【正文】 北關(guān)古街旅游區(qū)總體策劃方案北關(guān)古街旅游區(qū)總體策劃方案 目 錄第一章 策劃總則一、策劃范圍二、策劃期限三、策劃依據(jù)四、策劃原則五、策劃理念第二章 旅游資源特色分析一、文化積淀深厚二、空間分布集中三、組合條件極好四、美學(xué)價(jià)值高第三章 古街旅游發(fā)展的SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析二、劣勢(shì)分析三、機(jī)遇分析四、風(fēng)險(xiǎn)分析第四章 功能定位和功能分區(qū)一、功能定位二、分區(qū)原則三、總體布局第五章 旅游發(fā)展目標(biāo)基發(fā)展戰(zhàn)略一、性質(zhì)二、發(fā)展目標(biāo)三、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略第六章 旅游市場(chǎng)與營銷一、旅游市場(chǎng)調(diào)查二、客源市場(chǎng)定位三、旅游市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、旅游市場(chǎng)營銷第七章 主題形象設(shè)計(jì)與推廣一、旅游形象定位二、形象定位三、旅游形象推廣四、旅游形象策劃中應(yīng)注意的問題第八章 旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)一、風(fēng)貌修復(fù)二、北關(guān)古街在城市規(guī)劃中的位置三、旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)第九章 游線與游覽組織策劃一、游覽組織原則二、線路安排和游覽組織三、景點(diǎn)游覽四、游覽交通五、與外圍景點(diǎn)的銜接六、接待管理七、導(dǎo)游服務(wù)八、門票管理第十章 市政與旅游設(shè)施配套建設(shè)一、交通二、供水三、排水系統(tǒng)四、供電系統(tǒng)五、消防系統(tǒng)六、旅游功能性設(shè)施七、相關(guān)設(shè)施第十一章 建設(shè)時(shí)間與投資估算一、 時(shí)段安排二、 建設(shè)時(shí)序三、 投資估算第十二章 定價(jià)策劃與營業(yè)收入分析一、 定價(jià)策劃二、 營業(yè)收入分析第十三章 運(yùn)營與管理策劃一、 招商管理二、 品牌管理三、 街區(qū)管理四、 規(guī)避問題策略五、 政策保障 推出財(cái)政扶持政策 加強(qiáng)宏觀調(diào)控 設(shè)立旅游發(fā)展基金六、 融資模式 發(fā)行股票 ABS融資 項(xiàng)目貸款七、 人力資源和人才培訓(xùn)圖件目錄 總平 功能分區(qū)圖 道路交通分析 資源現(xiàn)狀分析 文化微縮景觀意向第一章 策劃總則一、策劃目的 某有三大旅游特色：一個(gè)是湖，一個(gè)是牌坊群，一個(gè)是古鎮(zhèn)。古鎮(zhèn)中的北關(guān)古街是某之根，承載了某地區(qū)的歷史文化。由于歷史的變遷，曾經(jīng)作為“六路要沖”的北關(guān)，隨著歲月侵蝕而逐漸失去了它昔日的輝煌，再現(xiàn)并承繼北關(guān)古街的歷史文脈成為地方文化建設(shè)工作中的重中之重。所以策劃規(guī)劃建設(shè)北關(guān)古街，其目的就在于恢復(fù)古街歷史風(fēng)貌，使之成為某縣乃至川南地區(qū)的歷史文化窗口，成為巴蜀古鎮(zhèn)古街旅游明星，讓古街在社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)中發(fā)揮出更大的價(jià)值。二、策劃范圍 本項(xiàng)目在某縣城北郊，高差約為25米的臺(tái)地上，形似“如意”，北關(guān)道觀坪、古牌坊、古驛道位于此臺(tái)地。本策劃的概念范圍為：以此臺(tái)地為中心以及部分周邊區(qū)域。本策劃北起人民路以南100米左右即某二中以南；南止規(guī)劃的石油路及正東街以北；中段緊臨新建的某二中教師宿舍及拆遷安置房；東起規(guī)劃的大北街以西100米左右，比鄰現(xiàn)代風(fēng)格民居樓；西接原規(guī)劃的金華路以西200以內(nèi)。以古牌坊、古驛道為軸線，向南較陡坡地，北為較緩坡，均為現(xiàn)有的居民房和廠房、學(xué)校等，“如意”狀，中間高，最高處高差約25米，兩端地勢(shì)天然順勢(shì)而緩，向南折向正東及石油路。另外，001號(hào)牌坊、彌陀寺兩個(gè)旅游節(jié)點(diǎn)也納入本策劃范圍，但只做概要性說明。三、策劃期限本策劃年限為15年：近期：2007－2011中期：2012－2016遠(yuǎn)期：2017－2021四、策劃依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游規(guī)劃通則》《某縣城市總體規(guī)劃》《內(nèi)江市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》《四川某石牌坊保護(hù)規(guī)劃》國家旅游局《旅游發(fā)展規(guī)劃和管理暫行辦法》國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《旅游區(qū)（點(diǎn)）等級(jí)的劃分與評(píng)定》國家旅游局《旅游資源分類、調(diào)查與評(píng)價(jià)》國家有關(guān)市政工程預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)其他相關(guān)資料項(xiàng)目委托合同1《中華人民共和國文物法》1《中華人民共和國文物實(shí)施條例》五、策劃原則科學(xué)發(fā)展原則 堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀。對(duì)旅游資源的開發(fā)和整合以及對(duì)旅游產(chǎn)品的開發(fā)，都應(yīng)該十分重視自然生態(tài)環(huán)境和文化環(huán)境的保護(hù)，使旅游業(yè)能夠持續(xù)、穩(wěn)步、健康、有序地發(fā)展。資源與市場(chǎng)協(xié)調(diào)原則 對(duì)于任何旅游區(qū)而言，旅游資源是當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)條件，市場(chǎng)需求是資源開發(fā)的方向，而旅游產(chǎn)品則是連接市場(chǎng)和目的地的橋梁。任何好的資源如果不能開發(fā)成產(chǎn)品，那么那里的旅游業(yè)是不會(huì)成功的。同樣，如果市場(chǎng)的需求潛力并沒有被發(fā)現(xiàn)，對(duì)一些可以開發(fā)成產(chǎn)品的資源被發(fā)掘，那么旅游業(yè)的發(fā)展也不會(huì)取得理想的目標(biāo)。因此，在策劃的過程中，不僅要認(rèn)真地分析資源優(yōu)勢(shì)，而且還必須認(rèn)真地分析市場(chǎng)需求和潛力，要選擇具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源和市場(chǎng)的實(shí)際需求或潛在需求相結(jié)合的旅游產(chǎn)品。 資源和市場(chǎng)是相輔相成的、相互依賴的關(guān)系，而不是割裂或?qū)α⒌年P(guān)系。所以在本策劃中，會(huì)以本地資源為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，選好資源與市場(chǎng)的結(jié)合點(diǎn)——產(chǎn)品。依照當(dāng)?shù)氐馁Y源可以開發(fā)出獨(dú)特的產(chǎn)品來引導(dǎo)市場(chǎng)需求，根據(jù)市場(chǎng)的特點(diǎn)需求來擴(kuò)大當(dāng)?shù)氐馁Y源開發(fā)的內(nèi)涵，豐富、增強(qiáng)當(dāng)?shù)芈糜挝锏奈?。產(chǎn)業(yè)化原則 旅游業(yè)是集吃、住、行、游、購、娛六大要素為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度大，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)。必須對(duì)涉及六要素的多個(gè)環(huán)節(jié)的資源進(jìn)行全面整合，才能形成質(zhì)量穩(wěn)定的旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)，形成旅游綜合生產(chǎn)力。創(chuàng)新原則 策劃的創(chuàng)新主要是反映在兩個(gè)方面：一是在時(shí)間上應(yīng)能體現(xiàn)時(shí)代特征和要求；二是在空間上應(yīng)能區(qū)別于其他區(qū)縣或地區(qū)的現(xiàn)有規(guī)劃策劃，體現(xiàn)北關(guān)道觀坪古街旅游區(qū)自身的各項(xiàng)特點(diǎn)，并努力突出北關(guān)古街的特色，使之形成與“巴蜀古鎮(zhèn)古街”不同的古街旅游風(fēng)貌。與其他規(guī)劃銜接原則 北關(guān)古街的旅游策劃不可能是孤立的、封閉的，它必須與某的城市總體規(guī)劃和內(nèi)江市的旅游發(fā)展總體規(guī)劃相銜接，和某縣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃相銜接，同時(shí)還必須和一些已經(jīng)立項(xiàng)的重大專項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃相協(xié)調(diào)?？刹僮餍栽瓌t 旅游總體策劃是方針和戰(zhàn)略的選擇，但是更重要的是實(shí)施哲學(xué)戰(zhàn)略的方法和途徑以及重大活動(dòng)和項(xiàng)目的策劃。因此，本策劃會(huì)注重具體方案的突破，不是理論概念的解釋和探討，不付諸實(shí)施且不具有可操作性的策劃是沒有價(jià)值的，在策劃的制定過程中應(yīng)始終考慮采取什么措施貫徹實(shí)施策劃目標(biāo)。因此，本策劃不僅要對(duì)北關(guān)古街旅游業(yè)的發(fā)展提出理念、目標(biāo)及布局構(gòu)想，而且還將提出相應(yīng)的戰(zhàn)略策劃，并對(duì)旅游項(xiàng)目進(jìn)行專題研究和形態(tài)設(shè)計(jì)，描述這些活動(dòng)方案的具體步驟、具體目標(biāo)和時(shí)間安排以及把這些理念和構(gòu)想付諸實(shí)踐，使策劃做到具有操作性，能夠“落地”。五、策劃理念文化優(yōu)先的思路和方法 某已經(jīng)確定“文化立市”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，本策劃文化優(yōu)先的思路是開發(fā)建設(shè)的前提，也是創(chuàng)建“AAAA級(jí)旅游區(qū)”的必要條件和時(shí)代背景。以營銷理念策劃整合產(chǎn)品的思路和方法 先提出產(chǎn)品的概念，再進(jìn)行策劃和規(guī)劃，是新型整合策劃思想的應(yīng)用，過去的策劃和規(guī)劃是以資料分析入手，而現(xiàn)在人們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品分析、需求分析更重要。 本策劃將以產(chǎn)品主題和形象為切入點(diǎn)的思路和方法，整合資源，達(dá)到實(shí)現(xiàn)供給的整合和市場(chǎng)推廣的目的。以科學(xué)發(fā)展觀和“五個(gè)統(tǒng)籌”指導(dǎo)策劃 北關(guān)古街旅游區(qū)的策劃建設(shè)將根據(jù)策劃區(qū)的實(shí)際，運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀，在統(tǒng)籌程序發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展以及統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開放的思想指導(dǎo)下，把北關(guān)古街旅游區(qū)建設(shè)成為四川省乃至全國知名的民俗歷史文化休閑旅游區(qū)。通過古街建設(shè)與旅游開發(fā)樹立城市形象 旅游是樹立城市形象的最好途徑之一。通過北關(guān)古街歷史文化資源豐富以及生態(tài)環(huán)境良好的優(yōu)勢(shì)，全面發(fā)展，發(fā)揮特色，將潛在旅游資源轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的旅游產(chǎn)品，以旅游產(chǎn)品和旅游形象重新塑造某城市形象。以人為本，注重實(shí)效 旅游業(yè)作為某的新興產(chǎn)業(yè)，必須要以資源為基礎(chǔ)、以市場(chǎng)為導(dǎo)向來進(jìn)行旅游開發(fā)，要充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，以旅游拉動(dòng)北關(guān)南關(guān)旅游區(qū)乃至某全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在某創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活園區(qū)，為當(dāng)?shù)厝嗣裉峁└嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，滿足人民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)生活和精神生活的要求，真正實(shí)現(xiàn)“發(fā)展旅游，全民受益”。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展觀 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則是一切發(fā)展的準(zhǔn)則，旅游業(yè)的發(fā)展也不例外?？沙掷m(xù)發(fā)展作為一種不損耗自然和文化資源、不破壞環(huán)境而達(dá)到發(fā)展目標(biāo)的重要方法，它是以旅游資源和生態(tài)環(huán)境的承受能力為基礎(chǔ)，以符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)道德規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)旅游發(fā)展與自然、文化和人類生存環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。做到既能滿足當(dāng)?shù)厝说男枰?，又不?huì)危及后代人的生活需要。北關(guān)古街旅游區(qū)的發(fā)展要與文化建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、城市改造和規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及精神文明建設(shè)相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益的統(tǒng)一，確保旅游資源的可持續(xù)利用和旅游經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。在本策劃中的旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，會(huì)考慮到科學(xué)利用土地，保護(hù)水源，節(jié)約能源和其他資源，充分考慮環(huán)境因素。第二章 旅游資源特色分析一、文化積淀深厚 北關(guān)古街被稱為“某之根或某的縮影”，歷史地段是古街的縮影。牌坊文化、驛道文化、德政文化、節(jié)孝文化、市肆文化（會(huì)館）、收容文化、天文文化、傳奇文化、民俗文化、丘陵文化、宗教文化等，都包括其中。二、空間分布密集資源點(diǎn)空間分布密集是北關(guān)古街旅游資源的又一大特色。本策劃區(qū)域內(nèi)的歷史地段，現(xiàn)存的牌坊、驛道、禹廟山門坊、老字號(hào)店鋪、稀有民居、歷史建筑、標(biāo)語碑等歷史文化資源點(diǎn)基本上沿北關(guān)古街兩邊和街道軸線分布，共有約十處，空間分布十分密集。如果再能按歷史風(fēng)貌恢復(fù)一些遺跡，北關(guān)古街可謂“處處有景點(diǎn)”。三、組合條件極好按最新旅游資源分類國家標(biāo)準(zhǔn)，北關(guān)古街旅游資源大類齊全，山、水、古跡、民俗、購物等資源豐富。資源類型齊全，組合好，旅游價(jià)值高，為周邊其它古鎮(zhèn)古街所不及。北關(guān)古街旅游資源在地域組合上具有如下特點(diǎn)：驛道成為景區(qū)天然軸線；牌坊在空間上依附于驛道而生，這說明現(xiàn)有驛道后牌坊，更顯驛道價(jià)值，至少同等價(jià)值；3；從東出入口進(jìn)入別有風(fēng)格的仿古商業(yè)街；在六路要沖出處聳立高大“要沖塔”將資源點(diǎn)連接，便于游覽組織。四、美學(xué)價(jià)值高北關(guān)古街旅游資源點(diǎn)在構(gòu)景上有很高的美學(xué)觀賞價(jià)值。從要沖塔上向兩個(gè)方向看去，歷史地段景區(qū)層次分明，高低不同，構(gòu)成一幅幅生動(dòng)的丘陵古街風(fēng)景畫。放眼眺望古街旅游區(qū)園林區(qū)，各有特色。還可遠(yuǎn)眺現(xiàn)代的秀美的某城。此外，品味牌驛，漫步街巷，總是處處有景，步移景換。第三章 古街旅游發(fā)展的SWOT分析SWOT分析法是把握發(fā)展條件與能力的重要方法。北關(guān)古街旅游業(yè)尚未起步。當(dāng)前階段，北關(guān)古街未經(jīng)科學(xué)的規(guī)劃策劃和有效的市場(chǎng)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和資源的開發(fā)工作都尚未展開，相應(yīng)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和經(jīng)營管理體制也還未建立。因此，對(duì)古街旅游開發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)方面的研究尤為必要，這對(duì)于指導(dǎo)策劃規(guī)劃開發(fā)與建設(shè)都具有重要的意義。一、優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)北關(guān)古街旅游區(qū)位于某縣城，某區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，是我省川東南要沖。某距內(nèi)江市城區(qū)僅38公里，離成都、重慶分別為212公里和128公里。氣候宜人某屬熱帶季風(fēng)氣候，熱量豐富，雨量充沛，四季溫和，無霜期長(zhǎng)。年均氣溫為17攝氏度，年均降水量為1064毫米，年日照總時(shí)數(shù)為1183小時(shí)。霜、雪、霧、露等地面凝結(jié)物和固體降水不多，風(fēng)速小，年際變化不大；空氣濕度、蒸發(fā)力年際變化也不大。冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。與同緯度的季風(fēng)氣候區(qū)相比，這里光照充足，光、熱、溫、水協(xié)調(diào)，空氣清新、氣候宜人。歷史文化底蘊(yùn)深厚北關(guān)古街是某文明的發(fā)源地或根，也是歷史上政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、民俗的歷史見證。某從西周、春秋戰(zhàn)國時(shí)屬巴國直至明洪武初年在今金鵝鎮(zhèn)設(shè)立隆橋驛的歷史長(zhǎng)河里，屬地更迭不斷。某縣名由來已有二說，一是政治因素，寓興某盛。清乾隆二十九年（1764年）編《某縣志》之《某治記》中寫道：“夫道有淵源，政治上所以曰隆也；治有根柢，吏民所以昌盛也。某之名有味哉，有味哉?！倍堑乩硪蛩?，清光緒二十一年（1895年）《徐州府志》稱：“某古昌州地，隆慶改之，理隆橋驛，因兼二義而取斯名?！庇帧斗捷浖o(jì)要》舊志云：“縣址故屬榮昌，而為隆橋驛之地。故以某為名?！鄙鐣?huì)經(jīng)濟(jì)較好北關(guān)保護(hù)區(qū)內(nèi)約有居住戶160戶，多為市鎮(zhèn)居民。2003年，%,工業(yè)總產(chǎn)值6。26億元，增長(zhǎng)29。06年，財(cái)政收入2753萬元，其中體制收入1277萬元，增長(zhǎng)14。47％；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值10204萬元，增長(zhǎng)11。84％；農(nóng)民人均純收入2430元，凈增175元。被確定為省級(jí)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，擠入了全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力500強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。曾獲得“中國石牌坊之鄉(xiāng)”榮譽(yù)稱號(hào)。政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視 北關(guān)古街是某之根，是某進(jìn)一步發(fā)展的新的生長(zhǎng)點(diǎn)。一是北關(guān)古街旅游區(qū)在某縣政府編制的城市規(guī)劃框架中作用重大，也是規(guī)劃中提出的一個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)的區(qū)域。二是某縣政府為了促進(jìn)北關(guān)古街旅游區(qū)開發(fā)專門制定了《關(guān)于加快北關(guān)古街旅游開發(fā)的近期工作方案》，政府主要領(lǐng)導(dǎo)也特別重視北關(guān)古街旅游區(qū)開發(fā)工作，縣委書記、縣長(zhǎng)親自參加項(xiàng)目課題的談判與聽取匯報(bào)。三是政府提出，進(jìn)一步完善全縣旅游區(qū)課題建設(shè)，加大北關(guān)古街旅游觀光區(qū)的環(huán)境整治力度，加快構(gòu)建以旅游為主，結(jié)構(gòu)合理的服務(wù)產(chǎn)業(yè)框架。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視將化為巨大的政治優(yōu)勢(shì)，保證北關(guān)古街旅游開發(fā)的順利進(jìn)行，一個(gè)政府主導(dǎo)型的全縣各行業(yè)“合力興旅”的社會(huì)氛圍正在興起。加上某縣政府加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的政策，各種旅游優(yōu)惠政策不斷出臺(tái)，致使社會(huì)參與旅游的積極性日益高漲。二、劣勢(shì)分析物質(zhì)遺存較少，景觀復(fù)興工程大北關(guān)古街是千年古街，歷史上有眾多精美的建筑和景觀。但隨著長(zhǎng)年的風(fēng)雨侵蝕和人為的破壞，現(xiàn)在保留下來的古建筑和古景觀已經(jīng)極少。區(qū)內(nèi)除牌坊、驛道等少數(shù)景觀保存較完整外，其它景觀諸如禹廟，只有山門坊，民居也相當(dāng)破敗，古街風(fēng)貌的恢復(fù)需要花費(fèi)大量的精力、時(shí)間和財(cái)力。相當(dāng)一部分文物古跡，或僅作文物古跡保護(hù)，或已經(jīng)湮沒損壞，或另做它用（例如，白壇寺現(xiàn)為大北街小學(xué)），都已不具