【正文】 定位制勝 欽州年年豐廣場 廣告推廣方案 城市創(chuàng)意 城市發(fā)展格局分析 城市發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)遇與風(fēng)險 產(chǎn)品創(chuàng)意 競品分析 產(chǎn)品分析 項目定位 廣告創(chuàng)意 消費(fèi)群分析 推廣核心 推廣節(jié)奏 推廣預(yù)算 目 錄： 城市創(chuàng)意 城市發(fā)展格局分析 城市發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)遇與風(fēng)險 產(chǎn)品創(chuàng)意 競品分析 產(chǎn)品分析 項目定位 廣告創(chuàng)意 消費(fèi)群分析 推廣核心 推廣節(jié)奏 推廣預(yù)算 目 錄： 欽州，新興的海濱之城 區(qū)域性物流中心 現(xiàn)代重化工業(yè)基地 宜居生態(tài)濱海城市 欽州城市發(fā)展規(guī)劃 ? “ 一帶、兩軸、外環(huán) ” 的開發(fā) “ 一帶 ” ，指欽江兩岸商務(wù)旅游經(jīng)濟(jì)帶。 “ 兩軸 ” ，指以河西區(qū)的欽州灣大道 — 人民路為主軸，打造市級商業(yè)中心區(qū)，建設(shè)金灣片傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)、欽州灣廣場大型新興商業(yè)區(qū)和欽北區(qū)行政、文化、商業(yè)中心區(qū)；以河?xùn)|新區(qū)的中心綠軸為主軸，打造市級行政、文化、信息、休閑娛樂和商貿(mào)核心區(qū)。 “ 外環(huán) ” ，指圍繞環(huán)城路、金海灣大街開發(fā)建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場、高等及職業(yè)教育基地和先進(jìn)制造業(yè)基地。 ? “ 江、海、湖、山、島 ” 的建設(shè) “ 江、海、湖、山、島 ” 是欽州城市精品建設(shè)的總體思路和布局， “ 江 ” 就是以欽江及其兩岸為基礎(chǔ)，打造 “ 一江兩岸 ” 精品景觀線路； “ 海 ” 就是開發(fā)建設(shè)濱海新城，開展茅尾海綜合整治，開發(fā)建設(shè)三娘灣休閑度假區(qū)，提升欽州濱海城市的品質(zhì)； “ 湖 ”就是開發(fā)白石湖平山島片區(qū)；營造湖景高層次商務(wù)區(qū)； “ 山 ” 就是做好林湖公園、欽廉林場、八寨溝等開發(fā)建設(shè)； “ 島 ” 就是平山島和七十二涇開發(fā)。 資料來源：欽州市政府網(wǎng) 欽州發(fā)展格局分析： 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃明確 主城區(qū)，以行政、商貿(mào)、科教文化、居住和都市型工業(yè)為主要職能。高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)河?xùn)|區(qū)， 美化改造河西區(qū) ，形成 “ 一江兩區(qū) ” 的城市格局。實施 “ 一帶、兩軸、外環(huán) ”的開發(fā)策略。 “ 一帶 ” ，指欽江兩岸商務(wù)旅游經(jīng)濟(jì)帶。 “ 兩軸 ” ，指以河西區(qū)的 欽州灣大道 — 人民路為主軸，打造市級商業(yè)中心區(qū)，建設(shè)金灣片傳統(tǒng)商業(yè)步行街區(qū)、欽州灣廣場大型新興商業(yè)區(qū)和欽北區(qū)行政、文化、商業(yè)中心區(qū) ；以河?xùn)|新區(qū)的中心綠軸為主軸，打造市級行政、文化、信息、休閑娛樂和商貿(mào)核心區(qū)。 “ 外環(huán) ” ，指圍繞環(huán)城路、金海灣大街開發(fā)建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場、高等及職業(yè)教育基地和先進(jìn)制造業(yè)基地。 資料來源：欽州市 “ 十一五 ” 規(guī)劃綱要第七章 河西舊城改造初見成效 SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街、帶電梯豪宅 …… 舊城改造項目的實施，使這些充滿著時代氣息的詞語和新生事物被欽州市民所熟悉。 300多家廠商 500多個品牌同時 “ 現(xiàn)身 ”欽城，更是出乎市民們的意料，而這一切，正是舊城改造帶來的變化和成果。 政策帶來的利好 交通： 欽州市建規(guī)委結(jié)合全市“三業(yè)行動”，將美食一條街從子材西大街中段遷移到永福西大街西站路段，恢復(fù) 子材西大街交通暢通、居住舒心 的本來面貌 綠化： 按照 “ 一路一樹 、 一路一景 、 一路一花 ” 的要求 ， 實施城市干道 “ 增花添彩 ” 專項工程 ， 重點(diǎn)抓好金海灣大街 、 北部灣大道 、 南珠大街 、 永福大街 、 揚(yáng)帆大道 、 蓬萊大道 、 欽州灣大道 、 子材大街 、 欽港大道 、 果鷹大道等一批城市道路的林陰大道綠化建設(shè) 。 大力建設(shè)一批街頭綠園 。 按照 “ 500米見綠地 、 千步進(jìn)花園 ” 的理念 ， 大力推進(jìn)城區(qū)街頭綠園建設(shè) 城市發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)遇與風(fēng)險 機(jī)遇： 城市發(fā)展規(guī)劃的明確性，帶給老城區(qū)發(fā)展空間和機(jī)會 欽州市舊城改造工作可以說還處于發(fā)展階段，舊城改造中蘊(yùn)含著許多商機(jī)； 河西欽州灣大道 —— 人民中路段將成為欽州發(fā)展的新亮點(diǎn)。 北部灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的機(jī)遇 “風(fēng)生水起北部灣”，欽州這個新興的濱海城市由此成為投資熱點(diǎn)。 城市發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)遇與風(fēng)險 風(fēng)險： 宏觀調(diào)控帶來的風(fēng)險 4月中旬以來新政頻出，在五一期間，欽州樓市表現(xiàn)為 “ 量跌價平 ” 特征，項目開盤成交量下滑，市場價格保持平穩(wěn)水平，項目開盤已經(jīng)缺乏足夠的 “ 提價 ” 支撐動力。 地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律帶來的風(fēng)險 09年地產(chǎn)進(jìn)入高速公路，漲幅超過 07年高峰期，非理性漲幅致使今年下半年地產(chǎn)將可能會進(jìn)入低潮期 。 小結(jié)： 項目產(chǎn)品定位及發(fā)展理念符合欽州市對河西舊城改造的發(fā)展方向，也有利于區(qū)別其他項目的 同質(zhì)化競爭，但新政的影響及市場規(guī)律帶來的風(fēng)險不可小視。 從降低項目開發(fā)風(fēng)險角度來講，建議項目以快進(jìn)快出的戰(zhàn)略，快速出貨，降低風(fēng)險。 城市創(chuàng)意 城市發(fā)展格局分析 城市發(fā)展規(guī)劃帶來的機(jī)遇與風(fēng)險 產(chǎn)品創(chuàng)意 競品分析 產(chǎn)品分析 項目定位 廣告創(chuàng)意 消費(fèi)群分析 推廣核心 推廣節(jié)奏 推廣預(yù)算 目 錄： 河?xùn)|新 區(qū) 發(fā)展新區(qū) 老街商業(yè)區(qū) 欽州灣廣場商業(yè)區(qū) 欽州港生 活區(qū) 老區(qū)成熟繁華，新區(qū)欣欣向榮 宏觀競爭分析 本 案 微觀競爭分析 時代廣場 世紀(jì)廣場 江濱豪園 中海麗灣明珠 泰禾 盛世名門 中地 濱江國際 悉尼陽光 皇庭 御瓏灣 競品分析 區(qū)域內(nèi)在售項目： 正坤世紀(jì)廣場、金輝 時代廣場 區(qū)域內(nèi)預(yù)售項目： 泰禾 盛世名門 區(qū)域外項目： 悉尼陽光、皇庭 御瓏灣、中地 濱江國際等 時代廣場 世紀(jì)廣場 江濱豪園 中海麗灣明珠 泰禾 盛世名門 中地 濱江國際 悉尼陽光 皇庭 御瓏灣 正坤世紀(jì)廣場 物業(yè)類型：住宅 商住樓 公寓 總建筑面積： ㎡ 樓盤價格： 3600元 /㎡ 開盤時間： 20231104 交房日期： 20230228 項目亮點(diǎn)： 現(xiàn)代建筑風(fēng)格、創(chuàng)