某房地產項目整體營銷方案(已修改)
2025-03-09 13:42 本頁面
【正文】 德 坤 項 目整 體 營 銷 方 案1市場分析2區(qū)域市場分析 ,銷售抗性大 ,供大于求競爭白日化 ,對住宅拉動無力 宏觀市場風險評估國家取消了住房產權 70年年限 ,市場有契機 市場線分析 市場現(xiàn)狀分析3項目所在區(qū)域 SWOT 分析SWOT，版塊處于成長期，置信的進入將拉升房價 (置信，華立集團，朋城實業(yè)，百信投資，祥瑞房產，航利集團等數(shù)十家知名地產企業(yè)都已經開發(fā)及圈地。 )，商業(yè)空間很大受是版塊樓盤共同劣勢，增值價值高？，新區(qū)常住人口不多，造成商業(yè)運營隱患4區(qū)域內竟品分析竟品選擇 (銷售周期與之重合的項目 )國色天香置信丹郡 升華臺瀾庭麗景 新增地塊 5竟品 SW 分析國色天香 S 呈現(xiàn) 品牌景觀產品規(guī)模口碑市場基礎全心品牌公司的加入產品線的改進面積控制物管在進行整頓樹立品牌投盤時機 12月推出搶占供應市場W 一，二期產品物管影響口碑一二期花園洋房面積大結構不合理商業(yè)體量大形成商業(yè)氛圍要 35年受市場容量困饒6置信丹郡 S 品牌 規(guī)劃 產品置信生活方式規(guī)模物管大型商業(yè)區(qū)四星酒點注重細節(jié)配套領先廣告資源占有政府對置信的支持力度置信是彭州政府簽約指定城市運營商W 商業(yè)對住宅的品質拉下離藥廠更近 價格抗性因節(jié)約成本燥音尾氣大市場容量商業(yè)沒形成對住宅的影響很大7升華臺S 規(guī)劃商業(yè)配套齊全團購 地段優(yōu)越借勢間距寬景觀豐富 W 彭州第一個電梯項目承受市場更大風險開發(fā)策略失誤導致產品缺之競爭力（追求商業(yè)利益導致產品缺陷 )主力面積大（一梯四戶，一梯六戶面積 140150㎡ ）價格策略與市場脫節(jié)（如：開盤價2023元而國色天香開盤價 1850元）公攤面積大 17%， 戶型設計不合理電梯公寓后期維護及維修費高后期物管費重銷售現(xiàn)場整體形象檔次低 8瀾庭麗景 S 價格開盤價 1800元優(yōu)惠幅度大戶型有所創(chuàng)新面積適中車位充足 W 戶型設計不合理面積偏大規(guī)模小建筑密度大區(qū)內景觀較差三面臨街噪聲大 9新增地塊 S 置信，華立集團，朋城實業(yè)，百信投資，祥瑞房產，航利集團等數(shù)十家知名地產企業(yè)都已經開發(fā)及圈地。同處版塊發(fā)展規(guī)劃空間大 T 容量高 (新地塊預估新開項目 73萬 ㎡ )10竟品推盤節(jié)奏及對本項目的影響 影響 :國色 12月底開盤丹郡 12底開盤升華臺剩下 50%瀾庭麗景剩下 280套，買 30%新地塊預估新開項目 73萬 ㎡ 有可能與本項目重合市場競爭形成客戶分流，狂做廣告，共同打造版塊，借勢，拼營銷 ,細節(jié) ,服務 ,產品 ,物管11竟品營銷推廣績效分析及對本項目的影響國色天香廣告 主題：風景中央享受大盤生活調性：走品質化路線，從買場到戶外到銷售資料走中國傳統(tǒng)路線節(jié)奏：一期高調亮相二期產品問題與團購造成廣告斷檔渠道：戶外，買場，活動，點對點行銷評估：一期高調亮相形成口碑，二期問題使雙向有所下劃預測：三期廣告量大，從樹立大盤形象，在物管上下功夫，渠道被置信占有，更加注重分眾傳媒運用，有開拓其它區(qū)域買場計劃（百貨大樓設買場）活動 業(yè)主聯(lián)誼會小范圍促銷活動三期預估利用老客戶資源以老客戶帶動新客戶多做聯(lián)誼會包裝 賣場：中式風格，效果一般樣板房：有樣板房，裝修效果一般，營銷效果還可以12置信丹郡廣告 活動 包裝 主題：心向往，心想往調性：高調亮相，強勢展示渠道：戶外，買場，活動預測：逐漸推出買點活動： （政府搭臺，置信唱戲 ,置信是彭州政府簽約指定城市運營商）在彭州短期形成大眾關注， 驗生活方式目標：口碑，關注節(jié)奏：體驗生活方式，產品說明會（了解項目）推起高潮，客戶懇談會（鎖定項目）包裝：賣場大氣，樣板間，體驗區(qū)很大氣效果預測：令彭州人瘋狂13升華臺廣告 活動 包裝 主題：彭州首席節(jié)能型小高層電梯洋房渠道：目前只有工地圍墻廣告調性：高調亮相節(jié)奏 :整體亮相廣告訴求：香港品質，升華典范，電梯花園洋房，新的生活高度，高人一等的品質，無限風光在眼底，彭州新地標，電梯小高層 包裝：賣場 (地處交通要道十字路口 )形象效果一般促銷活動：贈送物業(yè)管理費14瀾庭麗景廣告 活動 包裝 主題：被生活感動的地方渠道 :圍墻廣告，道旗，公交車身調性 :大眾化路線節(jié)奏 :整體亮相包裝：賣場 (地處項目廣場中心 )用顏色突出時尚感 ,形象感覺一般促銷活動：排號前 100名贈送一年物業(yè)管理費排號前 200名贈送半年物業(yè)管理費15市場預判 : 多層，花園洋房接受度高，小高層市場相對難接受，價格過高會影響銷售進度，影響回款竟品營銷推廣績效分析總結 :?國色天香，置信丹郡由專業(yè)營銷公司對產品進行市場推廣方式多元化，升華臺 ,瀾庭麗景項目自組營銷推廣方式相對單一?渠道推廣以戶外廣告，賣場為主?有爭對性的促銷活動也是推廣重要方式?注重項目品質推廣16產品線分析17本項目與競爭項目產品對比分析項目 國色天香 置信丹郡 升華臺 瀾庭麗景 本項目規(guī)模 大 (200畝以上 ) 大 (300畝以上 ) 中 (63畝 ) 小 (46畝 ) 中 81(畝 )容積率 2配套 優(yōu)于本項目 優(yōu)于本項目 優(yōu)于本項目 與本項目相當?shù)囟挝恢?優(yōu)于本項目 優(yōu)于本項目 優(yōu)于本項目 與本項目相當景觀特色 略低于本項目 與本項目相當 低于本項目 低于本項目戶型配比市場接受度 略低于本項目 略低于本項目 低于本項目 低
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