【正文】 0蒙西物流園項(xiàng)目前提提案聚成地產(chǎn)1前 言房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受， “開(kāi)發(fā)商 — 經(jīng)紀(jì)公司 — 設(shè)計(jì)部門 — 施工企業(yè) — 物業(yè)管理公司 ”組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的精髓和方向。開(kāi)發(fā)商逐步成為項(xiàng)目的組織者和協(xié)調(diào)人，項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地、市場(chǎng)定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、管理等具體實(shí)施，全部委托給專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。 　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)分工越來(lái)越細(xì)化，高檔商務(wù)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和大型的住宅物業(yè)的銷售逐漸由專業(yè)代理公司來(lái)進(jìn)行，但在一些市場(chǎng)不太成熟的城市，仍有為數(shù)不少的樓盤銷售還是由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行。在廣州、深圳、上海， 60%以上的樓盤是由專業(yè)代理公司完成的。市場(chǎng)是一切營(yíng)銷策劃的根本2我們能給貴公司帶來(lái)什么銷售周期的提升，項(xiàng)目利潤(rùn)的提高，回款速度的保證。32341目目 錄錄第一部分 項(xiàng)目理解分析第二部分 宏觀市場(chǎng)分析第三部分 產(chǎn)品定位策略第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議5 第五部分 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式4 PART 01 項(xiàng)目理解分析216。 指標(biāo)及環(huán)境分析216。 項(xiàng)目地塊及四至216。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路5l項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)從項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目占地面積規(guī)模較大，占據(jù)蒙西三類地段，周邊商業(yè)氛圍比較淡薄，輻射范圍較較少l項(xiàng)目功能描述本項(xiàng)目主要建成一個(gè)城中城，多層、別墅、商業(yè)三位合體。 指標(biāo)及環(huán)境分析216。土地用途：綜合216?？傉嫉孛娣e： 216。容積率：（ *11=）216?？偨ㄖ娣e： 216。商業(yè)面積： 216。住宅面積： 216。建筑密度：（ 334*11=30%） 6項(xiàng)目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來(lái)的潛力 項(xiàng)目地塊及四至4 公里本項(xiàng)目蒙西商業(yè)街區(qū)蒙西大門口商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目地塊及四至項(xiàng)目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來(lái)的潛力遷鋼烏海交通樞紐棋盤井、鄂托克旗團(tuán)結(jié)新村機(jī)場(chǎng)高速入口8本體屬性界定項(xiàng)目區(qū)位 ? 項(xiàng)目坐擁城市發(fā)展地段，屬 城市中端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)不 明顯區(qū)域交通 ? 項(xiàng)目地處蒙西工業(yè)園區(qū)入口處、擁有 公交線路、高速公路、機(jī)場(chǎng)公交線路、高速公路、機(jī)場(chǎng) 毗鄰此地， 通達(dá)性好基礎(chǔ)指標(biāo) ? 上等規(guī)模 、地塊規(guī)整、土地變性醒目項(xiàng)目地塊 ? 周邊 生活配套 相對(duì)稀缺，區(qū)域建設(shè)尚處 發(fā)展階段 ，未來(lái) 發(fā)展?jié)摿Υ?；? 地塊便于規(guī)劃，可打造成地塊強(qiáng)勢(shì)景觀；? 周圍商業(yè)項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)不明顯。項(xiàng)目本體 —— 屬于上等規(guī)模商住項(xiàng)目。 處于區(qū)域三類地段，地塊的地段優(yōu)勢(shì)一般；目前項(xiàng)目周邊生活配套相對(duì)較差，但交通通達(dá)性良好，地塊規(guī)整，多層、別墅、商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有利因素較多。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路11本案解讀重點(diǎn)? 開(kāi)發(fā)背景：– 本項(xiàng)目是公司在蒙西的又一個(gè)商住一體的綜合體項(xiàng)目 ,之前已經(jīng)建立起企業(yè)品牌和認(rèn)知度。所以本項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商品牌的樹立和延展起著至關(guān)重要的作用。– 因而，本項(xiàng)目所面臨的核心問(wèn)題是：本項(xiàng)目如何樹立和延展企業(yè)的品牌形象？基于之前項(xiàng)目，本項(xiàng)目產(chǎn)品線如何延續(xù)及提升？站在區(qū)域客群及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上，本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)？如何變 “ 不利 ” 為 “ 有利 ” 因素，發(fā)揮地塊價(jià)值的最大化？ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路12項(xiàng)目理解分析綜合考慮蒙西工業(yè)園的地理位置、未來(lái)入住的居住人群，我公司對(duì)于項(xiàng)目面積功能定位如下： 立足于區(qū)域現(xiàn)有居住人口，面向更充滿活力的 產(chǎn)業(yè)人群 ； 開(kāi)放、友好 的商業(yè)空間，不僅僅局限于蒙西的居住人群； 兼容 多樣化 的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供消費(fèi)人群以豐富的物質(zhì)與精神消費(fèi)選擇； 新穎的 建筑風(fēng)格，吸引消費(fèi)者到達(dá)項(xiàng)目消費(fèi)； 為消費(fèi)者營(yíng)造 休閑、生活氛圍 ； 提供消費(fèi)人群 便利性消費(fèi) 。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路13項(xiàng)目研判基于區(qū)域、客戶、競(jìng)爭(zhēng)下產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力體系的構(gòu)筑出發(fā)點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)落腳點(diǎn)打造什么樣的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、項(xiàng)目、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三方共贏宏觀市場(chǎng)、區(qū)域發(fā)展研判項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目可操作機(jī)會(huì)區(qū)域客群、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研判 企業(yè)產(chǎn)品線、項(xiàng)目本體解析項(xiàng)目市場(chǎng)、客群競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目適合的產(chǎn)品線、樹立品牌形象的機(jī)會(huì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路14開(kāi)發(fā)順序 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路B4 B5B2 B1 A1變電站A2A3A4A5A6商業(yè)住宅15項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路探解對(duì)于此項(xiàng)目，我們的初衷在于：□ 整合和挖掘優(yōu)勢(shì)資源，打造先鋒樣板項(xiàng)目?！? 樹立項(xiàng)目市場(chǎng)品牌，并提升開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)力。□ 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化?！? 完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和品牌效益的最佳回報(bào)。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路16216。 宏觀政策216。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展216。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展216。 商圈結(jié)構(gòu)研究216。 細(xì)分市場(chǎng)分析216。 客戶需求分析 PART 02 宏觀市場(chǎng)分析17調(diào)控政策《 新國(guó)五條 》《 國(guó)十一條 》《 新國(guó)四條 》《 新國(guó)十條 》《 地方限購(gòu)令 》限制購(gòu)房套數(shù)，抑制投資明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)提高首付，提高貸款利率加快推進(jìn)房產(chǎn)稅出臺(tái)限制第三套貸款準(zhǔn)備金率持續(xù)上調(diào)央行首套房減息貨幣政策供求關(guān)系土地成本上漲剛性需求增多開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增長(zhǎng)剛性需求增多投資客戶減少總體成交量上漲房?jī)r(jià)穩(wěn)定調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打壓并未波及蒙西房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)融資渠道管控一二線城市繼續(xù)看張四線城市持續(xù)發(fā)展宏觀調(diào)控政策未波及蒙西房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀政策18 蒙西縣整體概況解讀地理位置園區(qū)位于鄂爾多斯市鄂托克旗蒙西鎮(zhèn)境內(nèi)，南接新型工業(yè)城烏海市，西與阿拉善盟隔河相望，北靠巴彥淖爾市，地處 “一盟三市 ”的交匯處，地理位置優(yōu)越，京蘭鐵路、 110國(guó)道縱貫全境，京藏高速公路在境內(nèi)設(shè)有互通，烏海機(jī)場(chǎng)距園區(qū) 3公里，已構(gòu)成了公路、鐵路、航空三位一體的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是全區(qū)最具投資潛力和發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶。烏海巴彥淖爾市阿拉善盟蒙西縣19蒙西工業(yè)園區(qū)發(fā)展的 “ 硬實(shí)力 ” 與 “ 軟實(shí)力 ” 解析 蒙西工業(yè)園區(qū)堅(jiān)持 “ 在新的起點(diǎn)上，立足優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持走一條產(chǎn)業(yè)向基地集中、工業(yè)向園區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中的集中發(fā)展道路全面推進(jìn)新型工業(yè)化和特色城鎮(zhèn)化進(jìn)程，全力打造沿河高效工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶 ” 的發(fā)展思路。集中發(fā)展以發(fā)電為龍頭的煤矸石綜合利用產(chǎn)業(yè)、以焦煤煤氣為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)和以水泥為龍頭的新材料產(chǎn)業(yè)，努力形成三個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，傾力打造經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民安康的蒙西。硬實(shí)力生態(tài)型工業(yè)園區(qū)推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程節(jié)約型工業(yè)園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì) 蒙西縣整體概況解讀20提升管理水平，增強(qiáng)發(fā)展 “軟實(shí)力 ”。環(huán)保安全水平審批服務(wù)水平財(cái)政監(jiān)管水平軟實(shí)力管理水平，就是要預(yù)管理于服務(wù)之中，不遺余力為企業(yè)營(yíng)造投資洼地和服務(wù)高地 蒙西整體概況解讀21 2023年 ,全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 125億元，同比增長(zhǎng) ％經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況22 2023年 ,完成銷售收入 118億元，同比增長(zhǎng) ％經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況23 2023年 ,完成工業(yè)增加值 58億元，同比增長(zhǎng) ％經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況24 2023年 ,完成固定資產(chǎn)投資 126億元，同比增長(zhǎng) ％經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況25 2023年 ,實(shí)現(xiàn)稅收 ，同比增長(zhǎng) ％經(jīng)濟(jì)綜合指標(biāo) 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況26國(guó)內(nèi)消費(fèi)品貿(mào)易 蒙西經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 最近幾年來(lái)， 2023年 CPI達(dá)到高峰，在 2023年有小幅回落。27人均可支配收入情況 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 15000元，比 2023年增長(zhǎng) %。 蒙西經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況28 市場(chǎng)回顧 蒙西房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提升城市形象的重要產(chǎn)業(yè)之一、政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展使得蒙西的房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，并逐步向成熟方向發(fā)展。隨著城區(qū)南擴(kuò)東進(jìn)的規(guī)劃建設(shè)實(shí)施，新項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)，自由競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成。目前，中心街沿線基本形成了蒙西的居住聚集區(qū)，周邊基本形成工業(yè)開(kāi)發(fā)格局并且處于不斷擴(kuò)容的過(guò)程當(dāng)中。 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀29市場(chǎng)發(fā)展階段 —— 成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng) 階段原始起步階段 成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段 淘汰競(jìng)爭(zhēng)階段 品牌競(jìng)爭(zhēng)階段 文化壟斷階段蒙西縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段時(shí)間論據(jù) 發(fā)展時(shí)間 6年規(guī)模論據(jù) 平均占地 ,平均建面約 16萬(wàn)平米品質(zhì)論據(jù) 小區(qū)品質(zhì)明顯提高價(jià)格論據(jù) 價(jià)格集中在 2700元 以上，集中度比較 高營(yíng)銷論據(jù) 營(yíng)銷工具逐漸豐富購(gòu)買論據(jù) 購(gòu)買者開(kāi)始接受更多樣化的產(chǎn)品 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀30 房地產(chǎn)近年來(lái)開(kāi)發(fā)發(fā)展較快。 2023年以來(lái)，主要供應(yīng)為多層產(chǎn)品，且項(xiàng)目體量較大，銷售速度比較快，但樓盤數(shù)量較少，樓盤主要體現(xiàn)為移民樓與北國(guó)經(jīng)典。 20232023年年開(kāi)始出現(xiàn)陸續(xù)有三個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐蒙西，分別為曙光麗景、天驕、金隅時(shí)代，且市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格迅速上升到 2700元 /m2以上。商業(yè)價(jià)格在這段時(shí)間也出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，由于商業(yè)市場(chǎng)供小于需，從當(dāng)初的 5000元左右上升到 7000元左右，最后基本穩(wěn)定在這個(gè)價(jià)格并沒(méi)有大幅變動(dòng)。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀31市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn)1開(kāi)發(fā)土地呈現(xiàn)分化局勢(shì)2近幾年房?jī)r(jià)漲幅較大3 鄂爾多斯本地開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入4在售項(xiàng)目少、市場(chǎng)較為紊亂5供需呈現(xiàn)膠著，期待需求再次爆發(fā)6整體市場(chǎng)容量小，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀32市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟1房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升2廠區(qū)需求將不斷加大3高端住宅生存較難4 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀33周邊業(yè)態(tài)調(diào)查： 周邊業(yè)態(tài)主要有：整個(gè)市場(chǎng) 77間商鋪，業(yè)態(tài)分布如下：飯店 30家 化妝品 2家 服裝 2家 KTV酒吧 4家 超市 4家 煙酒店 3家 熟肉配菜 3家 洗車行 .汽車美容 2家廣告工作室 2家 美容美發(fā)美體 4家 臺(tái)球廳 2家 菜肉糧油 2家小吃店 3家 手機(jī)專賣 1家 公司 3家 售樓部 1家 移動(dòng) 1家婚紗攝影 1家 小家電 1家 彩票 1家 金融機(jī)構(gòu) 2家中行和農(nóng)行 蒙西商圈結(jié)構(gòu)研究34 蒙西商圈結(jié)構(gòu)研究業(yè)態(tài)種類繁多，無(wú)總體發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)態(tài)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈。業(yè)態(tài)處于低端業(yè)態(tài)種類繁多，無(wú)總體發(fā)展規(guī)劃導(dǎo)致業(yè)態(tài)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈。業(yè)態(tài)處于低端階段僅能滿足市民生活基本需求，沒(méi)有品質(zhì)感。階段僅能滿足市民生活基本需求，沒(méi)有品質(zhì)感。35蒙西商業(yè)租金及出租率調(diào)查 ：商業(yè)主力租金階段 /平方米 —— /平方米租金價(jià)格上漲較快，表明租賃市場(chǎng)潛力巨大。出租率調(diào)查：商業(yè)氣氛濃厚商鋪空置率低，出租率約在 98%左右。 蒙西商圈結(jié)構(gòu)研究項(xiàng)目 二年前租金 現(xiàn)租金 租金增長(zhǎng)狀況商業(yè)街 ％36需求研究區(qū)域分析：現(xiàn)在購(gòu)房者基本上都是城市內(nèi)部人士。職業(yè)分析：私營(yíng)業(yè)主、效益較好單位中高層主管、部分公務(wù)員人員狀態(tài)：這些人收入高，支付能力好，屬于最易開(kāi)發(fā)的客戶消費(fèi)人群屬性目前的購(gòu)買者為收入高，支付能力好的優(yōu)質(zhì)客戶！目前的購(gòu)買者為收入高，支付能力好的優(yōu)質(zhì)客戶！ 蒙西客戶需求分析37 蒙西客戶需求分析我們的潛在客戶蒙西鎮(zhèn)個(gè)體客戶周邊投資客戶蒙西地緣客戶 +產(chǎn)業(yè)客戶調(diào)查對(duì)象界定調(diào)查對(duì)象界定38 蒙西客戶需求分析樣本量樣本量 實(shí)際執(zhí)行樣本： 300個(gè)有效分析樣本： 434個(gè)調(diào)查方法調(diào)查方法 隨機(jī)攔截面訪陌拜面訪訪問(wèn)要求訪問(wèn)要求 年齡 1860歲選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)起決策作用本人及家人無(wú)相關(guān)行業(yè)工作調(diào)研概況調(diào)研概況本次調(diào)研活動(dòng)共計(jì)：四天參與人員共計(jì)： 6人調(diào)研地點(diǎn)分布：商業(yè)街、江南水鄉(xiāng)、千里山問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查39 蒙西客戶需求分析 即將開(kāi)發(fā)的小區(qū)【蒙西物流園】 請(qǐng)您真實(shí)答寫本調(diào)查表，并在選擇項(xiàng)前打 √ 被訪者資料： 一、您認(rèn)同位于政府東側(cè) 【 蒙西工業(yè)園區(qū)入口處，億陽(yáng)公司后側(cè) 】 的位置么？（馬上開(kāi)盤）□認(rèn)同 □不認(rèn)同 二、您覺(jué)得在那里開(kāi)發(fā)中型商場(chǎng)以及底商覺(jué)得會(huì)火么？□會(huì) □不會(huì)三、您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買商鋪？□買 □不買四、您覺(jué)得您會(huì)出多少錢購(gòu)買商鋪？□50萬(wàn)以下 □50萬(wàn) 80萬(wàn) □80萬(wàn) 120萬(wàn) □120萬(wàn)以上五、您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買住宅？ □ 會(huì) □不會(huì) 六、您是第幾次購(gòu)房？ □一次 □二次 □三次 □四次 七、您自住購(gòu)房的用途？ □婚房 □剛性需求 □改善居住條件 □工作便利 □投資 □為子女買八、您打算購(gòu)買的戶型面積？□一居 6080平米 □兩居 80100平米 □三居 100120平米 □120平米以上 40 蒙西客戶需求分析您認(rèn)同位于政府東側(cè) 【 蒙西工業(yè)園區(qū)入口處，億陽(yáng)公司后側(cè) 】 的位置么41 蒙西客戶需求分析您覺(jué)得在那里開(kāi)發(fā)中型商場(chǎng)以及底商覺(jué)得會(huì)火么42 蒙西客戶需求分析您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買商鋪43 蒙西客戶需求分析您覺(jué)得您會(huì)出多少錢購(gòu)買商鋪44 蒙西客戶需求分析您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買住宅45 蒙西客戶需求分析您是第幾次購(gòu)房46 蒙西客戶需求分析您自住購(gòu)房的用途47 蒙西客戶需求分析您打算購(gòu)買的戶型面積48 蒙西客戶需求分析?了解其對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度。?了解期對(duì)蒙西工業(yè)園未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ?