【正文】 周邊配套項目定位開發(fā)商品牌項目形象營銷推廣產(chǎn)品規(guī)劃14 12 8 10 8 13 8 11 15 100%天驕花園 2880 11 10 7 8 6 9 6 7 10 74鑫海城 2900 12 10 5 9 6 7 6 7 9 71園丁尚品 2744 11 10 6 8 8 7 7 8 11 76本項目 2656 5 11 8 3 8 9 4 9 12 69（ 1）價格加權(quán)3. 6項目價格定位110【 市場自然增長率 】 （未計算其他動態(tài)溢價因素）動態(tài)溢價：市場增長溢價由于 2023年片區(qū)規(guī)劃的利好和未來四線城市受政策調(diào)空影響較小，將會大大提升區(qū)域整體均價；但同時地區(qū)發(fā)展對市場的影響?；竟綖椋喝绻撐飿I(yè)的年收益（租金） 15 年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值 ,既 15年收回投資成本。項目按年均 10%的收益率計算，則項目的商鋪總價為：216。預(yù)計 2023年底，與現(xiàn)階段相比，自然溢價率約為 5％ 11％ 。3. 6項目價格定位117 PART 04 項目整體定位216。 118主導(dǎo) ≠ 所占比例大 各類物業(yè)比較的基各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級）不同數(shù)（數(shù)量級）不同 臻成觀點：臻成觀點：分別界定各類物業(yè)分別界定各類物業(yè)規(guī)模的適應(yīng)性和競爭狀況規(guī)模的適應(yīng)性和競爭狀況定位前提定位前提主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢。材質(zhì)選用 強(qiáng)調(diào)不同材質(zhì)的強(qiáng)烈對比，虛實結(jié)合，表現(xiàn)于實體、石材、金屬、玻璃等材質(zhì)的運用，并注重新技術(shù)的含量以石材為主，細(xì)部偶有雕花鑄鐵的運用 ,采用新古典主義風(fēng)格，追求三段式的設(shè)計手法，強(qiáng)調(diào)軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，現(xiàn)代更加入木質(zhì)等外墻材料，塑造形體的以表達(dá)大面積的體塊感色彩表現(xiàn) 色彩設(shè)計中強(qiáng)調(diào)運用對比色和金屬色，造成穩(wěn)重、典雅、高貴的視覺印象色彩溫暖、熱烈、寧靜、細(xì)膩 色彩以 灰、白、木 色為主，統(tǒng)一而單純，視覺上又極具現(xiàn)代特色；建筑風(fēng)格遴選 風(fēng)格定位122建筑風(fēng)格定位： 具有國際氣質(zhì)的精品地標(biāo) —— 歐陸風(fēng)格 風(fēng)格定位123戰(zhàn)略依據(jù)：商業(yè)地段，周邊樓體色調(diào)灰暗，要想遠(yuǎn)看就有視覺沖擊感，首選歐式，然后是美式和泰式，但限于造價，我們僅建議歐式建筑風(fēng)格，風(fēng)情濃郁，色調(diào)亮麗！在普通的購房者心中，對異域風(fēng)情保持的向往是毋庸置疑的，尤其是三四線城市的消費者，早已經(jīng)厭倦了那些缺乏生機(jī)的布局！基于打造一個浪漫而有味道的建筑群落，基于為這個片區(qū)注入新鮮的亮色 …… 基于更多，我們的建筑風(fēng)格，歐式恰到好處！ 風(fēng)格定位立面僅供參考? 充分利用具有商業(yè)價值的地塊；? 考慮市場的特點與需求空間；? 盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；? 盡量使住宅部分形成閉合物業(yè)；? 衡量成本收益的高低；124 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局規(guī) 總占地面積： p凈用地面積： 綠化率：（ 50*2=25%） p住宅面積： p建筑基底面積： p127—— 創(chuàng)意設(shè)計，增添情趣吸引更多的消費人群 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局128外掛扶梯歐式屋頂外掛扶梯雙層挑空街區(qū)入口歐式屋頂通道 通道 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局方案一：挑空入口，增加臨街商鋪? 易于商業(yè)整體管理? 增加臨街商鋪及建筑面積129 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 街區(qū)內(nèi)設(shè)街區(qū)綠化130外部扶梯 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局? 兒童娛樂場131兒童專屬沙灘，外設(shè)家長休閑區(qū)，便于看護(hù)兒童創(chuàng)意樂園 商業(yè)整體概念規(guī)劃布局 —— 街區(qū)配套132藝術(shù)化公共空間 商業(yè)一期商業(yè)概念規(guī)劃布局133u 戶型上更為緊湊，可以吸納蒙西中堅人群；u 以二三房作為主力戶型，更容易出租，對于投資客來講吸引力更大；u 項目位于蒙西商業(yè)中心區(qū)，無很好的自然景觀，以 二三房為主力戶型與項目本身的實際情況更為吻合；u 從資金回籠的角度來講，二三房的銷售速度將較快，更有利于資金的快速回籠。 住宅戶型配比建議? 根據(jù)市場和目標(biāo)群體需求特征，以及區(qū)域住宅需求的發(fā)展趨勢，滿足人對高質(zhì)量、高品味生活的需求，應(yīng)將戶型劃分為不同層次滿足細(xì)分多元化的客戶需求。u 戶型布局遵循動靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計原則；動靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對隔開為要點，減少相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔；廚房服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買菜、做飯等日常操作對主人生活的影響。u 功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響因素，中端目標(biāo)客戶群體更為看重戶型的舒適性。138 戶型設(shè)計建議1. 臥室： 以南向為主。餐廳：有自然采光，應(yīng)考慮 3～ 6人用餐標(biāo)準(zhǔn)。；南陽臺為敞開式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。9. 室內(nèi)無障礙設(shè)計： 戶內(nèi)同層樓（地）面應(yīng)無高差，建議入戶過道凈寬 ≥ ，其他通道凈寬≥ ，戶門門扇開啟凈寬 ≥ 。 成本收益估算 PART 02 項目投資收益分析項目投資收益分析144 測算基礎(chǔ)參數(shù)項目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： 56728㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 91863㎡ 可售面積： 21334㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng) 300+240+1120=1660元 /㎡銷售參考單價 住宅 均價 2377元 /㎡商鋪 均價 4700元 /㎡145 成本收益估算項目 可售建筑面積（㎡） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 56728 2521 14301商業(yè) 91863 4299 39491合計 53729其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預(yù)見成本 按銷售收入 5%計算 2686合計 2686（ 2）項目一次性收入部分稅費（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費種類 計算方法 稅費金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 2740土地增值稅 按項目總收入 %計 806企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 2686合計 6232146 成本收益估算各項指標(biāo) 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 24666總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 33584投資周期 3年項目收入 53729總利潤 項目收入 — 總投資 29063凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 20235用心 期待靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。March超越 u 以花槽、多飄窗、多陽臺等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型142三 房 二 廳 二衛(wèi)建筑面積 115㎡ ，花槽特點：u 花槽不計算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處：u 以花槽、多飄窗、多陽臺等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型143216。7. 窗戶設(shè)計： 各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對望，影響房間的私密性。4. 衛(wèi)生間： 自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設(shè)施的擺放，以及私密性的要求，必須通風(fēng)，注意干濕分離。2. 客廳和餐廳： 兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形；建議采用大客廳、小餐廳的布局；不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性。全明化設(shè)計，空間通透，陽光充足，同時兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、私密性和整體性。 137 住宅戶型配比建議u 戶型設(shè)計強(qiáng)調(diào)適應(yīng)性：一要能持續(xù)發(fā)展，二要能夠適應(yīng)市場需求，三要能適應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)的變化。戶型布置兼顧合理、舒適。u 結(jié)合目前蒙西現(xiàn)有市場的熱銷戶型和未來幾年的戶型需求趨勢，我們提供適中型戶型（ 3房）為主力戶型的配比建議。容積率： 建筑密度： 32%商業(yè)面積 15569總建筑面積： 凈用地面積： B1:p總占地面積： pp建筑基底面積： 理 前提：解決兩個核心問題 ——以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的具體比例如何？119項目條件： 配套？ 總占地？容積率 ？ 總建面 ？ 建筑密度？ 規(guī)劃？項目思考位置決定項目以商業(yè)為主導(dǎo)基于住宅距離現(xiàn)商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)較遠(yuǎn)，以住宅為主導(dǎo)較為困難固以商業(yè)圈奠定項目城中心、打造不可復(fù)制的稀缺地段！ 針對綜合體項目定位的前提? 構(gòu)筑一座集購物、休閑、娛樂、美食、文化、居住等要素為特征的城市綜合體120 項目整體定位本案121? 不同的建筑風(fēng)格能為項目注入迥然的形象氣質(zhì)，對以下幾種風(fēng)格的分析比較中，我們找出了適合項目的建筑風(fēng)格；? 項目精選歐洲風(fēng)情立面，打造異域風(fēng)情的城市綜合體！以期實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略定位！建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 新歐陸建筑風(fēng)格 新中式風(fēng)格風(fēng)格特征 時代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)時尚個性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是時尚、浪漫的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續(xù)名士灰和中國紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局216。產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議216。3. 6 項目價格定位115樓層 價格（單位：元 /㎡ ) 樓層差價比例一層 7014 100%二層 4383 首層售價的 %三層 3000 首層售價的 %四層 2800 首層售價的 40%l各樓層均價備注：，非整售價格 10% 5%均價： 4299元 /m23. 6項目價格定位116價格定位 —— 租金樓層 價格（單位：元 /㎡ /月 ) 樓層差價比例一層 100%二層 24 首層租金的 %三層 19 首層租金的 50%四層 17 首層租金的 45%租金合計 24 ——由于同路段天驕花園及鑫海城等正在銷售，且為項目的直接競爭對手，因此從競爭的角度，建議租金和周邊商業(yè)項目相近。項目按年均 10%的收益率計算，則項目的商鋪總價為：216。按年均 10%的收益率計算216。因素修正法步驟二3. 6項目價格定位111靜態(tài)比準(zhǔn)價格 2656元 /㎡溢價因素 理想損 /溢價 最低損 /溢價空間自然溢價 8％ 3％產(chǎn)品創(chuàng)新溢價 5％ 2％營銷策劃溢價 3％ 1％開發(fā)過程中的風(fēng)險損率 3% 10％溢價合計 13％ 5％本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格 3001元 /㎡ 2521元 /㎡價格建議預(yù)估住宅的均價約為 ： 25213001元 /㎡ 。資金安排 盡可能靠銷售回款來滿足前期資金需求；與小銀行戰(zhàn)略合作，以確保前期回款速度。賣點多為：投資升值、舒適，時尚。所以我們的產(chǎn)品戶型種類豐富， 80140為主要開發(fā)面積戶型。獨有性市場占位，滿足目標(biāo)客群訴求，差異化吸引。 商業(yè)定位99商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場家庭生活家居家電兒童聚會生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！ 商業(yè)定位100產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃 ? 因地制宜，合理分區(qū)? 項目宗地四周規(guī)整，也沒有出現(xiàn)分割處于一個整體，根據(jù)地塊條件，結(jié)合外部景觀可以形成一個整體的組團(tuán)? 規(guī)則的地塊要形成相對獨立特點鮮明的組團(tuán)? 半圍合錯落布局，景觀價值最大化? 避免北方傳統(tǒng) “ 兵營式 ” 布局，通過建筑物適當(dāng)偏轉(zhuǎn)、半圍合方式形成組團(tuán)空間；? 各建筑錯落排布，增大景觀面；? 入口廣場、外部街區(qū)體現(xiàn)主題? 在臨街面設(shè)置大氣的入口廣場及商業(yè)街；體現(xiàn)大氣的社區(qū)外部形象，吻合都市生活主題 住宅定位101城市中央 開放、友好 蒙西的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務(wù)于整個蒙西。 新城市商業(yè)中心以主題樂園、主題賣場、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)作為推廣重點，打造體驗式休閑娛樂新地標(biāo)商業(yè)定位要點 商業(yè)定位94商業(yè)功能定位建議綜合考慮蒙西的地理位置、未來入住的居住人群，對于蒙西商業(yè)面積功能定位如下： 立足于區(qū)域未來居住人口變化，面向更