【正文】 自貢市名城新天地項目營銷策劃 我們的思考 —— 問題樹 項目定位及產(chǎn)品配比建議說明 開發(fā)模式 /產(chǎn)品配比思考 項目定位思考 項目開發(fā)財務(wù)模擬 營銷通路整合思考 核心推廣概念確立 視覺表現(xiàn) 產(chǎn)品競爭力提煉歸納 當前自貢商業(yè)類現(xiàn)狀了解 歷年開發(fā)態(tài)勢及價格走勢分析 自貢市場主要個案了解分析 當前自貢住宅項目開發(fā)狀況 自貢城市商業(yè)開發(fā)態(tài)勢分析 自貢當?shù)厣虡I(yè)投資行為分析 結(jié)合項目特性的定位考慮 營銷策略構(gòu)思 １ 我們對自貢市場的分析了解 自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積 4373平方公里?？?cè)丝?320萬人。轄自流井、貢井、大安、沿灘四區(qū)和榮縣、富順兩縣，歷為省轄地級市。以內(nèi)宜高速、隆雅、遂筠公路和內(nèi)昆鐵路與鄰交通。有兩千年的鹽業(yè)史，是我國最早設(shè)立的 23個建制市之一，素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國燈城”而蜚聲中外。 本案所處的 大安區(qū)是自貢的老商業(yè)中心，距離行政中心約 ， 是自貢人口最集中，經(jīng)濟最繁華的老城區(qū)。 區(qū)域概況了解 本案項目市場現(xiàn)狀分析 環(huán)境狀況數(shù)據(jù)還原 1 距離汽車站 3公里 2 距離舊市政中心 3 距離新市政中心 4 距離步行街大東方廣場 １公里 5 距離東方鍋爐廠 １公里 6 距離五星街商業(yè)中心 7 距離恐龍博物館 10公里 8 燊海井 5公里 當前，自貢市政府正在規(guī)劃建設(shè)“ 大安區(qū)舊城改造區(qū)” 和“ 匯東新區(qū) ”兩個重點城市板塊， 將形成兩個城市商業(yè)中心。 城市板塊劃分 本案項目市場現(xiàn)狀分析 本項目地處自貢 重點規(guī)劃建設(shè)的“ 大安區(qū)舊城改造區(qū) ”，該區(qū)已經(jīng)是一個比較完善的生活居住板塊。 自貢近年來主要地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域 項目位置 大安區(qū)老城區(qū) 匯西 當前自貢樓市價格走勢 本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析 050010001500202325002023 2023 2023 2023 2023 2023價格從我們所了解到的價格數(shù)據(jù)顯示，當前自貢樓市的價格走勢呈現(xiàn)出逐年走高的趨勢，每年平均增長幅度保持在15%左右，當前市場均價在2100元 /平米 。 自貢新老城市板塊樓盤價格對比表 板塊 均價 備注 大安區(qū)板塊 2100元 /平米 “ 仁和家園、仁和半島”為代表 匯東新區(qū)板塊 2400元 /平米 主要以“東尚國際”為代表 區(qū)域板塊樓市開發(fā)概況了解 本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析 匯東新城區(qū) 項目核心區(qū)域競爭個案概況了解 本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析 樓盤名稱 項目位置 產(chǎn)品分布 開發(fā)商 住宅均價 仁和家園 仁和路 85157㎡ 3房 4房的大戶型 仁和房地產(chǎn) 2100 東方家園 五星街黃桷路 110130㎡ 3房 4房的大戶型 東方圣地 2100 尚東國際 匯東路丹桂街 (市政府旁 ) — ㎡ 3房 4房的大戶型 遠達房地產(chǎn) 2400 綠盛 ﹒ 悅璟 匯東新區(qū)高筍塘片區(qū) 91155㎡ 3房 4房的大戶型到 盈盛房地產(chǎn) 2150 根據(jù)我們的初步了解，本案項目核心區(qū)域的樓市價格呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)， 區(qū)域板塊在半年時間內(nèi)樓盤售價 上漲了 600元 /平米 左右 , 主力面積在 110130 ㎡ 之間 ,總價在 25萬 /套 左右。 兩大板塊樓盤銷售數(shù)據(jù)表明： 雖然自貢行政區(qū)東移 ,讓匯東新區(qū)成為自貢投資亮點 ,但是 由于交通等生活的便利性影響 , 老城區(qū)還是自貢人居住的中心。 大安老城區(qū)板塊標桿項目 匯東新城區(qū)標桿項目 仁和半島 開盤時間 2023年 4月 均價 2100元 / ㎡ 總價（ 130㎡ ） 銷售情況 80% 綠盛 ﹒ 悅璟 開盤時間 2023年 4月 均價 2150元 / ㎡ 總價（ 130㎡ ） 銷售情況 60% 對于當前自貢消費群體新區(qū)的認知度和接受度了解 本案項目市場現(xiàn)狀分析 對于當前自貢消費群體戶型的喜好了解 本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析 仁和家園 東方家園 尚東國際 綠盛 ﹒ 悅璟 85157㎡ 3房4房的大戶型 110130㎡ 3房 4房的大戶型 — 176㎡ 3房 4房的大戶型 91155㎡ 3房4房的大戶型 根據(jù)我們目前所了解到的市場信息，當前自貢房地產(chǎn)市場的樓盤銷售情況， 基本以 110130平米為主力面積。 在自貢當前提倡實用主義消費大環(huán)境下， 大戶型 住宅在自貢當?shù)厥袌鼋^對是主力產(chǎn)品。 當前自貢消費群體置業(yè)動機了解 本案項目住宅市場現(xiàn)狀分析 我們通過對自貢二手房中介市場的了解，房屋出租的概率非常小，說明了當?shù)厥袌?自住型需求比重較大 。 當前大安區(qū)自貢商業(yè)分布 本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項目位置 地下商城 2023㎡ 溫州商城 雄飛假日商業(yè)廣場 大東方廣場 五星街街面店 龍都廣場 英祥帝豪 檀木林街道 20230 ㎡ 25000 ㎡ 30000 ㎡ 20230 ㎡ 10000 ㎡ 12023 ㎡ 大安區(qū)集中商業(yè)體量加上匯東區(qū)（“匯東電腦城” 5000 ㎡ 、 “九鼎商城” 30000 ㎡ ） 商業(yè)總體量達到 184000 ㎡ 當前自貢商業(yè)銷售價格走勢 本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 01000202330004000500060002023 2023 2023 2023社區(qū)商鋪01000202330004000500060002023 2023 2023 2023集中商鋪0500010000150002023025000300002023 2023 2023 2023臨街商鋪代表： “ 東方家園 ” 代表： “ 大東方廣場 ” 代表： “匯東電腦城 ” 注： 當前自貢商鋪均價在 5000— 6000元 之間，其中臨街商鋪售價在 10000— 15000元 之間，集中商鋪售價在 3000— 8000元 ，社區(qū)商鋪售價 2200— 7000元 之間。 當前自貢商業(yè)行式比較 本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 比較 價格 (元 ) 租金（元） 總價 (100 ㎡ ) 投資回報 升值 銷售情況 經(jīng)營狀況 臨街商鋪 (大東方廣場 ) 15000 100 150萬 高，不穩(wěn)定 慢，不穩(wěn)定 100% 人氣不足 集中商業(yè) (匯東電腦城 ) 8000 60 80萬 高，穩(wěn)定 快 100%出租 良好，人氣集中 社區(qū)商鋪 (東方家園 ) 4500 50 45萬 高，穩(wěn)定 慢 50%售出 50%出租 人氣不足 當前自貢商業(yè)業(yè)態(tài)配比 本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項目 超市百貨業(yè) 專賣零售業(yè) 知名餐飲業(yè) 專業(yè)百貨業(yè) 英祥帝豪 15% 45% 20% 35% 大東方廣場 0 85% 15% 0 龍都廣場 15% 55% 25% 10% 當前自貢商業(yè)租金情況 本案項目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項目 租金 (當前 ) 英祥帝豪 (集中 ) 80— 120元 / ㎡ 龍都廣場 (臨街 ) 45— 100元 / ㎡ 五星街街面店 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 大東方廣場 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 檀木林街道 (臨街 ) 60— 80元 /㎡ 地下商城 (集中 ) 60— 80元 / ㎡ 010203040506070802023 2023 2023 2023商鋪租金當前自貢租金平均在 80元 /㎡ ，成逐年增長的趨勢。 當前自貢商業(yè)人流量情況 本