年煙臺市玉森明珠山商業(yè)地產(chǎn)項目營銷提案53頁商業(yè)地產(chǎn)(已修改)
2025-06-27 13:21 本頁面
【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 玉森明珠 Ⅱ 【 水岸 陽光 】 ——青春飛揚 菁英公社 —— 營銷策劃提案 香港聯(lián)智華北營銷中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 截止目前，本案是一個暫時滯銷的項目，在重新營銷之前，我們需要深入思考項目因何滯銷？！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 滯銷因素分解 】 1，環(huán)境因素 2，區(qū)域因素 3，項目因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 環(huán)境因素 】 行業(yè)、政策、供需等環(huán)境構(gòu)成因素是影響房地產(chǎn)生存發(fā)展狀態(tài)的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 環(huán)境因素分析 】 ? 宏觀環(huán)境 1，政府調(diào)控政策頻繁出臺，管控力度逐漸增加； 2，銀根緊縮，金融信貸風險增加致使利率調(diào)高、審核嚴謹、投資謹慎； 3，部分城市受政府、金融調(diào)控政策影響，出現(xiàn)價格跳水、銷售慘淡狀態(tài)； 4，受行業(yè)大環(huán)境及物價上漲影響，持幣觀望群體數(shù)量增加、國內(nèi)投資客群更趨謹慎并逐漸減少； 5，國際熱錢、風投機構(gòu)繼續(xù)增長，直接促使固定和資產(chǎn)投資、投機風險增加； 6，城市化建設(shè)進程的持續(xù)加快，國內(nèi)中低居住需求短時間內(nèi)仍無法徹底滿足，仍呈剛性存在。 7，國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，促升高端居住需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020年一季度全國 70城市房價同比上漲11%，部分城市上漲幅度同比有所回落 ? 北京新房價格同比上漲 % 一季度，北京市商品房屋銷售價格繼續(xù)上漲，全市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上年同期提高 。新房價格一季度同比上漲 %從新建房銷售價格看，一季度新建商品住宅銷售價格同比上漲 % ? 上海房價再創(chuàng)新歷史高 雖部分高端項目價格下調(diào)幅度超過 30%，但商品住宅成交均價攀升到了 16405元 /平方米，再次創(chuàng)下歷史新高 ? 深圳房價下跌，成交數(shù)量下滑 深圳市新建商品住宅銷售 均價 為 14699元／平方米，與 07年 12月 均價 15000元／平方米相比，有小幅下降。 平均每月售房 ，與 2020年平均每月售房，有較大幅度下降。 ? 廣州：住宅市場觀望氣氛濃厚 廣州的住宅市場近期觀望氣氛濃厚，交易量同比顯著下滑，自 2020年 10月～ 2020年 3月，廣州住宅成交量同比下降 ％，銷售 均價下降約 20％。 ? 山東房價同比上漲 % 受濟南、青島、煙臺、威海、日照等主要城市帶動，房價繼續(xù)穩(wěn)步上揚，成交量較 07年小幅回落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 中觀環(huán)境 1，環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟增長型城市，旅游經(jīng)濟、加工制造經(jīng)濟、異地進入置業(yè)潮流等因素直接促使城市競爭力加強，帶動城市化建設(shè)進程加快； 2， “ 五區(qū)聯(lián)合，打造大煙臺 ” 、 “ 環(huán)黃渤海旅游經(jīng)濟帶開發(fā) ” 等城市規(guī)劃建設(shè)及后期投入，將很大程度早就較為良好的固定資產(chǎn)投資環(huán)境和外在影響力，進而不斷拉升房地產(chǎn)增長； 3，外來投資、區(qū)內(nèi)需求都將帶動中高端、中低端居住物業(yè)需求在近年內(nèi)呈現(xiàn)需求增長態(tài)勢； 4，同類型建設(shè)形態(tài)增多，項目建設(shè)同質(zhì)化嚴重，差異化策略模糊萌生； 5，煙臺五區(qū)漸成聯(lián)合態(tài)勢，但建設(shè)特色及差異化定位不明顯。 6，煙臺人印象：市區(qū)：商業(yè) +商務(wù) +消費 +原居住中心；萊山區(qū)：新型城市中心 +富人區(qū)；開發(fā)區(qū)：新興工業(yè)經(jīng)濟園區(qū) +新興居住區(qū)；福山區(qū)：未來居住區(qū) +中低收入居住區(qū) +城市后花園；牟平區(qū)：潛力發(fā)展區(qū) +即將形成的旅游度假區(qū) +中低居住區(qū)。 7，房地產(chǎn)規(guī)模型開發(fā)趨于流行，小型項目逐漸減少， CBD\CLD\各自逐漸成型。 8， 07年第三季度至今，一定程度受到行業(yè)、金融調(diào)控影響，供需呈現(xiàn)一定萎縮，持幣觀望、需求心理價格下調(diào)預期比例增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 受 政策機行業(yè)環(huán)境影響， 2020年一季度煙臺房產(chǎn)供需增長逐月回落，房價增長幅度趨緩 ? 一季度房屋銷售價格走勢情況看，一月份同比上漲%，二月份上漲 %，三月份上漲 %，漲幅呈逐月回落態(tài)勢。其中，新建房銷售價格同比累計上漲%。 ? 新建、在售商品房成交數(shù)量回落。截止 08年 5月中旬，在售、新建商品房每月平均銷售率約為 %，同比07年月成交比例下降約 % 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 01000200030004000500005年 06年 07年 08年1季度煙臺五區(qū)05年08年1季度房價均價芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 0510152005年 06年 07年 0 8 年1 季度煙臺五區(qū)商品房均價增幅芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)牟平區(qū) 中管
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