【正文】 自治區(qū)重點企業(yè) ， 2023年被列 為 自治區(qū) “雙百 億 工程 ”重點培育企 業(yè) 之一，并于同年入選 “中國民 營 企 業(yè) 500強 ”。51 蒙西客戶需求分析接待人：張總 【 總經(jīng)理 】內(nèi)蒙古星光集團簡介在蒙西高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)內(nèi)（國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化示范基地、第一批國家循環(huán)經(jīng)濟試點產(chǎn)業(yè)園區(qū)），集團公司有占地面積 2平方公里循環(huán)經(jīng)濟示范園。目前，蒙西水泥公司擁有員工總數(shù)已達 3000多人，其中大、中專學(xué)歷員工占 80%；員工平均年齡在 30歲左右；擁有不同專業(yè)的高級工程師、工程師、技術(shù)員等技術(shù)力量；全員勞動生產(chǎn)率為 34多萬元，是一支名副其實的年紀輕、學(xué)歷高、技術(shù)強的員工隊伍。有無 在本項目 購 房 的打算 團購的話會考慮買一套。職工工資 4000左右。有無團購可能 不考慮團購，有自建房。項目 的發(fā)展?jié)摿?評價 全部建成會很不錯，但蒙西主要發(fā)展方向應(yīng)該是南邊吧，并不是很清楚。62 蒙西客戶需求分析項 目 評 價 及 需 求項目 的位置 評價 還可以，但是跟園丁尚品比差一些。? 受到當?shù)仫w機航道影響 ，市場的樓盤樓層 都是多層的，但消費者都比較偏好多層，對于樓層選擇上除去頂層外對一層也不認可，主要原因是城市老齡化不嚴重中青年人群居多。項目地址：蒙西醫(yī)院東南方向，陽光學(xué)校正南鄂爾多斯市蒙西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司A區(qū)、 18棟樓、 C區(qū)、 12棟樓、二期 B區(qū)還未建優(yōu)惠：首付一次性付清 開發(fā)商： □項目體量小，內(nèi)部配套不完善。項目地址：金隅時代北面物業(yè)形態(tài)：公寓、住宅、商業(yè)進深短面積符合市場79 PART 03 產(chǎn)品定位策略216。3。隨著管委會的遷移，城市重心轉(zhuǎn)變，必將帶動群眾眼球。SWOT總結(jié)216。傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即 :商業(yè)中商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。 從地塊商業(yè)規(guī)劃看，項目建成后將是商業(yè)輻射范圍較大的項目。領(lǐng)先蒙西半步的商業(yè)項目；希望借助商業(yè)實現(xiàn)項目整體增值，樹立項目和企業(yè)的品牌影響力項目在招商后短期內(nèi)活起來，并保持持續(xù)經(jīng)營狀況好的局面；如何在正確把握蒙西商業(yè)發(fā)展總體方向的前提下，對蒙西商業(yè)發(fā)展趨勢作出正確的前瞻式預(yù)判；如何提升所在區(qū)域的人氣？如何在區(qū)域內(nèi)住宅群體對區(qū)域內(nèi)商業(yè)認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務(wù)群體，留住區(qū)域內(nèi)客群？如何提升項目所在區(qū)域的商業(yè)檔次？如何在商業(yè)輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業(yè)等級、輻射范圍，是否可跳出區(qū)域內(nèi)原有競爭格局，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展？業(yè)態(tài)分析 商業(yè)定位92假日酒店北國經(jīng)典園丁尚品空 商業(yè)定位95主力店定位主力店位置、樓層、硬件等建議位置位置 ：： 位于主干道十字路口，展示效果優(yōu)越，受主力店客戶喜歡環(huán)境環(huán)境 ：： 因主力店聚客能力強，日常經(jīng)營將給住宅人群帶來一定的嘈雜，將其放在靠近路口的位置最大程度的優(yōu)化內(nèi)部住宅人群的居住環(huán)境硬件條件硬件條件 ：： 選擇最具有硬件修改優(yōu)勢的，便于根據(jù)主力店的需求重新設(shè)計的位置? 設(shè)置主力店的作用： 在商業(yè)項目初期通過主力店的設(shè)置達到在最短時間內(nèi)聚集大量客流，提高項目在區(qū)域內(nèi)的認知度，以達到提升項目其他商業(yè)面積租金或售價，以及住宅售價的效果。 創(chuàng)領(lǐng)社區(qū)216。時尚新生活 住宅定位103綜上問題，我們認為本案面臨的問題可歸納為一點，即 如何打造暢銷的高性價比產(chǎn)品？性價比價格性能降低單價贈送面積總價及首付 壓縮面積有沒有？有，恒大在做！公司越滾越大，已超萬科！贈送露臺、贈送陽臺，你能想到的低成本的。 住宅定位105綜前，我公司認為適合本案的開發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)為：公司經(jīng)營 把本案作為公司進軍一、二線城市的撬板，以高質(zhì)量的建筑適宜的利潤率實現(xiàn)公司品牌形象提升、銷售周期縮短，為公司奠定雄厚的基礎(chǔ)。3. 6項目價格定位112國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。月租金均價按 42元 /㎡ /月（區(qū)域在租較高均價）首層商鋪單價 =42 X12x15=7560元 /㎡加權(quán)均價為6810元 /㎡3. 6項目價格定位簡易國際評估法113【 市場自然增長率 】 （未計算其他動態(tài)溢價因素）動態(tài)溢價：市場增長溢價由于片區(qū)規(guī)劃的利好和三四線城市受到政策調(diào)空影響較小，將會大大提升區(qū)域整體均價；但同時也應(yīng)考慮到商圈競爭趨同對項目的負面影響。 針對綜合體項目定位的前提216。建筑形態(tài) 形體自由、不受約束，講求體塊的穿插、構(gòu)架的運用等；或點式或板式、或低層或高層；講究固定的形體比例，大量柱式、裝飾線腳的運用，可謂精雕細刻的藝術(shù)品；以花園住宅商業(yè)為代表；主要繼承的是徽派建筑的青磚黛瓦馬頭墻，畫檐掛落小格窗，講究的是意境和幽雅的塑造，講究的是家族禮儀以及睦鄰友好的傳統(tǒng)美德，質(zhì)樸，加之院子里的松風(fēng)翠竹，丹桂飄香、小橋流水，是居住別有一番詩情畫意。容積率：（ *2=） 基本參數(shù)126方案一：采用開放式廣場街區(qū)，以吸引更多人群（主推）觀景電梯觀景電梯歐式屋頂 歐式屋頂環(huán)形景觀 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局歐式屋頂? 開放式特色商業(yè)街區(qū)，滿足客戶購物需求的同時實現(xiàn)休閑享受。圍繞客廳，合理布置各功能用房。u 戶型的布局結(jié)合使用功能以及人的居住習(xí)慣，室內(nèi)空間劃分相對獨立而又互相關(guān)聯(lián)，保證各功能空間的私密性，做到 “ 公私分離 ” 、 “ 動靜分離 ” 、 “ 潔污分離 ” 、 “ 室寢分離 ” 、 “ 居寢分離 ” 和無障礙設(shè)計，生活有規(guī)律、互不干擾。5. 陽臺： 宜南北各一個，北陽臺作為工作陽臺宜封閉，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。 經(jīng)濟測算指標確定216。23,8. 室外空調(diào)機位： 所有戶型都必須安排足夠的空調(diào)機位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問題以及機位立體尺寸，避免空調(diào)外機相互對吹。客廳：為主要活動、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗，兼顧拓寬視野和保暖。u 打造中端產(chǎn)品，戶型設(shè)計上應(yīng)做到合理性、經(jīng)濟性和舒適性并重，功能空間的配置應(yīng)更為完善。戶型配比方向性思考房型 類型 面積區(qū)間（㎡ ）戶數(shù)配比 面積配比戶數(shù)（戶） 比例面積（萬 ㎡） 比例2房 緊湊 2室 7585 108 % %2房 2廳 1衛(wèi) 90100 300 % %3房 3房 2廳 1衛(wèi) 100120 72 % 15%3房 2廳 2衛(wèi) 120140 48 % 12%匯總 528 100% 100%134戶型配比 住宅戶型配比建議面積區(qū)間 客廳㎡ 主臥 次臥 1 次臥 2 書房 餐廳 主衛(wèi) 次衛(wèi) 廚房面積 開間 面積 開間 面積 開間 面積 面積 面積 面積 面積 面積緊湊 2室7585 ≥ 16 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10 ≥ —— —— ≥ 6 ≥ 5 —— ≥ 82房 2廳 1衛(wèi)90100 ≥ 16 ≥ ≥ 15 ≥ ≥ 12 ≥ —— —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 103房 2廳 1衛(wèi)100120 ≥ 20 ≥ ≥ 16 ≥ ≥ 12 ≥ ≥ 10 —— ≥ 8 ≥ 5 —— ≥ 123房 2廳 2衛(wèi)120140 ≥ 25 ≥ ≥ 20 ≥ ≥ 13 ≥ ≥ 10盡量設(shè)計成書房≥ 8 ≥ 6 ≥ ≥ 15135注：以開間設(shè)定為主要設(shè)定指標，面積設(shè)定僅作參考。綠化率： 31%pp建筑密度：（ 75*2=%） 念125 項目一期商業(yè)概念規(guī)劃布局AI+A2：p 216。備注： 10%； 7%。首層月租金均價按 34元 /㎡ /月（區(qū)域較低均價）首層商鋪單價 = 34X12x15=6120元 /㎡u方案 2：216。營銷策略 銷售團隊盡早進場，提前認購、去化房源、回籠資金；前期平價快銷，實現(xiàn)資金迅速回籠；后期提價慢推，逐步實現(xiàn)利潤。裝修標準基本做到樓道內(nèi)墻面刮白、地面鋪瓷磚，外立面高層涂料加以真石漆點綴，或直接選用真石漆，項目賣點主推小戶型以生活便利，城市化為主打。形象定位 住宅定位102形象定位城市核心區(qū) 多樣化 不同于目前蒙西地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。地天驕花園金隅時代移民樓蒙西醫(yī)院管委會空地空 地學(xué)校 商業(yè)定位項目商業(yè)位置示意圖前面圖表顯示，本項目的檔次定位影響因素與中檔市場極為相似，根據(jù)各細分市場定位的影響因素、前期市場調(diào)研所反映的有效需求空間、消費群體的置業(yè)需求以及項目資源條件的相互迎合度，我們建議項目進入中檔的細分市場，打造 中檔多層商住一體精品典范 項目主題概念定位“ 橙色 ” 活潑，充滿動感的顏色，體現(xiàn)地域與風(fēng)格兩大特征，給人一種積極，靈動的濃郁氣息，帶給人們對未來的一種美好的憧憬。住宅物業(yè)與商業(yè)相輔相成，自處鬧市繁華，卻又鬧中取靜、自成一體，這些難能可貴的特征和質(zhì)素，使得住宅物業(yè)區(qū)別于普通的住宅。216。隨著蒙西發(fā)展，現(xiàn)行商圈必將滿足不了未來 Opportunity機會分析城市人口較少，銷售速度較慢。 住宅定位216?！跎虡I(yè)戶型格局較好，78鑫海城 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P項目名稱：鑫海城五層：2730□銷售和推廣未得到足夠的重視□內(nèi)部配套與周邊配套相對較為完善戶型概況：以 80110平米的兩房為主力戶型。64需求研究消費者偏好 蒙西客戶需求分析65天驕花園 區(qū)域?qū)Ρ葮潜P63 蒙西客戶需求分析主要對于價格較為敏感，可以作為員工福利來進行購買，前期可以統(tǒng)計員工購買人數(shù)與需求，具體合作方式待定，如確定項目開工與竣工日期可以申報所在廠區(qū)高層領(lǐng)導(dǎo)進行詳細協(xié)商。職工工資 中層領(lǐng)導(dǎo)以上 6000元，普通職工主要看工作年限，一般在 3500元?，F(xiàn)已形成年發(fā)電 20億千瓦時，硅鐵 10萬噸，白灰 60萬噸，電石 50萬噸， PVC另外，為在建 300萬噸 /年煤礦和 400萬噸 /年洗煤廠陸續(xù)招收員工 490人，正在培訓(xùn)和分批上崗58 蒙西客戶需求分析項 目 評 價 及 需 求項目 的位置 評價 位置有點遠，不太方便。項目 的發(fā)展?jié)摿?評價 發(fā)展不好判斷，如果小區(qū)全部建成應(yīng)該會很不錯。項目 的交通 評價 交通方便，但是大車較多，污染會很大。有無團購可能 以公司性質(zhì)合作的可能性較小，星光預(yù)計會自己蓋。50 蒙西客戶需求分析項 目 評 價 及 需 求項目 的位置 評價 還可以，相比 起 天驕花園 位置 稍偏。?了解期對蒙西工業(yè)園未來發(fā)展?jié)摿Φ恼J可度。 蒙西商圈結(jié)構(gòu)研究項目 二年前租金 現(xiàn)租金 租金增長狀況商業(yè)街 ％36需求研究區(qū)域分析：現(xiàn)在購房者基本上都是城市內(nèi)部人士。彩票 1家 公司 3家 美容美發(fā)美體 4家 商業(yè)價格在這段時間也出現(xiàn)爆發(fā)式增長，由于商業(yè)市場供小于需，從當初的 5000元左右上升到 7000元左右，最后基本穩(wěn)定在這個價格并沒有大幅變動。管理水平，就是要預(yù)管理于服務(wù)之中，不遺余力為企業(yè)營造投資洼地和服務(wù)高地 蒙西整體概況解讀21 2023年 ,全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 125億元，同比增長 ％經(jīng)濟指標 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況22 2023年 ,完成銷售收入 118億元，同比增長 ％經(jīng)濟指標 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況23 2023年 ,完成工業(yè)增加值 58億元，同比增長 ％經(jīng)濟指標 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況24 2023年 ,完成固定資產(chǎn)投資 126億元，同比增長 ％經(jīng)濟指標 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況25 2023年 ,實現(xiàn)稅收 ，同比增長 ％經(jīng)濟綜合指標 園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況26國內(nèi)消費品貿(mào)易 蒙西經(jīng)濟發(fā)展概況 最近幾年來， 2023年 CPI達到高峰，在 2023年有小幅回落。硬實力生態(tài)型工業(yè)園區(qū)推進新型工業(yè)化進程節(jié)約型工業(yè)園區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟 蒙西縣整體概況解讀20提升管理水平，增強發(fā)展 “軟實力 ”。 客戶需求分析 PART 02 宏觀市場分析17調(diào)控政策《 新國五條 》《 國十一條 》《 新國四條 》《 新國十條 》《 地方限購令 》限制購房套數(shù)，抑制投資明確二套房認定標準提高首付，提高貸款利率加快推進房產(chǎn)稅出臺限制第三套貸款準備金率持續(xù)上調(diào)央行首套房減息貨幣政策供求關(guān)系土地成本上漲剛性需求增多開發(fā)商利潤增長剛性需求增多投資客戶減少總體成交量上漲房價穩(wěn)定調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場打壓并未波及蒙西房地產(chǎn)市場開發(fā)融資渠道管控一二線城市繼續(xù)看張四線城市持續(xù)發(fā)展宏觀調(diào)控政策未波及蒙西房地產(chǎn)市場 宏觀政策18 蒙西縣整體概況解讀地理位置