【正文】 平樂古鎮(zhèn)旅游區(qū)總體策劃 1 世聯(lián)對本次投標工作的理解 ? 戰(zhàn)略上必須確保項目開發(fā)是 走在正確的方向上 ，區(qū)域開發(fā)所面臨的問題不能用點式分析來尋找解決方案，必須 基于區(qū)域整體發(fā)展角度通過系統(tǒng)的、框架性的思路提供解決方案 。 ? 作為區(qū)域開發(fā)，必須要有核心功能區(qū)，要有區(qū)域活力中心；區(qū)域設施的布局必須考慮到 如何使區(qū)域增值 ，并且同時要考慮到土地增值因素。 ? 用 建筑的語言 創(chuàng)造性地將前期戰(zhàn)略思想和定位的理念進行落地深化，付諸實施。 ? 必須通過建立區(qū)域邊界以解決周邊項目競爭問題，同時建立區(qū)域形象基礎，基于此，我們必須將錢花在看得見的地方，使營銷創(chuàng)造價值。 總體定位層面 戰(zhàn)略層面 1 2 規(guī)劃層面 3 運營層面 4 營銷層面 5 ? 其 本質(zhì)是盈利模式 ，即我們必須明確在區(qū)域開發(fā)中，不一定要贏得每一回合，而是從戰(zhàn)略上明晰什么是用來建立區(qū)域形象與品牌的，什么是獲得現(xiàn)金流的。 對于 ，我們不能簡單地一蹴而就，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度通過系統(tǒng)的、框架性的思路提供解決方案。 2 我們的研究范圍：平樂鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)面積 ?區(qū)位：距離成都市西南 93公里，車程約 ，距離邛崍市西南 18公里處 ?歷史：迄今已經(jīng)有 2023多年的歷史 ?旅游資源：素以“秦漢文化，川西水鄉(xiāng)”之稱，擁有 ㎡的明清建筑群，擁有九古風情和四大自然風景區(qū) ?殊榮：全國歷史文化名鎮(zhèn)；四川省十大古鎮(zhèn)之一；成都市十大魅力城鎮(zhèn)；成都市十佳景區(qū) 邛崍市 3 交通：外部交通便利，通達性好 成都 邛崍市區(qū) 雙流機場 G318 成溫邛高速 平樂 ?成溫邛高速，從成都直達邛崍，經(jīng)臥龍直達平樂。 ? 318國道，從成都，經(jīng)雙流、新津到邛崍，然后經(jīng)南河、孔明、下壩，到平樂。 兩條線路路況均良好，適合自駕游。 成溫邛高速 318國道 車程距離： 平樂 —— 成都市區(qū) 約 90分鐘 平樂 —— 雙流機場 約 平樂 —— 邛崍市區(qū) 約 20分鐘 4 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)以明清建筑民居為主，旅游資源豐富，形成了以鎮(zhèn)區(qū)為核心的“九古”景點資源，有“秦漢古鎮(zhèn)、川西水鄉(xiāng)”美譽 ?九古：古民居、古寺、古橋、古道、古堰、古坊、古樹、古風、古歌 ?現(xiàn)存明清建筑 ㎡，保持明清古街風貌的街道 22條，保持完好程度為 85%，規(guī)模之大，風格之統(tǒng)一居西蜀之冠。 5 鎮(zhèn)區(qū)外圍圍繞著秦漢驛道風景區(qū)、蘆溝風景區(qū)、金華山風景區(qū)、花楸山風景區(qū)和齊口風景區(qū)等五大風景區(qū)，自然風景優(yōu)美 金華山風景區(qū) 蘆溝風景區(qū) 花楸山風景區(qū)、齊口風景區(qū) 秦漢驛道風景區(qū) 6 政府及項目主體對本區(qū)域的目標和期望是我們工作的前提和基礎 重點打造“天府古鎮(zhèn)”。包括“天府之國”水上樞紐 —— 黃龍溪、 茶馬古道遺跡 —— 平樂 、第二大客家人聚居地 —— 洛帶以及安仁、街子等名古鎮(zhèn)。最終打造成為具有中國傳統(tǒng)文化特色，代表四川原生態(tài)文化代表性的文化、體驗、觀光、休閑、度假為一體的多元旅游體系。 —— 成都市委市政府 平樂鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)性質(zhì)為邛崍市西南片區(qū)的中心城鎮(zhèn)，發(fā)展定位是大力實施“旅游興鎮(zhèn)”戰(zhàn)略，按照“規(guī)劃先行、政府引導、政策扶持、市場運作、部門支持、全民參與”的原則， 打響“南方絲綢之路第一站、茶馬古道第一鎮(zhèn)”品牌，打造“金華佛山、蘆溝幽谷、秦漢驛道、鄉(xiāng)土人家、千年古鎮(zhèn)” 。 —— 邛崍市平樂鎮(zhèn)總體規(guī)劃 實現(xiàn)區(qū)域的增值，資產(chǎn)增值以及資金的良性運作。 通過平樂古鎮(zhèn)的改造，實現(xiàn)平樂古鎮(zhèn)總資產(chǎn)的增值，并能夠維持資金的良性運作和滾動開發(fā)。 —— 項目開發(fā)主體 7 目標的解讀 —— 打造可持續(xù)發(fā)展，具競爭力的旅游區(qū)域；通過旅游帶動平樂經(jīng)濟，從而形成城鎮(zhèn)新的繁榮 關聯(lián)產(chǎn)業(yè)群 城市功能的延伸 旅游新城的繁榮 ?根據(jù)市場需求提供有競爭力的旅游產(chǎn)品，力求延長游客逗留時間，增加消費及重來可能； ?靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性。游客重復光顧率高、逗留時間長； ?圍繞旅游業(yè)形成特色產(chǎn)業(yè)群； ?常住人口和就業(yè)人口逐步增長，最終成為新城； ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居民財富水平提高和城市繁榮。 8 平樂 困境 1 9 擁有著豐富人文和景觀資源的平樂古鎮(zhèn)，旅游發(fā)展形勢迅猛 ?平樂古鎮(zhèn)知名度擴大，外地游客增多。來自雅安、綿陽、德陽等省內(nèi)城市游客逐步增多，部分海外游客也開始光臨平樂。 0501001502002023年 2023年 2023年 2023年00 . 511 . 522 . 53旅游人數(shù)（萬人次） 旅游收入（億元）平樂古鎮(zhèn)歷年旅游人數(shù)和旅游收入 天臺山 平樂古鎮(zhèn) 南寶山 臨邛古城 平樂古鎮(zhèn)、天臺山、臨邛古城等已經(jīng)形成和諧共生、共存共贏局面。 10 %%%一日游 二日游 三日游困境一： “周末游”現(xiàn)象明顯， 觀光過客經(jīng)濟， 區(qū)域活力不可持續(xù) 平樂古鎮(zhèn)游客逗留時間 ?旅游客群以成都市內(nèi)邛崍市外的游客為主，省外游客所占比例不多。 ?旅游時間較短。一日游游客占 %，二日游游客占 ％，三日及以上游客僅占 ％。人均旅游天數(shù) 。 ?近半數(shù)游客選擇雙休日到訪，周末短期游現(xiàn)象明顯。 6 2 . 0 0 %2 0 . 3 0 %1 0 . 1 0 %7 . 6 0 %成都市內(nèi)邛崍市外 四川省成都市外 國內(nèi)省外游客 邛崍市內(nèi)平樂古鎮(zhèn)游客來源 游客選擇來平樂的時間 %%%% %平時 雙休日 五一長假 十一長假 春節(jié)11 困境二： 區(qū)域功能單一， 項目開發(fā)、經(jīng)營不可持續(xù) ?單純的自然發(fā)展讓鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟活力不足，集中在白沫江兩側(cè)，難以帶動大面積的開發(fā)，對鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟輻射有限； ?旅游產(chǎn)業(yè)的緩慢發(fā)展已經(jīng)較為嚴重地影響到古鎮(zhèn)物業(yè)的價值； 平樂古鎮(zhèn)與其他古鎮(zhèn)普通住宿價格比較48029828080 8060100500100200300400500600烏鎮(zhèn) 平遙 麗江 黃龍溪 西來 街子場 洛帶 平樂古鎮(zhèn)游客集中區(qū) 12 困境三：吃飯、喝茶、聊天，千年古鎮(zhèn)正在逐步淪為千篇一律的 “農(nóng)家樂” —— “天府古鎮(zhèn)” 形象不可持續(xù) ?旅游消費不高。人均每日旅游消費 90元左右，花費的方向主要集中在餐飲、交通、住宿、娛樂和購物上。 ?游客參與性不強。主要的活動集中在餐飲和喝茶上。 ? 旅游商品種類偏少，且檔次較低，不能代表本地特色，對游客吸引力不強。 0%10%20%30%40%50%60%70%餐飲購買紀念品乘船 住宿閑逛散步喝茶農(nóng)家樂其他游客在平樂古鎮(zhèn)主要的活動 ?一頂遮陽傘、幾把休閑椅，成為平樂古鎮(zhèn)主要的旅游服務形式； 13 困境四：“農(nóng)家樂”的旅游開發(fā)形式將直面競爭，難以突出重圍， 古鎮(zhèn)發(fā)展不可持續(xù) 市場已形成的競爭格局 十大古鎮(zhèn)還在陸續(xù)加入農(nóng)家樂的行列 洛帶古鎮(zhèn) 泰安古鎮(zhèn) 安仁古鎮(zhèn) 黃龍溪古鎮(zhèn) 街子場 悅來古鎮(zhèn) …… 紅陽獼猴桃基地 郫縣農(nóng)科村 劉家花園 農(nóng)家樂 青白江花園溝 龍泉挑花故里 三圣鄉(xiāng)五朵金花 溫江花博會 …… …… 如果沿用“農(nóng)家樂”的開發(fā)思路，平樂古鎮(zhèn)將不可避免地陷入低檔次的“紅?！敝疇?！ 14 平樂古鎮(zhèn)旅游發(fā)展轉(zhuǎn)型勢在必行 —— 跳出紅海，開創(chuàng)“藍?！? 現(xiàn)有的開發(fā)形式 現(xiàn)狀 … 舊有的小修小補將難以改變平樂古鎮(zhèn)，只有注入新的功能和元素才能讓平樂古鎮(zhèn)煥發(fā)新的生機！ 自然景觀 歷史人文資源 小鎮(zhèn)生活氛圍 區(qū)域活力不可持續(xù) 項目開發(fā)、經(jīng)營不可持續(xù) “天府古鎮(zhèn)”形象不可持續(xù) 古鎮(zhèn)發(fā)展不可持續(xù) 傳統(tǒng)的發(fā)展模式遭遇市場瓶頸。 平樂必須跳出紅海，開創(chuàng)古鎮(zhèn)旅游“藍?！笔澜? 導致的結(jié)果：四大不可持續(xù) 特點 人群 發(fā)展驅(qū)動力 成都市區(qū)旅游人群 四川省內(nèi)內(nèi)旅游人群 觀光型旅游發(fā)展模式 農(nóng)家樂市場的自然外溢 15 平樂 機遇 2 16 機遇一：隨著城市化進程的深入，人類對審美的需求逐步發(fā)生變化 發(fā)展特征 演變階段 城市化初期 城市化后期 后城市階段 ?人口集聚 ， 城市區(qū)域擴張 ?都市住區(qū)與重疊 、 擁擠 、密集和視覺超載聯(lián)系在一起 ?城市功能豐富濃縮； ?多元文化 、 建筑風格的沖突且融合； ?城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體 ?城市擴張緩慢 ， 人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移； ?嚴重空氣污染 、 生活費用的高漲 生活方式描述 居住環(huán)境自然透氣，高科技實現(xiàn)了對人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個性兼容，工作生活的共融等 充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞 居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的部分；渴望遠離都市的塵囂；努力尋求精神的依托 城市化中期 ?大量農(nóng)村人口進入城市 ? 工業(yè)進程加快 ，商業(yè)開始繁榮 進入城市成為身份的彰顯；強烈地擺脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望 審美需求 集體主義，觀點趨同；追求現(xiàn)代元素、愛新鮮；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時髦 在現(xiàn)代建筑的視覺超載中不斷追求尋找現(xiàn)代、時尚、潮流的最高峰