 年齡段消費者最經(jīng)常購物地點前兩位依次為 西單 及 王府井步行街 ； 26至 35歲 年齡段消費者最經(jīng)常購物地點前兩位依次為 西單 及 木樨園商業(yè)區(qū) ； 36至 45歲 年齡段消費者最經(jīng)常購物地點前兩位依次為木樨園商業(yè)區(qū) 及 西單 。 ?在家庭平均月收入差異中，研究發(fā)現(xiàn)，各月收入階層消費群最經(jīng)常購物的地點均為 西單 。在其次常去的購物地點中，除家庭平均月收入 2023－ 4000元階層 選擇木樨園外，其它收入階層均選擇王府井步行街；在第三常去的購物地點中，家庭平均月收入 2023－ 4000元階層 選擇王府井，家庭平均月收入 4001－ 6000元階層 及 6001－8000元階層 均選擇新世界商場。 賽睿顧問 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 ?日常購物場所選擇 ?消費者選擇西單及王府井及木樨園的最主要的原因按照重要程度排均分別為 離家近 /交通方便 /位置好 ， 商品種類齊全 /選擇多 等，消費者選擇新世界的原因中 購物環(huán)境好 /配套設(shè)施齊全 也是較重要原因。 ?被訪者過去三個月內(nèi)最經(jīng)常購物的超市前三位依次為 家樂福 、 物美超市 及 華聯(lián)超市 。 ?在年齡段差異中，各年齡段消費者最經(jīng)常購物超市均為 家樂福 ， 12至 17歲 年齡段消費者其次經(jīng)常購物的超市為 華聯(lián)超市 ； 18至 25歲及 26至 35歲及 36至 45歲 年齡段消費者其次經(jīng)常購物的超市 物美超市 。 ? 在家庭平均月收入差異中，各收入階層消費群最經(jīng)常購物的超市均為 家樂福 ；而其次經(jīng)常購物的超市中，較低收入階層消費群傾向超市為 物美 ，較高收入階層消費群傾向超市為 華聯(lián)超市 。 ?消費者選擇家樂福，物美及華聯(lián)超市的最主要的原因均為 離家近 /交通方便 /位置好 ， 價格合理 /可打折 /經(jīng)常促銷或特價 ， 商品種類齊全 /選擇多 。 賽睿顧問 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 ? 消費者消費習(xí)慣 ?總體來說，被訪者選擇購物商場時最關(guān)注的因素依次為 商品質(zhì)量放心 、 商品種類豐富齊全 及 購物環(huán)境好 ；然后依次為 交通方便 、 價格合適 、 服務(wù)質(zhì)量好 及 地理位置好 。 ?在所期望的作為商業(yè)設(shè)施配套的餐飲 /休閑娛樂設(shè)施中， 中式傳統(tǒng)小吃 /快餐 、 免費休憩場所 /休息廳 及 酒吧 /咖啡廳 /水吧 /冷飲屋 依次列在前三位，總體來說，被訪者選擇餐飲 /休閑娛樂設(shè)施時最關(guān)注的因素依次為 質(zhì)量信譽好 、 服務(wù)好 及 餐飲環(huán)境好 ；然后依次為 有特色 、 種類多 及 價格合適 。 ?在各年齡段的比較中，除中式傳統(tǒng)小吃普遍受歡迎外， 12至 17歲 年齡段消費群對于 健身 /球類運動場館 /游泳館 的期望程度顯著高于其他年齡段； 18至 25歲 年齡段消費群對 酒吧 /咖啡廳 /水吧 /冷飲屋 的期望程度最高。 ?在各家庭平均月收入階層的比較中，各收入階層對于中式傳統(tǒng)小吃、快餐的期望程度均較高， 8001元以上 收入階層消費群對于 健身 /球類運動場館 /游泳館 的期望程度高于其他收入階層。 賽睿顧問 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 ? 消費者消費習(xí)慣 ?總體來說，被訪者最經(jīng)常選擇的消費產(chǎn)品種類前三位依次為 服裝 、 鞋帽 及 餐飲 。 ?在購物時間方面，消費者最經(jīng)常購物時間前三位分別為 周六周日白天 、 不確定的時間 及 周一至周五的白天 ，周六周日的消費是最被認可的。 ?在各年齡段比較中， 26－ 35歲及 36－ 45歲年齡段的消費者選擇在 晚上（ 18點以后）外出購物的比例顯著高于其他所有年齡段，是夜間外出消費的主要群體。 ?消費者外出購物，最經(jīng)常采用的交通方式為 公共汽車 ，其次為 自行車 及 步行 。 ?在各年齡段比較中， 36－ 45歲年齡段采用 自行車 外出消費的比例最高，而 46－ 55歲年齡段采用 步行 方式外出消費的比例最高， 12－ 35歲包含的三個年齡段均以 公共汽車 為主要出行方式。 賽睿顧問 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 ? 消費者消費習(xí)慣 ?在家庭平均月收入比較中，各收入階層采用 公交車 方式外出消費的比例均最高，而 6001元以上收入階層采用 出租車 和 私家車 外出消費的比例明顯高于 6000元以下收入階層。 ?假設(shè)外出采用 公共汽車 ，被訪者在外出購買 日用消費品 時，交通時間期望 不超過10分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?在各年齡段的比較中， 12－ 17歲年齡段期望 不超過 40分鐘 的人數(shù)比例最高，而 18－ 35歲年齡段期望 不超過 30分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?假設(shè)外出采用 公共汽車 ，被訪者在外出進行 休閑購物 時，交通時間期望 不超過 30分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?在年齡差異方面， 18－ 45歲年齡段期望 不超過 20分鐘 的人數(shù)比例最高，而 12－ 17歲年齡段期望 不超過 10分鐘 的人數(shù)比例最高。 賽睿顧問 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 ? 消費者支出結(jié)構(gòu) ?在所有被訪者中，個人在購物、餐飲及休閑娛樂方面的總消費平均約為 677元 /月 。在所有被訪者中，平均個人每月在 休閑娛樂方面的消費 約占其購物、餐飲及休閑娛樂總消費的 ％ ； 平均個人每月在 餐飲方面的消費 約占其購物、餐飲及休閑娛樂總消費的 ％ ；而購物方面的比重約為 ％ 。 ?總體來說，所有被訪者中平均每人每月約在 4個地點 進行消費（包括百貨、超市、餐飲及娛樂）。 ?月人均外出消費次數(shù)約為 7次 ，消費者個人每個月一般與朋友外出就餐的人均消費金額平均為 。 賽睿顧問 3 invest 10 重要結(jié)論摘要 ? 項目周邊消費者消費習(xí)慣 ? 項目周邊消費者家庭平均月收入水平中在 2023－ 4000元 的比重最大，占 79％ 。 ? 項目周邊消費者個人每個月在購物、餐飲、娛樂休閑方面的總體消費均值為 ，其中在 201－ 400元 的比重最大，占 ％ 。 ? 項目周邊消費者個人每個月在購物、餐飲、娛樂休閑方面的總體消費中，休閑娛樂的消費比重均值為 22％ ，其中比重在 20％－ 30％占 40％ ，在 5％－10％的占 39％ 。 其中休閑娛樂方面的消費比重均值為 22％ ，餐飲的消費比重均值為 38％ ，購物方面的消費比重均值為 40％ 。 ? 項目周邊消費者個人每個月 一般與朋友外出就餐人均消費金額為 48元 。 ? 項目周邊消費者經(jīng)常消費的產(chǎn)品 /服務(wù)種類位于前三位的是服裝 ％ ，鞋帽 ％ 和餐飲 ％ 。 賽睿顧問 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 ? 對本項目的消費傾向 ?總體來說，在是否會來本項目消費問題中，認為非常有可能 /有可能的被訪者比例較高，為 ％ 。 ?在消費者認為可能來此項目消費的原因中，最重要的原因是 離家近 /交通方便 /位置好 ，其次是 商品種類齊全 /選擇多 。 ?在消費者認為本項目適合的經(jīng)營形式中， 列于前三位的分別是 大型超市 ％ ，綜合購物中心 ％ ， 商業(yè)步行街 ％ 。 ?在采用某種經(jīng)營形式可能來此項目消費的次數(shù)中，平均預(yù)期來此消費次數(shù)最多經(jīng)營形式的是大型超市，約為 每個月 5次 ，其次為商業(yè)步行街和綜合購物中心，均約為 每個月 4次 。 ?在影響消費者來本項目消費的因素方面，首要因素為 購物環(huán)境好 （ ％），其次依次為 商品種類多 （ ％）、 服務(wù)好 （ ％ ）及 離家近 （ ％）。 賽睿顧問 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 ? 對本項目的消費傾向 ?對百貨 \超市 \家居建材 \餐飲娛樂店了解程度方面，列于前三位的分別為 家樂福（ ％） ， 西單商場（ ％） 及 王府井百貨（ ％） 。 ?對本項目引進知名百貨 \超市 \家居建材 \餐飲娛樂店感興趣程度方面，位于前三位的分別為 家樂福（ ％） ， 西單商場（ ％） 及 （王府井百貨 ％） 。 ?如果本項目的商業(yè)部分做成北京乃至全國的商業(yè)建筑博覽區(qū)，消費者認為市場影響力方面，有超過半數(shù) （ 51％） 的消費者認為本項目非常有影響力或比較有影響力。 ?總體來說，目前消費群對本項目大眾消費檔次定位的建議主要集中在 中檔商業(yè)（ ％）及 中高檔商業(yè) （ ％）。 ?在各收入階層比較中，家庭平均月收入在 8000元以下包含的四個階層對本項目檔次的建議均以 中檔 比例為最高。 北京東方賽睿投資顧問有限公司 經(jīng)營商戶研究 13 1 賽睿顧問 3 invest 14 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過對北京市現(xiàn)有商戶的面訪，了解目前北京市 餐飲業(yè) 、 室內(nèi)休閑娛樂業(yè) 及 專賣店 的 ? 商業(yè)用房基本狀況 ? 對目前營業(yè)用房所在商廈或商業(yè)街的滿意程度 ? 未來商業(yè)用房需求意向 ? 對木樨園商業(yè)區(qū)的評價 ? 對本項目的評價與預(yù)期 從而為本項目市場定位提供商戶方面的參考信息。 ? 研究方法： 面訪 ? 調(diào)研地點： 北京 ? 被訪商鋪營業(yè)面積： 50平方米及以上（專業(yè)市場除外） ? 被訪人員條件：對本單位租賃 /購買商鋪用房有決定權(quán)或?qū)ψ罱K決策有影響力的人員 ? 總樣本量： 188 室內(nèi)休閑娛樂涵蓋了： ?羽毛球等室內(nèi)運動館 ? 溜冰場 ? 電影院 ? 音樂廳 ? 劇院 ? 酒吧 /茶藝館 /咖啡廳 /水吧 ? 游戲廳 ?網(wǎng)吧 ? KTV ? 迪廳 有效樣本 = 188餐飲 / 服務(wù)業(yè) 61室內(nèi) 休閑 / 娛樂 30一般專賣店 31商品批發(fā)店 66總體 賽睿顧問 3 invest 15 重要結(jié)論摘要 ?目前商業(yè)物業(yè)基本情況 ?在被訪的 188家商戶中，有以商業(yè)街獨立店鋪形式營業(yè)店鋪的商家占 31%，有以專業(yè)市場內(nèi)店鋪形式營業(yè)店鋪的商家占 52％ 。 ?商業(yè)街獨立店鋪綜合狀況 ?在被訪商業(yè)街獨立店鋪中，營業(yè)面積平均為 ，主要以 50100平方米 的面積為主。 ?最主要的房產(chǎn)形式以 租賃（ 88％） 為主，其次為 自己的房（ 5％） 。 ?店鋪租金平均為 /平方米 /月 ，主要則以 21－ 50元 /平方米 /月 （ 39％）和 51－100元 /平方米 /月 （ 33％）為主 。 ?租金支付方式主要以 季付 （ 29％）和 年付 （ 27％ ）為主 。 ?被訪者對自己店鋪的 總體滿意程度一般，表示非常滿意 /比較滿意的比例為 50％ 。 ?最讓商戶感到滿意的因素中，重要程度依次為： 客流量大 /有人氣 /客流穩(wěn)定 、 周邊環(huán)境好 /衛(wèi)生好 、 交通方便 及其 市場管理好 。 賽睿顧問 3 invest 16 重要結(jié)論摘要 ?專業(yè)市場內(nèi)店鋪綜合狀況 ?店鋪營業(yè)面積平均為 ，主要以 50平方米以下（ 79％） 為主，其中經(jīng)營室內(nèi)休閑娛樂的店鋪面積則以 101－ 1000為主。 ?被調(diào)查的專業(yè)市場內(nèi)店鋪中，最主要的房產(chǎn)形式仍然是 租賃 （ 92％） 。 ?店鋪的平均租金為 210元 /平方米 /月 ，主要則以 51－ 150元 /平方米 /月 （ 43％）和 151－ 300元 /平方米 /月 （ 32％）為主； 租金支付方式 主要以 年付 （ 41％）和 季付 （ 26％ ）為主。 ?被訪者對自己店鋪的 總體滿意程度一般，表示非常滿意 /比較滿意的比例為 55％ 。 ?最讓商戶感到滿意的因素中，重要程度依次為： 客流量大 /有人氣 /客流穩(wěn)定 、 市場管理好 、 周邊環(huán)境好 /衛(wèi)生好 及其 交通方便 。 ?到專業(yè)市場店鋪的顧客采取的主要購買方式是 中小規(guī)模批發(fā) （ 63％）， 零售 （ 13％）及 大宗批發(fā) （ 6％）也占有一定比例。 ?在促使顧客來此批發(fā)的因素中，對各因素的考慮依次為： 價格低 /價格合理 （ 70％）、樣式多 /品種全 （ 36％）及其 質(zhì)量好 （ 24％）。 賽睿顧問 3 invest 17 重要結(jié)論摘要 ?店中店