河北石家莊鑫科槐安路項(xiàng)目市場(chǎng)研究產(chǎn)品論證案_98頁(yè)(已修改)
2025-03-09 11:56 本頁(yè)面
【正文】 鑫科槐安路項(xiàng)目產(chǎn)品論證案前言 本方案是我們對(duì)項(xiàng)目本身以及對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一貫的研究和了解，結(jié)合自身操盤經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)資料搜索、分析和討論，特此制定出此方案。 本次提案研究以下幾個(gè)核心問(wèn)題二、我們到底有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場(chǎng)情況？五、本案產(chǎn)品如何能脫穎而出？四、現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？一、區(qū)域市場(chǎng)情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域地圖（寫字樓及商業(yè)分布）本案金源商務(wù)基本情況 地址 槐安路與翟 營(yíng) 大街交口 東 行 50米路南工程進(jìn)度 已經(jīng)動(dòng)工，打地基物業(yè) 天河地產(chǎn)自持規(guī)模 3棟 21層框架結(jié)構(gòu)建筑面積 占地 優(yōu)惠 未定 交房 2023寫字樓層數(shù) 21 層高 均價(jià) 未定 租金 未定開(kāi)盤 未開(kāi)盤 物業(yè)費(fèi) 商鋪4層為 底商，五一推出 3套特價(jià)商 鋪 ，商 鋪 均價(jià) 15000元 /米，面 積60— 180平米其它 、 43路、 65路、 73路、 快 39路、 49路等財(cái)庫(kù)基本情況 地址 槐安路交翟營(yíng)大街東北角工程進(jìn)度 接近封頂物業(yè) 北京十佳物業(yè)規(guī)模 1棟 26層建筑面積 4萬(wàn)平方米 占地 10畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 26 層高 均價(jià) 7000 租金 開(kāi)盤 車位 1： 1全地下商鋪 14層為底商，具體均價(jià)沒(méi)有出來(lái)其它 、 43路、 56路、快 39路、 49路、 79路、 33路等金馬國(guó)際基本情況地址 槐安路交翟營(yíng)大街東北角工程進(jìn)度 交房適用規(guī)模 1棟 26層建筑面積 占地 7畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 20 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 不賣 租金 1開(kāi)盤 層高 商鋪 13層為底商其它 、 43路、 49路、 56路、 6路西美第五大道地址 槐安路交談固大街東北角工程進(jìn)度 現(xiàn)房規(guī)模 7棟建面 70萬(wàn) 占地 12萬(wàn)物業(yè) 西美自持 交房 現(xiàn)房面積 40200 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 800011000（北） 容積 3開(kāi)盤 層高 商鋪： 13層為底商 、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快39路等項(xiàng) 目名稱 財(cái)庫(kù) 萬(wàn)隆國(guó) 際 匯 通國(guó) 際均價(jià)價(jià)格 7000元 /平 6800元 /平 7000元 /平價(jià)格 總 體集中在 60008000之 間 。 財(cái)庫(kù) 定價(jià)在 7000元 /平米，在 銷 售 過(guò) 程中明顯 很吃力。期 銷 售 進(jìn) 展不 順 的原因不止價(jià)格 這 一個(gè)方面，與當(dāng)前的市 場(chǎng) 壞境也有很大的關(guān)系，大的市 場(chǎng) 壞境 對(duì) 于地 產(chǎn) 整體市 場(chǎng) 都有抑制性。價(jià)格體系的合理制定是目前唯一能 夠 突破市 場(chǎng) 大壞境體系的有效 辦 法。 寫字樓價(jià)格分析寫字樓小結(jié)：區(qū)域租金及物業(yè)分析最少 最高寫字樓租金 1元 /平 /平寫字樓租金相比市區(qū)比較低，一是說(shuō)明市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)剩，另一方面也顯示出目前供應(yīng)產(chǎn)品與客戶需求存在較大差距，沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)可。一部分在銷售情況不佳的狀況下將商務(wù)以出租的方式面向市場(chǎng)，這種方式在處于目前這種樓市淡季的狀況下能夠稍緩下壓力，像金馬國(guó)際商務(wù)等 戶型面積分析：商務(wù)樓戶型面積一般中小型（ 90多 100多平米）居多，這樣的總房款并不是太大，并且能夠在相對(duì)較短時(shí)間內(nèi)回收投資，但這樣的戶型設(shè)計(jì)不是太好，像金馬國(guó)際商務(wù)內(nèi)承重墻稍多，使裝修設(shè)計(jì)比較繁瑣?；卑猜窎|路作為裕華區(qū)新的商業(yè)中心正在興起財(cái)庫(kù)、金馬國(guó)際、金源商務(wù)、金馬大廈等商業(yè)寫字樓集中在槐安東路段。各個(gè)項(xiàng)目概念特色明顯，但是否能真正做到有待觀望。產(chǎn)品宣傳基本都走高端市場(chǎng)，低端市場(chǎng)成為空白。槐安路發(fā)展新型商業(yè)，與東南區(qū)域的高端住宅相呼應(yīng)，發(fā)展機(jī)會(huì)比較成熟，潛在商機(jī)比較大。寫字樓市場(chǎng)總結(jié)交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。分布特點(diǎn)相似項(xiàng)目臨街，且個(gè)別守住是自路口的黃金地段。目前調(diào)研的四大商務(wù)寫字樓分別分布在與談固大街、翟營(yíng)大街交匯的地段，位置優(yōu)越，盡享繁華之美。寫字樓產(chǎn)品未形成差異化區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品大都宣傳為高端商務(wù)，且推廣概念無(wú)新意一、區(qū)域市場(chǎng)情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析底商價(jià)格分析項(xiàng) 目名稱 西美（北） 金源商 務(wù) 談 固 東 街交東崗 底商均價(jià)價(jià)格 13000元 /平 15000元 /平 18000元 /平據(jù)市場(chǎng)了解，底商價(jià)格基本回旋在 1202318000之間由于市場(chǎng)不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價(jià)在 13000/平，金源 商務(wù)暫定商鋪價(jià)格在 15000元 /平，明顯高于市場(chǎng)接收程度。區(qū)域性價(jià)格偏高，商業(yè)沒(méi)有興起的，投資會(huì)有些松弛。 底商租金及物業(yè)分析 最小 最大底商租金（大商鋪） 2元 /平 3元 /平之間底商租金（小門臉） /平 /平物業(yè)費(fèi) 底商一般占整樓最底 3層 /4層。金源商務(wù) 4層財(cái)庫(kù) 4層金馬國(guó)際 3層西美 3層底商一般都占項(xiàng)目的底起 34層，出租形式基本上是一層單間出租形式比較多， 24層分割出租或者整層出租形式比較多。交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。投資年收益不高按現(xiàn)有最高租金 3元 /平米，單價(jià) 15000元 /平米來(lái)計(jì)算，年回報(bào)率在 7．2%左右（未考慮物業(yè)本身升值）商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笈c東南居住區(qū)相連接，商業(yè)有待于進(jìn)一部提高。底商小結(jié)一、區(qū)域市場(chǎng)情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域地圖（住宅分布）本案開(kāi) 發(fā) 商 河北鑫海天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng) 目地點(diǎn) 談 固 東 街交 東崗 路建筑面 積 72萬(wàn)平方米 占地面 積 270畝開(kāi) 盤 （ 16號(hào)） 入住 綠 化率 40% 容 積 率 首付 政策 公 攤 樓 間 距 40米 車 位 1： 1均價(jià) 4800 優(yōu) 惠建筑 規(guī) 模 18棟 建筑 類 型 小高 層 、高 層面 積 （平）主打 戶 型 兩室其它 33路、 27路、快 39路、 60路 、 79路? 藏 龍 福地開(kāi) 發(fā) 商 金 馬 房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 公司 項(xiàng) 目地點(diǎn) 槐安樓交 談 固大街建筑面 積 70萬(wàn) 占地面 積
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