【正文】 城市房屋拆遷評(píng)估實(shí)務(wù) 張東祥 江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院 副院長(zhǎng) 博士、教授、碩導(dǎo) 香港測(cè)量師、房地產(chǎn)估價(jià)師 土地估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估實(shí)務(wù) 一、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) ? （一）“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) ? 先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，以此為基礎(chǔ)評(píng)估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類(lèi)型（居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等）各選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)本，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較、修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。具體思路為： ? 1. 確定“標(biāo)本房屋”的基本條件： ? 建筑類(lèi)型，建造年代，建筑結(jié)構(gòu)，樓層、戶(hù)型、朝向、面積、裝修等。 ? 2. 選擇“標(biāo)本房屋” ? 在每一拆遷區(qū)片內(nèi)一般選擇一套“標(biāo)本房屋”。如果在拆遷片區(qū)跨越兩個(gè)或多個(gè)拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）時(shí)，則所跨的每一拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）都應(yīng)選擇一套“標(biāo)本房屋”，作為相應(yīng)拆遷區(qū)位等級(jí)（或土地級(jí)別）內(nèi)各拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。 ? 3. 評(píng)估“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格 ? 4. 建立修正體系，評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。 ? （二）“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) ? 1. 對(duì)拆遷房屋按房屋使用類(lèi)型分為居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等 ? 2. 對(duì)同一用途類(lèi)型房屋按建筑類(lèi)型（層數(shù)）、建造年代、建筑結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)一步劃分為不同房屋類(lèi)別。 ? 3. 在同一房屋類(lèi)別內(nèi)選取一個(gè)“典型房屋” ? 4. 評(píng)估“典型房屋”的市場(chǎng)價(jià)格 ? 5. 建立“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格的修正體系 ? 6. 利用“典型房屋”市場(chǎng)價(jià)格及其修正體系，評(píng)估確定其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。 ? （三）區(qū)位指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) ? 1. 補(bǔ)償價(jià)格＝區(qū)位補(bǔ)償價(jià) +房屋重置成新價(jià) ? ＝區(qū)位指導(dǎo)價(jià) 修正系數(shù) ? 3. 區(qū)位指導(dǎo)價(jià)為均質(zhì)地域中的房屋設(shè)定基準(zhǔn)條件下的平均地價(jià) ? 4. 房屋重置成新價(jià)＝房屋重置價(jià) 成新率 （ 1+各其他因素差價(jià)率之和） ? （四）拆遷基準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用 ? （一）評(píng)估方法的選擇 ? 能用市場(chǎng)比較法的應(yīng)當(dāng)采用。 ? 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 第十六條：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。 ? 為了應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的法律問(wèn)題（不符合規(guī)范要求），宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。 ? 收益性房屋應(yīng)當(dāng)選用收益法作為一種估價(jià)方法。 ? 不宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。 ? 成本法可以作為任何一種實(shí)體性估價(jià)對(duì)象的估價(jià)。 ? 在方法的選擇上要盡量突破資料的障礙。 ? 拆遷基準(zhǔn)價(jià)修正法也是一種評(píng)估方法。 ? （二）各種評(píng)估方法在拆遷估價(jià)中的應(yīng)用 ? 市場(chǎng)法的應(yīng)用 ? （ 1）可比實(shí)例的選取可以突破本拆遷片區(qū) ? （ 2）盡量選用近期成交的可比實(shí)例 ? （ 3）慎重對(duì)待一手房的成交價(jià)和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)登記的成交價(jià) ? （ 4）各種因素的修正要盡量做到有可靠的依據(jù) ? （ 5）比較是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與可比實(shí)例在成交日期的比較 ? （ 6）要防止把狀況差異的幅度直接作為價(jià)格差異的幅度 ? 成本法的應(yīng)用 ? （ 1）特別適合于機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等非住宅房地產(chǎn)和一些附屬物的評(píng)估 ? （ 2）不能直接套用政府公布建筑物重置價(jià) ? （ 3）采用“基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的宗地單價(jià) +建筑物的重置成新單價(jià)”來(lái)評(píng)估被拆遷房屋的補(bǔ)償單價(jià)是不科學(xué)的做法 ? （ 4）不能把造價(jià)作為建筑物的重置價(jià)； ? （ 5）采用直線(xiàn)折舊法計(jì)算折舊時(shí)，耐用年限不宜直接采用規(guī)范中的耐用年限。 ? 收益法的應(yīng)用 ? （ 1）用于評(píng)估收益性房屋和收益損失的評(píng)估 ? （ 2）盡量以租金收益來(lái)估價(jià) ? （ 3）租金收益的報(bào)酬率可以在貸款利率上下 ? （ 4）對(duì)于租金應(yīng)該考慮一個(gè)增長(zhǎng)率。 三、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)承接與評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇 ? （一）城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)承接 ? （含三級(jí)）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)才能獨(dú)立承接城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)，暫定三級(jí)只能和三級(jí)以上（含三級(jí)）的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接。 ? 拆遷估價(jià)業(yè)務(wù) ? ? ? ? （二）拆遷補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇 ? 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)。 ? 《 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 》 第二十四條第 4款：暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 ? 規(guī)定。 ? ，再采取被拆遷當(dāng)事人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽的方式確定 ? 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 第六條 ? 價(jià)機(jī)構(gòu) ? 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 第八條第 2款 四、拆遷估價(jià)的現(xiàn)場(chǎng)答疑 ? （一）選派好的估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答疑工作； ? （二）答疑之前要整理估價(jià)資料，統(tǒng)一回答口徑 ? （三）答疑過(guò)程中要 換位思考 ，保持平和心態(tài) ； ? （四）做好記錄，建立態(tài)度認(rèn)真的形象； ? （五）維護(hù)雙方利益，保持中間立場(chǎng)； ? （六）對(duì)共性問(wèn)題及時(shí)歸總和公告釋疑； 五、拆遷估價(jià)結(jié)果的異議處理 ? （一）原估價(jià)機(jī)構(gòu)首先需要作出解釋 ? 解釋內(nèi)容：拆遷估價(jià)依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。 ? （二）仍有異議，則告之可以申請(qǐng)復(fù)估或重估 ? （三）復(fù)估結(jié)果改變的，需重新出具估價(jià)報(bào)告；結(jié)果不改變的，出具書(shū)面通知書(shū)。 ? （四）對(duì)復(fù)估或重估結(jié)果仍有異議，則申請(qǐng)技術(shù)鑒定 ? （五）估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)僅出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)，不出具估價(jià)報(bào)告，但具體情況要具體分析。 ? 鑒定內(nèi)容：估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式。 六、拆遷估價(jià)中有關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào) ? 總體原則：保持估價(jià)結(jié)果的客觀、公正；多解釋?zhuān)鄿贤?、多接觸、多獲取幫助、多尊重他人、多請(qǐng)示匯報(bào)。 ? （一）與拆遷管理部門(mén)的關(guān)系 ? 要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì) ? （二）與拆遷人的關(guān)系 ? 讓拆遷人看到拆遷的隱性成本和節(jié)約成本的風(fēng)險(xiǎn) ? （三）與被拆遷人的關(guān)系