【正文】 北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司 鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目 市場(chǎng)研究報(bào)告 （重要結(jié)論摘要） 二 OO四 年四月 1 1 北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司 消費(fèi)市場(chǎng)研究 2 1 賽睿顧問(wèn) 3 invest 3 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過(guò)對(duì)消費(fèi)者攔截訪問(wèn)了解目前消費(fèi)者消費(fèi)場(chǎng)所選擇，日常消費(fèi)習(xí)慣及對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期消費(fèi)趨向，從而為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供消費(fèi)者方面的參考信息。 ? 研究方法： 街道攔訪 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京 ? 8個(gè)攔截地點(diǎn)包括：西單各商廈、雙安商場(chǎng)、現(xiàn)代城底層商業(yè)、崇文門新世界商場(chǎng)、方莊商業(yè)區(qū)、木樨園周邊居民區(qū)、天天家園及周邊居民區(qū)、沙子口文體用品批發(fā)市場(chǎng)周邊居民區(qū) ?調(diào)研對(duì)象： 12至 55歲北京市當(dāng)?shù)鼐用瘢蝗叶惽霸率杖朐?2023元及以上；工作人口個(gè)人稅前月收入在 1000元及以上 ?總有效樣本量： 246人 賽睿顧問(wèn) 3 invest 4 重要結(jié)論摘要 ? 日常購(gòu)物場(chǎng)所選擇 ?在對(duì)消費(fèi)者的攔截訪問(wèn)中，被訪者過(guò)去三個(gè)月內(nèi)最經(jīng)常購(gòu)物的商業(yè)區(qū)域前三位依次為 西單 、 王府井 及 新世界商場(chǎng)（崇文門）及木樨園商業(yè)區(qū) 。 ?在年齡段差異中，研究發(fā)現(xiàn)， 12至 17歲 及 1825歲 年齡段消費(fèi)者最經(jīng)常購(gòu)物地點(diǎn)前兩位依次為 西單 及 王府井步行街 ； 26至 35歲 年齡段消費(fèi)者最經(jīng)常購(gòu)物地點(diǎn)前兩位依次為 西單 及 木樨園商業(yè)區(qū) ； 36至 45歲 年齡段消費(fèi)者最經(jīng)常購(gòu)物地點(diǎn)前兩位依次為木樨園商業(yè)區(qū) 及 西單 。 ?在家庭平均月收入差異中，研究發(fā)現(xiàn)，各月收入階層消費(fèi)群最經(jīng)常購(gòu)物的地點(diǎn)均為 西單 。在其次常去的購(gòu)物地點(diǎn)中，除家庭平均月收入 2023－ 4000元階層 選擇木樨園外，其它收入階層均選擇王府井步行街；在第三常去的購(gòu)物地點(diǎn)中，家庭平均月收入 2023－ 4000元階層 選擇王府井，家庭平均月收入 4001－ 6000元階層 及 6001－8000元階層 均選擇新世界商場(chǎng)。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 5 重要結(jié)論摘要 ?日常購(gòu)物場(chǎng)所選擇 ?消費(fèi)者選擇西單及王府井及木樨園的最主要的原因按照重要程度排均分別為 離家近 /交通方便 /位置好 ， 商品種類齊全 /選擇多 等，消費(fèi)者選擇新世界的原因中 購(gòu)物環(huán)境好 /配套設(shè)施齊全 也是較重要原因。 ?被訪者過(guò)去三個(gè)月內(nèi)最經(jīng)常購(gòu)物的超市前三位依次為 家樂(lè)福 、 物美超市 及 華聯(lián)超市 。 ?在年齡段差異中，各年齡段消費(fèi)者最經(jīng)常購(gòu)物超市均為 家樂(lè)福 ， 12至 17歲 年齡段消費(fèi)者其次經(jīng)常購(gòu)物的超市為 華聯(lián)超市 ； 18至 25歲及 26至 35歲及 36至 45歲 年齡段消費(fèi)者其次經(jīng)常購(gòu)物的超市 物美超市 。 ? 在家庭平均月收入差異中，各收入階層消費(fèi)群最經(jīng)常購(gòu)物的超市均為 家樂(lè)福 ；而其次經(jīng)常購(gòu)物的超市中，較低收入階層消費(fèi)群傾向超市為 物美 ，較高收入階層消費(fèi)群傾向超市為 華聯(lián)超市 。 ?消費(fèi)者選擇家樂(lè)福，物美及華聯(lián)超市的最主要的原因均為 離家近 /交通方便 /位置好 ， 價(jià)格合理 /可打折 /經(jīng)常促銷或特價(jià) ， 商品種類齊全 /選擇多 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 6 重要結(jié)論摘要 ? 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 ?總體來(lái)說(shuō)，被訪者選擇購(gòu)物商場(chǎng)時(shí)最關(guān)注的因素依次為 商品質(zhì)量放心 、 商品種類豐富齊全 及 購(gòu)物環(huán)境好 ；然后依次為 交通方便 、 價(jià)格合適 、 服務(wù)質(zhì)量好 及 地理位置好 。 ?在所期望的作為商業(yè)設(shè)施配套的餐飲 /休閑娛樂(lè)設(shè)施中， 中式傳統(tǒng)小吃 /快餐 、 免費(fèi)休憩場(chǎng)所 /休息廳 及 酒吧 /咖啡廳 /水吧 /冷飲屋 依次列在前三位，總體來(lái)說(shuō)，被訪者選擇餐飲 /休閑娛樂(lè)設(shè)施時(shí)最關(guān)注的因素依次為 質(zhì)量信譽(yù)好 、 服務(wù)好 及 餐飲環(huán)境好 ；然后依次為 有特色 、 種類多 及 價(jià)格合適 。 ?在各年齡段的比較中，除中式傳統(tǒng)小吃普遍受歡迎外， 12至 17歲 年齡段消費(fèi)群對(duì)于 健身 /球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 /游泳館 的期望程度顯著高于其他年齡段； 18至 25歲 年齡段消費(fèi)群對(duì) 酒吧 /咖啡廳 /水吧 /冷飲屋 的期望程度最高。 ?在各家庭平均月收入階層的比較中，各收入階層對(duì)于中式傳統(tǒng)小吃、快餐的期望程度均較高， 8001元以上 收入階層消費(fèi)群對(duì)于 健身 /球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 /游泳館 的期望程度高于其他收入階層。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 7 重要結(jié)論摘要 ? 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 ?總體來(lái)說(shuō)，被訪者最經(jīng)常選擇的消費(fèi)產(chǎn)品種類前三位依次為 服裝 、 鞋帽 及 餐飲 。 ?在購(gòu)物時(shí)間方面，消費(fèi)者最經(jīng)常購(gòu)物時(shí)間前三位分別為 周六周日白天 、 不確定的時(shí)間 及 周一至周五的白天 ，周六周日的消費(fèi)是最被認(rèn)可的。 ?在各年齡段比較中， 26－ 35歲及 36－ 45歲年齡段的消費(fèi)者選擇在 晚上（ 18點(diǎn)以后）外出購(gòu)物的比例顯著高于其他所有年齡段，是夜間外出消費(fèi)的主要群體。 ?消費(fèi)者外出購(gòu)物，最經(jīng)常采用的交通方式為 公共汽車 ，其次為 自行車 及 步行 。 ?在各年齡段比較中， 36－ 45歲年齡段采用 自行車 外出消費(fèi)的比例最高，而 46－ 55歲年齡段采用 步行 方式外出消費(fèi)的比例最高， 12－ 35歲包含的三個(gè)年齡段均以 公共汽車 為主要出行方式。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 8 重要結(jié)論摘要 ? 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 ?在家庭平均月收入比較中，各收入階層采用 公交車 方式外出消費(fèi)的比例均最高，而 6001元以上收入階層采用 出租車 和 私家車 外出消費(fèi)的比例明顯高于 6000元以下收入階層。 ?假設(shè)外出采用 公共汽車 ，被訪者在外出購(gòu)買 日用消費(fèi)品 時(shí)，交通時(shí)間期望 不超過(guò)10分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?在各年齡段的比較中， 12－ 17歲年齡段期望 不超過(guò) 40分鐘 的人數(shù)比例最高，而 18－ 35歲年齡段期望 不超過(guò) 30分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?假設(shè)外出采用 公共汽車 ，被訪者在外出進(jìn)行 休閑購(gòu)物 時(shí)，交通時(shí)間期望 不超過(guò) 30分鐘 的人數(shù)比例最高。 ?在年齡差異方面， 18－ 45歲年齡段期望 不超過(guò) 20分鐘 的人數(shù)比例最高，而 12－ 17歲年齡段期望 不超過(guò) 10分鐘 的人數(shù)比例最高。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 9 重要結(jié)論摘要 ? 消費(fèi)者支出結(jié)構(gòu) ?在所有被訪者中，個(gè)人在購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)方面的總消費(fèi)平均約為 677元 /月 。在所有被訪者中，平均個(gè)人每月在 休閑娛樂(lè)方面的消費(fèi) 約占其購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)總消費(fèi)的 ％ ； 平均個(gè)人每月在 餐飲方面的消費(fèi) 約占其購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)總消費(fèi)的 ％ ；而購(gòu)物方面的比重約為 ％ 。 ?總體來(lái)說(shuō)，所有被訪者中平均每人每月約在 4個(gè)地點(diǎn) 進(jìn)行消費(fèi)（包括百貨、超市、餐飲及娛樂(lè)）。 ?月人均外出消費(fèi)次數(shù)約為 7次 ，消費(fèi)者個(gè)人每個(gè)月一般與朋友外出就餐的人均消費(fèi)金額平均為 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 10 重要結(jié)論摘要 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者家庭平均月收入水平中在 2023－ 4000元 的比重最大，占 79％ 。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者個(gè)人每個(gè)月在購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑方面的總體消費(fèi)均值為 ，其中在 201－ 400元 的比重最大，占 ％ 。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者個(gè)人每個(gè)月在購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑方面的總體消費(fèi)中，休閑娛樂(lè)的消費(fèi)比重均值為 22％ ，其中比重在 20％－ 30％占 40％ ，在 5％－10％的占 39％ 。 其中休閑娛樂(lè)方面的消費(fèi)比重均值為 22％ ，餐飲的消費(fèi)比重均值為 38％ ，購(gòu)物方面的消費(fèi)比重均值為 40％ 。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者個(gè)人每個(gè)月 一般與朋友外出就餐人均消費(fèi)金額為 48元 。 ? 項(xiàng)目周邊消費(fèi)者經(jīng)常消費(fèi)的產(chǎn)品 /服務(wù)種類位于前三位的是服裝 ％ ，鞋帽 ％ 和餐飲 ％ 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 11 重要結(jié)論摘要 ? 對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向 ?總體來(lái)說(shuō)，在是否會(huì)來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)問(wèn)題中，認(rèn)為非常有可能 /有可能的被訪者比例較高，為 ％ 。 ?在消費(fèi)者認(rèn)為可能來(lái)此項(xiàng)目消費(fèi)的原因中，最重要的原因是 離家近 /交通方便 /位置好 ，其次是 商品種類齊全 /選擇多 。 ?在消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目適合的經(jīng)營(yíng)形式中， 列于前三位的分別是 大型超市 ％ ，綜合購(gòu)物中心 ％ ， 商業(yè)步行街 ％ 。 ?在采用某種經(jīng)營(yíng)形式可能來(lái)此項(xiàng)目消費(fèi)的次數(shù)中，平均預(yù)期來(lái)此消費(fèi)次數(shù)最多經(jīng)營(yíng)形式的是大型超市，約為 每個(gè)月 5次 ，其次為商業(yè)步行街和綜合購(gòu)物中心，均約為 每個(gè)月 4次 。 ?在影響消費(fèi)者來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)的因素方面，首要因素為 購(gòu)物環(huán)境好 （ ％），其次依次為 商品種類多 （ ％）、 服務(wù)好 （ ％ ）及 離家近 （ ％）。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 12 重要結(jié)論摘要 ? 對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)傾向 ?對(duì)百貨 \超市 \家居建材 \餐飲娛樂(lè)店了解程度方面，列于前三位的分別為 家樂(lè)福（ ％） ， 西單商場(chǎng)（ ％） 及 王府井百貨（ ％） 。 ?對(duì)本項(xiàng)目引進(jìn)知名百貨 \超市 \家居建材 \餐飲娛樂(lè)店感興趣程度方面，位于前三位的分別為 家樂(lè)福（ ％） ， 西單商場(chǎng)（ ％） 及 （王府井百貨 ％） 。 ?如果本項(xiàng)目的商業(yè)部分做成北京乃至全國(guó)的商業(yè)建筑博覽區(qū)，消費(fèi)者認(rèn)為市場(chǎng)影響力方面，有超過(guò)半數(shù) （ 51％） 的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目非常有影響力或比較有影響力。 ?總體來(lái)說(shuō)，目前消費(fèi)群對(duì)本項(xiàng)目大眾消費(fèi)檔次定位的建議主要集中在 中檔商業(yè)（ ％）及 中高檔商業(yè) （ ％）。 ?在各收入階層比較中，家庭平均月收入在 8000元以下包含的四個(gè)階層對(duì)本項(xiàng)目檔次的建議均以 中檔 比例為最高。 北京東方賽睿投資顧問(wèn)有限公司 經(jīng)營(yíng)商戶研究 13 1 賽睿顧問(wèn) 3 invest 14 研究背景及方法 ? 研究目的： 通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有商戶的面訪，了解目前北京市 餐飲業(yè) 、 室內(nèi)休閑娛樂(lè)業(yè) 及 專賣店 的 ? 商業(yè)用房基本狀況 ? 對(duì)目前營(yíng)業(yè)用房所在商廈或商業(yè)街的滿意程度 ? 未來(lái)商業(yè)用房需求意向 ? 對(duì)木樨園商業(yè)區(qū)的評(píng)價(jià) ? 對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)與預(yù)期 從而為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供商戶方面的參考信息。 ? 研究方法： 面訪 ? 調(diào)研地點(diǎn)： 北京 ? 被訪商鋪營(yíng)業(yè)面積： 50平方米及以上（專業(yè)市場(chǎng)除外） ? 被訪人員條件：對(duì)本單位租賃 /購(gòu)買商鋪用房有決定權(quán)或?qū)ψ罱K決策有影響力的人員 ? 總樣本量： 188 室內(nèi)休閑娛樂(lè)涵蓋了： ?羽毛球等室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館 ? 溜冰場(chǎng) ? 電影院 ? 音樂(lè)廳 ? 劇院 ? 酒吧 /茶藝館 /咖啡廳 /水吧 ? 游戲廳 ?網(wǎng)吧 ? KTV ? 迪廳 有效樣本 = 188餐飲 / 服務(wù)業(yè) 61室內(nèi) 休閑 / 娛樂(lè) 30一般專賣店 31商品批發(fā)店 66總體 賽睿顧問(wèn) 3 invest 15 重要結(jié)論摘要 ?目前商業(yè)物業(yè)基本情況 ?在被訪的 188家商戶中，有以商業(yè)街獨(dú)立店鋪形式營(yíng)業(yè)店鋪的商家占 31%，有以專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)店鋪形式營(yíng)業(yè)店鋪的商家占 52％ 。 ?商業(yè)街獨(dú)立店鋪綜合狀況 ?在被訪商業(yè)街獨(dú)立店鋪中，營(yíng)業(yè)面積平均為 ，主要以 50100平方米 的面積為主。 ?最主要的房產(chǎn)形式以 租賃（ 88％） 為主，其次為 自己的房（ 5％） 。 ?店鋪?zhàn)饨鹌骄鶠? /平方米 /月 ，主要?jiǎng)t以 21－ 50元 /平方米 /月 （ 39％）和 51－100元 /平方米 /月 （ 33％）為主 。 ?租金支付方式主要以 季付 （ 29％）和 年付 （ 27％ ）為主 。 ?被訪者對(duì)自己店鋪的 總體滿意程度一般，表示非常滿意 /比較滿意的比例為 50％ 。 ?最讓商戶感到滿意的因素中，重要程度依次為： 客流量大 /有人氣 /客流穩(wěn)定 、 周邊環(huán)境好 /衛(wèi)生好 、 交通方便 及其 市場(chǎng)管理好 。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 16 重要結(jié)論摘要 ?專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)店鋪綜合狀況 ?店鋪營(yíng)業(yè)面積平均為 ，主要以 50平方米以下（ 79％） 為主，其中經(jīng)營(yíng)室內(nèi)休閑娛樂(lè)的店鋪面積則以 101－ 1000為主。 ?被調(diào)查的專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)店鋪中，最主要的房產(chǎn)形式仍然是 租賃 （ 92％） 。 ?店鋪的平均租金為 210元 /平方米 /月 ，主要?jiǎng)t以 51－ 150元 /平方米 /月 （ 43％）和 151－ 300元 /平方米 /月 （ 32％）為主； 租金支付方式 主要以 年付 （ 41％）和 季付 （ 26％ ）為主。 ?被訪者對(duì)自己店鋪的 總體滿意程度一般，表示非常滿意 /比較滿意的比例為 55％ 。 ?最讓商戶感到滿意的因素中，重要程度依次為： 客流量大 /有人氣 /客流穩(wěn)定 、 市場(chǎng)管理好 、 周邊環(huán)境好 /衛(wèi)生好 及其 交通方便 。 ?到專業(yè)市場(chǎng)店鋪的顧客采取的主要購(gòu)買方式是 中小規(guī)模批發(fā) （ 63％）， 零售 （ 13％）及 大宗批發(fā) （ 6％）也占有一定比例。 ?在促使顧客來(lái)此批發(fā)的因素中，對(duì)各因素的考慮依次為： 價(jià)格低 /價(jià)格合理 （ 70％）、樣式多 /品種全 （ 36％）及其 質(zhì)量好 （ 24％）。 賽睿顧問(wèn) 3 invest 17 重要結(jié)論摘要 ?店中店