【正文】 園區(qū)位于鄂爾多斯市鄂托克旗蒙西鎮(zhèn)境內(nèi)，南接新型工業(yè)城烏海市，西與阿拉善盟隔河相望，北靠巴彥淖爾市，地處 “一盟三市 ”的交匯處，地理位置優(yōu)越，京蘭鐵路、 110國(guó)道縱貫全境，京藏高速公路在境內(nèi)設(shè)有互通，烏海機(jī)場(chǎng)距園區(qū) 3公里，已構(gòu)成了公路、鐵路、航空三位一體的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是全區(qū)最具投資潛力和發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶?！? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。6項(xiàng)目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來(lái)的潛力 項(xiàng)目地塊及四至4 公里本項(xiàng)目蒙西商業(yè)街區(qū)蒙西大門口商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目地塊及四至項(xiàng)目位于蒙西車流量最多的入口處，所處地段及大環(huán)境決定了項(xiàng)目未來(lái)的潛力遷鋼烏海交通樞紐棋盤(pán)井、鄂托克旗團(tuán)結(jié)新村機(jī)場(chǎng)高速入口8本體屬性界定項(xiàng)目區(qū)位 ? 項(xiàng)目坐擁城市發(fā)展地段，屬 城市中端版塊區(qū)，地段優(yōu)勢(shì)不 明顯區(qū)域交通 ? 項(xiàng)目地處蒙西工業(yè)園區(qū)入口處、擁有 公交線路、高速公路、機(jī)場(chǎng)公交線路、高速公路、機(jī)場(chǎng) 毗鄰此地， 通達(dá)性好基礎(chǔ)指標(biāo) ? 上等規(guī)模 、地塊規(guī)整、土地變性醒目項(xiàng)目地塊 ? 周邊 生活配套 相對(duì)稀缺，區(qū)域建設(shè)尚處 發(fā)展階段 ，未來(lái) 發(fā)展?jié)摿Υ?；? 地塊便于規(guī)劃，可打造成地塊強(qiáng)勢(shì)景觀；? 周圍商業(yè)項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，但項(xiàng)目較少，競(jìng)爭(zhēng)不明顯?？偨ㄖ娣e： 指標(biāo)及環(huán)境分析216。0蒙西物流園項(xiàng)目前提提案聚成地產(chǎn)1前 言房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細(xì)化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受， “開(kāi)發(fā)商 — 經(jīng)紀(jì)公司 — 設(shè)計(jì)部門 — 施工企業(yè) — 物業(yè)管理公司 ”組成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的精髓和方向。 項(xiàng)目地塊及四至216。216。項(xiàng)目本體 —— 屬于上等規(guī)模商住項(xiàng)目?！? 完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和品牌效益的最佳回報(bào)。烏海巴彥淖爾市阿拉善盟蒙西縣19蒙西工業(yè)園區(qū)發(fā)展的 “ 硬實(shí)力 ” 與 “ 軟實(shí)力 ” 解析環(huán)保安全水平審批服務(wù)水平27人均可支配收入情況 2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 15000元，比 2023年增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀31市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn)1開(kāi)發(fā)土地呈現(xiàn)分化局勢(shì)2近幾年房?jī)r(jià)漲幅較大3 鄂爾多斯本地開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入4在售項(xiàng)目少、市場(chǎng)較為紊亂5供需呈現(xiàn)膠著，期待需求再次爆發(fā)6整體市場(chǎng)容量小，開(kāi)發(fā)水平相對(duì)較低 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀32市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨成熟1房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升2廠區(qū)需求將不斷加大3高端住宅生存較難4 蒙西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀33周邊業(yè)態(tài)調(diào)查： 周邊業(yè)態(tài)主要有：整個(gè)市場(chǎng) 77間商鋪，業(yè)態(tài)分布如下：飯店 30家 超市 4家 職業(yè)分析：私營(yíng)業(yè)主、效益較好單位中高層主管、部分公務(wù)員人員狀態(tài)：這些人收入高，支付能力好，屬于最易開(kāi)發(fā)的客戶消費(fèi)人群屬性目前的購(gòu)買者為收入高，支付能力好的優(yōu)質(zhì)客戶！目前的購(gòu)買者為收入高，支付能力好的優(yōu)質(zhì)客戶！ 蒙西客戶需求分析37 蒙西客戶需求分析我們的潛在客戶蒙西鎮(zhèn)個(gè)體客戶周邊投資客戶蒙西地緣客戶 +產(chǎn)業(yè)客戶調(diào)查對(duì)象界定調(diào)查對(duì)象界定38 蒙西客戶需求分析樣本量樣本量 實(shí)際執(zhí)行樣本： 300個(gè)有效分析樣本： 434個(gè)調(diào)查方法調(diào)查方法 隨機(jī)攔截面訪陌拜面訪訪問(wèn)要求訪問(wèn)要求 年齡 1860歲選擇消費(fèi)場(chǎng)所時(shí)起決策作用本人及家人無(wú)相關(guān)行業(yè)工作調(diào)研概況調(diào)研概況本次調(diào)研活動(dòng)共計(jì)：四天參與人員共計(jì)： 6人調(diào)研地點(diǎn)分布：商業(yè)街、江南水鄉(xiāng)、千里山問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)卷調(diào)查39 蒙西客戶需求分析 即將開(kāi)發(fā)的小區(qū)【蒙西物流園】 請(qǐng)您真實(shí)答寫(xiě)本調(diào)查表，并在選擇項(xiàng)前打 √ 被訪者資料： □不會(huì)三、您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買商鋪？□買 □80萬(wàn) 120萬(wàn) □120萬(wàn)以上五、您是否會(huì)在這個(gè)區(qū)域購(gòu)買住宅？ □ 會(huì) □不會(huì) 六、您是第幾次購(gòu)房？ □一次 □三次 □剛性需求 □為子女買八、您打算購(gòu)買的戶型面積？□一居 6080平米 ?了解其對(duì)產(chǎn)品的心里價(jià)位。項(xiàng)目 的發(fā)展?jié)摿?評(píng)價(jià) 區(qū)域 宏觀條件良好，發(fā)展不好判斷，天驕花園 這邊 銷售 情況良 好。職工工資 30004000元。購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 主要看價(jià)格，其他都差不多。項(xiàng)目 的交通 評(píng)價(jià) 交通比較發(fā)達(dá)。項(xiàng)目 的發(fā)展?jié)摿?評(píng)價(jià) 發(fā)展應(yīng)該很不錯(cuò)。45萬(wàn)噸和燒堿 40萬(wàn)噸的生產(chǎn)能力，每年實(shí)現(xiàn)銷售收入 70多億元。有無(wú) 在本項(xiàng)目 購(gòu) 房 的打算 自己有房，不考慮。? 消費(fèi)者偏好受到地域、經(jīng)濟(jì)水平、政治因素、城市特性、氣候特征、風(fēng)俗習(xí)慣等諸多因素的影響，結(jié)合蒙西的實(shí)際情況，經(jīng)過(guò)走訪調(diào)查，發(fā)掘一些蒙西居民對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)以及住房的偏好，雖走訪數(shù)量有限，但我們竭力的與社會(huì)各個(gè)階層溝通，發(fā)現(xiàn)了蒙西消費(fèi)者的以下偏好需求：? 城區(qū)發(fā)展 很快且已成規(guī)模，消費(fèi)者逐漸認(rèn)可，大多消費(fèi)者愿在此區(qū)域安家置業(yè)，? 消費(fèi)者對(duì)于住宅建筑風(fēng)格 則偏好現(xiàn)代主義風(fēng)格和異域風(fēng)格，崇尚 “ 都市化的、簡(jiǎn)約的、現(xiàn)代化的 ” ?！鯌粜兔娣e多元化，針對(duì)客戶群體多元化□對(duì)客戶群體認(rèn)知度不夠，策劃活動(dòng)方式單一閣樓： 1800一次性付款優(yōu)惠 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： □小面積公寓降低購(gòu)房門檻，□對(duì)客戶群體認(rèn)知度不夠， 項(xiàng)目總體價(jià)值分析216。O—— 機(jī)會(huì)：城市發(fā)展迅速，已有成功案例。周邊配套不完善，項(xiàng)目規(guī)模決定了銷售周期與建筑周期。加速客群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度，對(duì)本項(xiàng)目做準(zhǔn)確定位。 整體定位闡述85該地區(qū)目前商業(yè)主要開(kāi)拓點(diǎn)在中心街，且城市商業(yè)主題也不夠明確，沒(méi)有主力商業(yè)市場(chǎng)，更不具備城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力 ……我司觀點(diǎn)：216。用橙色點(diǎn)綴，用來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)代的流行風(fēng)尚，體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格。主商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)鑫海城次商業(yè)區(qū)次商業(yè)區(qū)93商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目分開(kāi)，將商業(yè)項(xiàng)目單獨(dú)重點(diǎn)推廣商業(yè)項(xiàng)目推廣定位明確：打造成城市商業(yè)中心 新穎 致力于打造蒙西商業(yè)項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑。賣點(diǎn)多為：低總價(jià)、小面積、投資升值。 住宅定位106 基于對(duì)地塊條件及區(qū)域情況的研究，我們認(rèn)為本案地塊具備三大核心價(jià)值：居住價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 投資價(jià)值 項(xiàng)目總體價(jià)值分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值107價(jià)格定位策略市場(chǎng)關(guān)注度升值潛力成熟配套資源稀缺片區(qū)形象城市距離n影響定價(jià)因素分析： 15個(gè)要素、六大方面、 4大注意事項(xiàng)通常而言，影響項(xiàng)目定價(jià)的有 15大因素：交通、位置、配套、規(guī)模、建筑密度、自然環(huán)境、停車、噪音、視野、戶型特色、建筑外型、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌、工程進(jìn)度、營(yíng)銷策劃周密性，歸納起來(lái)主要體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：?1：確保項(xiàng)目安全銷售的前提上追求更高利潤(rùn)?2：充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境?3：充分考慮客群對(duì)價(jià)格的承載力影響?4：充分考慮價(jià)格與銷售速度的平衡4大注意事項(xiàng)3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位108l價(jià)格制定方法市場(chǎng)比較法步驟一 選取類似樓盤(pán)進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格因素修正法步驟二 通過(guò)計(jì)算市場(chǎng)的自然價(jià)格增長(zhǎng)率，并且結(jié)合營(yíng)銷溢價(jià)和產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià)計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測(cè)價(jià)格最終預(yù)測(cè)價(jià)格3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位109項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格步驟一：市場(chǎng)比較法權(quán)重系數(shù) 綜合力項(xiàng)目 目前均價(jià)（元 /㎡）地段 交通項(xiàng)目規(guī)模周邊配套項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)商品牌項(xiàng)目形象營(yíng)銷推廣產(chǎn)品規(guī)劃14 12 8 10 8 13 8 11 15 100%天驕花園 2880 11 10 7 8 6 9 6 7 10 74鑫海城 2900 12 10 5 9 6 7 6 7 9 71園丁尚品 2744 11 10 6 8 8 7 7 8 11 76本項(xiàng)目 2656 5 11 8 3 8 9 4 9 12 69（ 1）價(jià)格加權(quán)3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位110【 市場(chǎng)自然增長(zhǎng)率 】 （未計(jì)算其他動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素）動(dòng)態(tài)溢價(jià)：市場(chǎng)增長(zhǎng)溢價(jià)由于 2023年片區(qū)規(guī)劃的利好和未來(lái)四線城市受政策調(diào)空影響較小，將會(huì)大大提升區(qū)域整體均價(jià)；但同時(shí)地區(qū)發(fā)展對(duì)市場(chǎng)的影響。項(xiàng)目按年均 10%的收益率計(jì)算，則項(xiàng)目的商鋪總價(jià)為：216。3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位117 PART 04 118主導(dǎo) ≠ 所占比例大 各類物業(yè)比較的基各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級(jí)）不同數(shù)（數(shù)量級(jí)）不同 臻成觀點(diǎn)：臻成觀點(diǎn)：分別界定各類物業(yè)分別界定各類物業(yè)規(guī)模的適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)狀況規(guī)模的適應(yīng)性和競(jìng)爭(zhēng)狀況定位前提定位前提主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項(xiàng)目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢(shì)。總占地面積： p凈用地面積： 綠化率：（ 50*2=25%） p建筑基底面積： 住宅戶型配比建議? 根據(jù)市場(chǎng)和目標(biāo)群體需求特征，以及區(qū)域住宅需求的發(fā)展趨勢(shì)，滿足人對(duì)高質(zhì)量、高品味生活的需求，應(yīng)將戶型劃分為不同層次滿足細(xì)分多元化的客戶需求。u 功能空間適宜的尺度是生活舒適程度的影響因素，中端目標(biāo)客戶群體更為看重戶型的舒適性。餐廳：有自然采光，應(yīng)考慮 3～ 6人用餐標(biāo)準(zhǔn)。9. 室內(nèi)無(wú)障礙設(shè)計(jì)： 戶內(nèi)同層樓（地）面應(yīng)無(wú)高差，建議入戶過(guò)道凈寬 ≥ ，其他通道凈寬≥ ，戶門門扇開(kāi)啟凈寬 ≥ 。期待靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。Marchu 以花槽、多飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型142三 房 二 廳 二衛(wèi)建筑面積 115㎡ ，花槽特點(diǎn)：u 花槽不計(jì)算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處：u 以花槽、多飄窗、多陽(yáng)臺(tái)等形式提高戶型使用空間，提高附加值 可借鑒戶型分析及建議可借鑒戶型143216。4. 衛(wèi)生間： 自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設(shè)施的擺放，以及私密性的要求，必須通風(fēng)，注意干濕分離。全明化設(shè)計(jì)，空間通透，陽(yáng)光充足，同時(shí)兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性、私密性和整體性。戶型布置兼顧合理、舒適。建筑密度： 32%總建筑面積： p前提：解決兩個(gè)核心問(wèn)題 ——以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的具體比例如何？119項(xiàng)目條件： 配套？ 總占地？容積率 ？ 總建面 ？ 建筑密度？ 規(guī)劃？項(xiàng)目思考位置決定項(xiàng)目以商業(yè)為主導(dǎo)基于住宅距離現(xiàn)商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)較遠(yuǎn)，以住宅為主導(dǎo)較為困難固以商業(yè)圈奠定項(xiàng)目城中心、打造不可復(fù)制的稀缺地段！ 針對(duì)綜合體項(xiàng)目定位的前提? 構(gòu)筑一座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化、居住等要素為特征的城市綜合體120 項(xiàng)目整體定位本案121? 不同的建筑風(fēng)格能為項(xiàng)目注入迥然的形象氣質(zhì)，對(duì)以下幾種風(fēng)格的分析比較中，我們找出了適合項(xiàng)目的建筑風(fēng)格；? 項(xiàng)目精選歐洲風(fēng)情立面，打造異域風(fēng)情的城市綜合體！以期實(shí)現(xiàn)差異化戰(zhàn)略定位！建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 新歐陸建筑風(fēng)格 新中式風(fēng)格風(fēng)格特征 時(shí)代感強(qiáng)，代表理性前衛(wèi)時(shí)尚個(gè)性化，并反映新材料、新技術(shù)的特征是時(shí)尚、浪漫的代表，展現(xiàn)的是西方傳統(tǒng)的藝術(shù)特征，具有鮮明的地域感和檔次感；保留并延續(xù)名士灰和中國(guó)紅，并局部汲取冰裂、花窗等建筑元素。產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議216。項(xiàng)目按年均 10%的收益率計(jì)算，則項(xiàng)目的商鋪總價(jià)為：216。因素修正法步驟二3. 6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位111靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格 2656元 /㎡溢價(jià)因素 理想損 /溢價(jià) 最低損 /溢價(jià)空間自然溢價(jià) 8％ 3％產(chǎn)品創(chuàng)新溢價(jià) 5％ 2％營(yíng)銷策劃溢價(jià) 3％ 1％開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)損率 3% 10％溢價(jià)合計(jì) 13％ 5％本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)價(jià)格 3001元 /㎡ 2521元 /㎡價(jià)格建議預(yù)估住宅的均價(jià)約為 ： 25213001元 /㎡ 。賣點(diǎn)多為：投資升值、舒適，時(shí)尚。 商業(yè)定位99商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議日常生活大型超市小型便利店大型專業(yè)賣場(chǎng)家庭生活家居家電兒童聚會(huì)生活餐飲休閑娛樂(lè)健康生活健身診所藥店美好生活美容美發(fā)服裝服飾一站式購(gòu)物、一家休閑、一天逛街！ 商業(yè)定位100產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃 ? 因地制宜，合理分區(qū)? 項(xiàng)目宗地四周規(guī)整，也沒(méi)有出