【正文】 :38:5909:38Mar2322Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 （告訴她這是公司行，為拉攏戰(zhàn)線，平息其怒火，以便下面的溝通）， 我知道你因?yàn)樯砭訃?guó)外，回來一次卻是不容易，因此才會(huì)欠費(fèi)，但是公司畢竟也有他的壓力在，好幾千人等著吃飯，相信你也能理解是吧。 ? 律師函里的繳納時(shí)間最好定為離發(fā)函日 2周。 1周后，如業(yè)主未主動(dòng)聯(lián)系，應(yīng)及時(shí)與其取得聯(lián)系，探聽情況。 案例： 46 20230101 對(duì)象： 能聯(lián)系上業(yè)主，但業(yè)主一直以工作忙、不在家、無時(shí)間來前臺(tái)等為原因拖欠費(fèi)用，且遲遲不露面，不交費(fèi)的客戶 招數(shù)說明： 業(yè)主非惡意欠費(fèi)，卻遲遲不主動(dòng)繳納所欠費(fèi)用。 案例： 42 20230101 對(duì)象： 曾經(jīng)對(duì)物業(yè)有所誤會(huì)，發(fā)生過不愉快的業(yè)主 招數(shù)說明： 某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有過不好的感受，從而拒交物管費(fèi)，對(duì)于這種客戶，一味的催費(fèi)，只會(huì)加大負(fù)面影響，而不催的話，只會(huì)使欠費(fèi)金額越來越大。物業(yè)人員通過 B先生留下的號(hào)碼及時(shí)聯(lián)系上業(yè)主，業(yè)主表示剛從國(guó)外回來更換了新號(hào)碼，得知后答應(yīng)盡快交費(fèi)。 ? 了解掌握對(duì)方性格，善于區(qū)分類型，避免表現(xiàn)過度引起業(yè)主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業(yè)主前使用。如已繳納，請(qǐng)忽略本信息。 ? 預(yù)付金用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 的主體是業(yè)主大會(huì)（及其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)公司。 第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由 開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 13 20230101 物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 Ⅱ 14 20230101 15 20230101 你認(rèn)為物業(yè)費(fèi)是 用來干什么的？ 16 20230101 物業(yè)管理費(fèi) 人員費(fèi)用 衛(wèi)生清潔費(fèi) 物業(yè)共用部位共用 設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行 和維護(hù)費(fèi)用 秩序維護(hù)費(fèi) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 物業(yè)共用部位共用 設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)費(fèi)用 稅金 辦公費(fèi)用 管理費(fèi)分?jǐn)? 固定資產(chǎn)折舊 費(fèi)用 17 20230101 物業(yè)管理費(fèi)催繳流程 Ⅲ 18 20230101 19 20230101 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難的原因分析 IV 20 20230101 你認(rèn)為收費(fèi)難的 原因是什么？ 21 20230101 開發(fā)商 過度承諾 業(yè)主 缺乏付費(fèi)意識(shí) 物業(yè)催費(fèi)難的原因 開發(fā)商 工程質(zhì)量 物業(yè)公司 服務(wù)不到位 業(yè)主 惡意欠費(fèi) 法律、法規(guī) 不完善 22 20230101 關(guān)鍵： 服務(wù)不到位?。。? 23 20230101 物業(yè)管理費(fèi)催收方法和技巧 V 24 20230101 你有何妙招？ 25 20230101 在日常物管費(fèi)繳納過程中，業(yè)主常常會(huì)因?yàn)楣ぷ鞣泵Α⑷嗽谕獾?、返修整改、久未出??? 等各種原因遲交、甚至拒繳物管費(fèi)。 XX物業(yè)溫馨提醒：尊敬的 XX業(yè)主，您的預(yù)付金已用完，請(qǐng)于本月 15日前前往 XX客戶中心繳納相關(guān)費(fèi)用，以免產(chǎn)生滯納金。 ? 確定時(shí)間后一定要按著時(shí)間持續(xù)跟進(jìn) ? 在談話中要向其透露，如果他沒得按時(shí)繳納，下次一定會(huì)準(zhǔn)時(shí)再聯(lián)系他的信息 30 20230101 ? 您看您平時(shí)也比較忙，不如辦個(gè)銀行代扣，多省心啊，就不用每個(gè)月還要惦著來這邊繳費(fèi)了，有大老遠(yuǎn)的 （用意：突出遠(yuǎn)、累） ? 像您平時(shí)比較忙（人在外地）的，也可以考慮銀行轉(zhuǎn)賬啊，我們這邊有招行和農(nóng)行的，您看哪個(gè)還比較方便??？ ? 老師，打擾您了，我來跟您確認(rèn)一下轉(zhuǎn)賬的時(shí)間和金額，避免中途有什么失誤。每次 給您電話通知繳費(fèi)，打多了，我自己都不好意思了（實(shí)際上真正覺得不好意思的 是欠費(fèi)不交的業(yè)主），真的讓我很為難 …… ” ? “今天我們部門開會(huì)，我還挨批來著 …… ” 話術(shù)： 34 20230101 XX小區(qū)的 A先生人在外地，工作人員多次電話通知其交費(fèi)， A先生總以滿懷歉意的口吻說自己工作太忙，沒時(shí)間交，并保證在一定時(shí)間內(nèi)匯款，卻一直都未及時(shí)兌現(xiàn)。 ? 涉及到賠付的客戶，可請(qǐng)地產(chǎn)公司給予一定支持，將結(jié)清物管費(fèi)作為賠付協(xié)議的處理項(xiàng)之一，以此促進(jìn)業(yè)主繳費(fèi)。 ? 給予糖衣炮彈的一定不要是讓其有不好感受的人。工作很忙吧！對(duì)了提醒您一下。節(jié)后，我司負(fù)責(zé)人曾于 2月 20日、 3月 18日多次嘗試與您聯(lián) 系，但電話均為拒接或無人接聽。 54 20230101 關(guān)于敦促交納物業(yè)管理等費(fèi)用的 律 師 函 XX函字（ 2023）第 號(hào) XXX 女士（ XX業(yè)主）： 本所受重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司（ “ 本所委托人 ” ）之委托，敬告如下事宜： 本所委托人提供證據(jù)證明：閣下是 XX物業(yè)業(yè)主，閣下與本所委托人簽署有 《 XX前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約 》 ，并接受本所委托人提供的物業(yè)管理服務(wù)，但從 2023年 11月開始，貴方一直未按時(shí)至物管處繳納物管費(fèi)、中央空調(diào)使用費(fèi)、公攤水電費(fèi)等。故善出奇者，無窮如天地，不竭如江海。 09:38:5909:38:5909:383/22/2023 9:38:59 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 9時(shí) 38分 :38March 22, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 9時(shí) 38分 :38March 22, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 09:38:5909:38:5909:383/22/2023 9:38:59 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 特致專函，敬希垂注！ XX律師事務(wù)所 律 師 *** 2023年 06月 18日 55 20230101 ? XX老師，小 X和你溝通這么久，也是想解決這個(gè)問題，我一直認(rèn)為能通過溝通解決 的，那是最好的，小 X也不希望你和公司鬧僵呀，那對(duì)雙方都沒好處，是吧。但是 話又說回來公司作為一個(gè)企業(yè)而言，它肯定有它的制度和利益在，畢竟它要養(yǎng)活好 幾千人不是，你覺得呢 …… （用意：和業(yè)主統(tǒng)一戰(zhàn)線，減輕業(yè)主對(duì)經(jīng)辦人的敵意以保證說服力） ? XX老師，我覺得你還是來交了好，你想，難道你交了我就不幫你出租了嗎，肯定不可能嘛。當(dāng)客戶中心趕到業(yè)主家中時(shí)，業(yè)主很不好意思的交了所欠物管費(fèi)，并表示日后一定按時(shí)繳費(fèi)。 話術(shù)： 45 20230101 XX小區(qū)業(yè)主 A因與樓上鄰居發(fā)生沖突，工作人員一直沒有協(xié)調(diào)下來，導(dǎo)致長(zhǎng)期欠費(fèi)。整改過程客服 W有條不紊跟進(jìn)整改進(jìn)度，穩(wěn)定業(yè)主情緒，初步建立與業(yè)主的信任。比如 “ 現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，您看方便留下業(yè)主本人的聯(lián)系方式嗎？ ” 37 20230101 ? 聯(lián)系業(yè)主朋友親人時(shí)：“現(xiàn)在有關(guān)于房屋的重要事宜需要直接與業(yè)主取得聯(lián)系，打電話一直打不通，您看您那兒有業(yè)主其他的聯(lián)系方式嗎？ ” （語氣急切，“逼迫”對(duì)方告訴你） ? 聯(lián)系業(yè)主朋友親人時(shí)：“我們寄給業(yè)主寄優(yōu)惠券被退回來了，業(yè)主現(xiàn)在聯(lián)系不上，想看您那兒有沒有其他的聯(lián)系方式，或者其他的地址？” ( “利誘”對(duì)方告訴你 ) 話術(shù)： 38 20230101 XX小區(qū)業(yè)主 A先生物管費(fèi)