【正文】 1 20230101 物業(yè)客戶服務培訓 集物管中心 陳民強 （二）收費篇 2 20230101 門難進 口難開 錢難收 3 20230101 目錄 1 2 3 4 5 物業(yè)管理費的法律依據 物業(yè)管費的構成 物業(yè)管理費收繳流程 物業(yè)管理費收費難原因分析 物業(yè)費催收方法及技巧 4 20230101 I 物業(yè)管理費的法律依據 5 20230101 法律 《 中華人民共和國民法通則 》 第一百零六條：公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。 《 合同法 》 第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。 《 物權法 》 第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務； 不得以放棄權利不履行義務。 第八十三條 業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、 拒付物業(yè)費 等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 6 20230101 法規(guī) 《 物業(yè)管理條例 》 第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： （四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； （五） 按時交納物業(yè)服務費用 ； 第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務 合同的約定 ，提供相應的服務。 第四十一條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及 費用與服務水平相適應的原則 ，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。 第四十二條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。 第六十七條 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的， 業(yè)主委員會應當督促其限期交納 ；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。 7 20230101 其他法規(guī) 《 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則 》 第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其 共同管理權 的行使予以 限制 。 最高人民法院《 關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》 第六條 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持 。 第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求 業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。 8 20230101 發(fā)改委 《物業(yè)管理條 《物業(yè)服務收費管理辦法》 第四條 國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行 明碼標價 ，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。 第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取 包干制 或者 酬金制 等形式約定物業(yè)服務費用。 第十條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 第十五條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定 按時足額交納物業(yè)服務費用 或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由 開發(fā)建設單位全額交納。 第二十一條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據 《 中華人民共和國價格法 》 和 《 價格違法行為行政處罰規(guī)定 》 予以處罰。 9 20230101 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 我還沒入住，并未享受到物業(yè)公司的服務，憑什 么收費？ 誤區(qū)一 ?《 物權法 》 第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務； 不得以放棄權利不履行義務。 ?最高人民法院 《 關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 》 第六條： 經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務， 業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持 。 點評： 10 20230101 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 家里的問題都還沒解決，我為什么要交費？ 誤區(qū)二 點評： 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和 物業(yè)管理 企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理權的法源基礎是 “共有產權（即除專有產權之外共有部分）” 而來的。所以物業(yè)公司對共有部分應盡管理義務，如業(yè)主要求物業(yè)公司為其專有部位提供服務的話則需要支付必要的報償。 物業(yè)服務收費管理辦法 》 規(guī)定物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出由以下板塊構成： ? 服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； ?物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； ?物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； ?物業(yè)管理 區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； ?物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護費用； ?辦公費用； ?物業(yè)管理 企業(yè)固定資產折舊； ?物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； ?經業(yè)主同意的其他費用。 11 20230101 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 我又沒請你們也沒跟你們簽物業(yè)合同，我為什么 要交費？ 誤區(qū)三 點評： 《 前期物業(yè)服務合同 》 的主體是開發(fā)商和物業(yè)公司，但 《 前期物業(yè)服務協(xié)議 》 、 《 臨時管理規(guī)約 》 作為 《 購房合同 》 的附件，業(yè)主在簽署 《 購房合同 》 時即簽字認可開發(fā)商聘請的物業(yè)公司。 《 物業(yè)服務合同 》 的主體是業(yè)主大會（及其執(zhí)行機構業(yè)主委員會）和物業(yè)公司。 單個業(yè)主不得以個人原因不履行共有權益和義務。 12 20230101 業(yè)主對物業(yè)費理解的幾個誤區(qū) 我家的東西丟了，你們管理不到位，拒絕交費？ 誤區(qū)四 點評： 物業(yè)公司為業(yè)主提供服務的依據是 《 物業(yè)服務合同 》 約定的范圍，物業(yè)公司具有維護小區(qū)公共秩序的義務，但 物業(yè)不具有承擔業(yè)主生命及財產的保管和保險義務。 ?如果物業(yè)公司管理上不存過失，物業(yè)無需承擔任何責任，業(yè)主不能以此為由拒付物業(yè)費 ?如果物業(yè)公司管理上存在不足，并與物品丟失有因果關系，物業(yè)應承擔相應責任，但業(yè)主不能以此為由不履行繳納物業(yè)費的義務。 例如：公民納稅支付公安機關的費用，但公安機關也不能確保每個人的生命財產不被侵犯。 13 20230101 物業(yè)管理費的構成 Ⅱ 14 20230101 15 20230101 你認為物業(yè)費是 用來干什么的？ 16 20230101 物業(yè)管理費 人員費用 衛(wèi)生清潔費 物業(yè)共用部位共用 設施設備日常運行 和維護費用 秩序維護費 綠化養(yǎng)護費 物業(yè)共用部位共用