【正文】 林海山莊營銷執(zhí)行方案 ? 第一章 項目推廣前置計劃 ? 時間 執(zhí)行目標 銷售工作安排 10月 31日前 1. 為正式開盤銷售做準備。 2. 制定銷售策略計劃。 3. 建立并培訓銷售隊伍 圍墻、戶外大牌廣告出臺，項目前期亮相。 11月 30日前 綿州酒店市內(nèi)接待點開放 12月 31日前 現(xiàn)場銷售中心、體驗中心修建、裝修完畢 景觀示范區(qū)域（待征地景觀及湖的打造、別墅地塊基本 景觀、洋房地塊植被景觀）完成 項目現(xiàn)場道路打造完成 建立現(xiàn)場包裝導(dǎo)示系統(tǒng) 1月 1日 銷售部正式對外開放 1月 10日 樣板間、體驗中心正式對外開放 1月 20日始 接受預(yù)約登記、發(fā)放 VIP會員卡 2月 3月 完成所有銷售道具準備 銷售五證等手續(xù)辦理 4月 參加春交會 4月 20日 1．積累客戶 2．開盤準備 舉行產(chǎn)品發(fā)布酒會 5月 8日 （最遲） 項目盛大開盤 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （一）營銷節(jié)點的確立時間 ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點 3月中旬 (1 ) 市場優(yōu)勢 A、綿陽宏觀樓市情況：明年綿陽市場供應(yīng)放量，不論是別墅還是電梯高層豪宅在 3月以后都將大量推出，較早的開盤時間有利于在市場中占據(jù)先機地位。 (盧卡美郡、優(yōu)山美郡、奧林春天、富臨桃花島、長虹國際城、九洲千城等高端電梯公寓及仙海及青義等項目將在明年中后陸續(xù)亮相） B、區(qū)域市場情況：優(yōu)山美郡、奧林春天、卓信龍嶺、盧卡美郡等區(qū)域項目大多在今年底進行實質(zhì)性推廣蓄客，在區(qū)域市場競爭白熱化、高端客戶資源有限的前提下，林海山莊必須搶占市場先機，提前鎖定客戶群，以獲得一定的時間優(yōu)勢及借勢銷售； 優(yōu)山美郡別墅級 全退臺、錯臺花園洋房 盧卡美郡 ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點 3月中旬 （ 2）時機優(yōu)勢 充分利用綿陽兩會（預(yù)計 4月左右召開）會期召開特殊時段的高層渠道營銷，期間將會集中大量購買力強及社會影響力強的兩會代表，為特殊營銷事件提供有力條件及支持； 如項目在 3月中旬開盤， 4月召開兩會，屆時針對該部分高端群體的營銷推廣將會有實質(zhì)性業(yè)務(wù)著落點支撐；如 5月份開盤，會議期間的推廣無業(yè)務(wù)著落點，最多能引起會議代表的關(guān)注度，沖擊力不強。 ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點 3月中旬 （ 3）春交會對林海山莊的銷售影響 綿陽春交會預(yù)計 4月份召開，如房交會之后開盤，我們將會面臨以下問題： A、房交會上各種房源集中放量、促銷手段豐富，有可能造成林海山莊原有客戶局部流失； B、穩(wěn)單與新客戶資源的拓展需同頻推進，造成的業(yè)務(wù)交叉管理會局部影響客戶拓展業(yè)務(wù)的進展。 因此我們建議可在房交會之前開盤，先期消化原有儲備客源，房交會上全力做好新客戶拓展工作。 ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點 3月中旬 （ 4）借勢營銷 片區(qū)諸多項目目前已開始進行前期推廣，到明年 4月份區(qū)域整體關(guān)注度將達到較高水平，屆時片區(qū)市場客群基礎(chǔ)較好，林海山莊在該階段開盤將可以實行順勢與借勢營銷，可共享該片其他項目推廣推廣成果，節(jié)約廣告推廣資源；若滯后，將會為重新啟動市場關(guān)注度而投入大量的廣告資源和成本； ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 開盤時間：最佳節(jié)點 3月中旬 （ 5）充分利用春季傳統(tǒng)銷售旺季時機 春季為房市銷售傳統(tǒng)旺銷季節(jié)，項目在本階段開盤可充分利用良好的季節(jié)銷售時機，更好的促進項目銷售，規(guī)避項目在夏季的淡季銷售期（主要指強銷期）。 ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 項目最佳開盤時間為 3月，如因工期及準備工作的原因，最遲不得超過 5月在市場開出，否則將失去最佳的銷售時機。 本項目各營銷節(jié)點暫按 5月排出 。 我們建議： ? 一、項目主要營銷節(jié)點的確立 （二）主要營銷節(jié)點的確立原則 接待中心亮相時間 (1 ) 市內(nèi)接待 11底開放 A、 綿州酒店的客戶接待點可于 11月底進入， 配合項目前期形象宣傳與咨詢與接待作用； B、并先期蓄留客戶； （ 2） 2023年元旦銷售中心對外開放 A、在示范景區(qū)打造完畢后， 預(yù)留兩月左右的 現(xiàn)場接待時間充分蓄客； B、充分利用元旦、春節(jié)看房高峰 結(jié)論：總共 5個月時長的蓄客時間是項目前期客戶積累的必要準備時間，也是一個較為適宜的時間周期，蓄客時間太短或太長都不利于后期的開盤營銷。 綿州酒店市內(nèi)接待點 現(xiàn)場銷售中心 ? 小區(qū)入口景觀示范區(qū)建設(shè) （一）、完成兩個示范區(qū)的建設(shè) 二、項目營銷重點前置工作 第一形象區(qū)： 高度重視項目入口景觀處的打造及建設(shè)，除留出施工通道外，對目前尚未啟動的洋房區(qū)可一部分結(jié)合入口景觀區(qū)打造坡地景觀，其余作生態(tài)綠化草坪化處理 ? 二、項目營銷重點前置工作 臨湖臺地示范景觀區(qū) （一）、完成兩個示范區(qū)的建設(shè) ? 示范景區(qū)的建設(shè)對項目的價值提升和營銷的作用至關(guān)重要，因此必須在 銷售中心亮相前開放。 建 議： 在銷售期內(nèi)對湖面采用經(jīng)濟補償?shù)姆绞絽f(xié)商租賃，并進行包裝與打造， 使之成為小區(qū)的主要景觀點與重要賣點； 湖面建議處理為生態(tài)湖面，動物與植物和諧共生；養(yǎng)殖蓮藕、荷花與白 鷺、天鵝等水鳥，使之成為生態(tài)水景； 湖面臺地與入口景觀區(qū)須于 12月底打造完畢，須集中時間與資源盡快面 市，精致雕琢； 花園洋房部分目前未動工地方處理為簡單綠化草坪。 前期可對項目整體形象提升，后期植被灌木等可移植利用 。 ? （二）、完成銷售體驗中心的建設(shè) 二、項目營銷重點前置工作 銷售中心 ? 體驗區(qū) 體驗區(qū)應(yīng)兼具部分商務(wù)、休閑及健身功能。 二、項目營銷重點前置工作 ? 二、項目營銷重點前置工作 （三）、完成兩個樣板房的設(shè)計裝修 私家花園的精裝化處理 （三）、完成兩個樣板房的設(shè)計裝修? 二、項目營銷重點前置工作 （四）、廣告先期蓄客（ 10月開始戶外） 報版 戶外 案場 軟文 （四）、廣告先期蓄客（ 月開始戶外）? 建議： 一、整治小區(qū)進入通道，并做景觀生態(tài)化圍墻處理，兼做項目形象墻與廣告載體； 二、注重項目現(xiàn)場的施工管理文明化與人性化； 景觀個性圍墻 二、項目營銷重點前置工作 ? 三、目前須確定的準備工作