【正文】 宜、戶型要規(guī)整、小區(qū)干凈。61 蒙西客戶需求分析接待人：魏部長 【 綜合部 】蒙西鄂 爾 多斯 鋁業(yè) 有限公司內蒙古蒙西鄂爾多斯鋁業(yè)有限公司成立于 2023年 7月 4日 ,是由內蒙古蒙西高新技術集團有限公司和鄂爾多斯電力冶金股份有限公司共同投資設立的有限公司。項目 的交通 評價 交通還不錯購房關注點 價格比較主要、位置、配套。? 在價格上 ，消費者偏好往往與其經(jīng)濟能力產(chǎn)生一定的矛盾，但消費者承受力的伸縮強，多在 25—35 萬左右適宜。? 學區(qū)房 也是他們看中的一個因素。項目名稱：蒙西天驕花園開發(fā)商： 物業(yè)形態(tài)：多層、住宅、商業(yè)□對項目本身沒有長遠規(guī)劃66天驕花園 區(qū)域對比樓盤二層： 33803%商業(yè)： 8000左右北面67園丁尚品 區(qū)域對比樓盤u規(guī) 劃建 設 面 積 :㎡u住宅建 總 筑面 積 ㎡u商 業(yè) 建筑面 積 ㎡u會所建筑面 積 ㎡u一 層車庫 面 積 ㎡u項 目的建筑密度 30%u項 目的 綠 化率 30%以上u項 目的容 積 率 u小區(qū)共 17棟總戶 數(shù) 510戶68園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅總 建面： ㎡ （ 363套）已售定向 總 面 積 ： ㎡ （ 185套）已售散 戶總 面 積 ： （ 121套）未售剩余 總 面 積 ： （ 57套）戶型 99100 100110110120 120130 130140 140以上 和計 A 2 2 4 B 4 4 C 3 3 D 2 3 5 E1 1 2 4 7 E2 1 5 6F 4 1 3 8 G 15 5 20總計 2 27 10 15 3 57一期住宅未售套數(shù)情況： 57套69園丁尚品 區(qū)域對比樓盤戶型 99100 100110110120 120130 130140 140以上 和計 A 21 44 4 69 B 1 8 2 11 C 1 1 D 2 3 5 E1 1 5 6 E2 1 13 1 15F 1 1 G 11 2 13總計 22 54 22 21 1 1 121一期住宅已售套數(shù)情況： 121套70園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅每 階 段成交量71園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期商 業(yè) 每 階 段成交量72園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅價格及 優(yōu) 惠價格及優(yōu)惠29283058315828882688貸款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費 送 666注彩票返 5000裝修基金 73園丁尚品 區(qū)域對比樓盤一期住宅價格及 優(yōu) 惠價格及優(yōu)惠29283058315828882688貸款 98折 一次性付款 95折 免一年物業(yè)費 送 666注彩票返 5000裝修基金 74園丁尚品 區(qū)域對比樓盤園丁尚品投資收益分析項目 數(shù) 據(jù)建筑面積 住宅 總建： ㎡ 可售面積： ㎡商業(yè) 總建： 27334㎡ 可售面積： 21334㎡其他 總建： 4333㎡ 可售面積： ㎡可售部分地價、建安造價、管網(wǎng) 300+340+1120=1760元 /㎡銷售參考單價 住宅 均價 2377元 /㎡商鋪 均價 4700元 /㎡75園丁尚品 區(qū)域對比樓盤項目 可售建筑面積（㎡） 銷售價格 (元 / ㎡ ) 銷售總價（萬元）住宅 2377 13574商業(yè) 27334 4700 12847車庫 3500 1026合計 27447其他成本 計算辦法 金額（萬元）不可預見成本 按銷售收入 5%計算 1372合計 1372（ 2）項目一次性收入部分稅費（ 1）項目總收入（ 3）項目其他成本稅費種類 計算方法 稅費金額（萬元）銷售稅金 按項目總收入 %計 1400土地增值稅 按項目總收入 %計 411企業(yè)所得稅 按利潤總額 5%計 1372合計 318376園丁尚品 區(qū)域對比樓盤各項指標 計算方法 計算值（萬元）總成本 【 稅前 】 建造期間各項成本之和 15545總成本 【 稅后 】 總成本 +稅金 20230實際投資 總成本 銷售收入 未投入成本 2500投資周期 2年項目收入 27447總利潤 項目收入 — 總投資 11902凈利潤 總利潤 — 企業(yè)所得稅 7347成本利潤率（稅前） 總利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅前） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅前） 總利潤 /實際投資 100% 476%年成本利潤率（稅前） 投資利潤率 /開發(fā)年限 238%成本利潤率（稅后） 凈利潤 /總成本 100% %年成本利潤率（稅后） 成本利潤率 /開發(fā)年限 %投資利潤率（稅后） 凈利潤 /實際投資 100% 294%年投資利潤率（稅后） 投資利潤率 /開發(fā)年限 147%77鑫海城 區(qū)域對比樓盤項目地址：金隅時代北面項目優(yōu)勢： □小面積公寓降低購房門檻，□對客戶群體認知度不夠，策劃活動方式單一項目名稱：鑫海城開發(fā)商： 龍?zhí)┘瘓F戶型概況：以 40平米的公寓為主力戶型。□距離蒙西唯一商業(yè)圈較近，地理位置較好。項目劣勢： 策劃活動方式單一 項目主題概念定位216。 項目價格定位80S—— 優(yōu)勢：城市未來走向，交通優(yōu)勢明顯。開發(fā)商形象在本地已形成，便于由開發(fā)商形象向項目形象邁進。區(qū)域目前的房價仍處于較低價位，還有較大漲的空間，升值潛力巨大。即將會有其他項目入市，已有項目的競爭，將不可避免的對本項目后期入市造成一定影響，分流一部分本項目的目標客戶群，且對本項目的市場競爭力帶來壓力和沖擊。人群的消費。Weakness劣勢總結216。216。SWOT對策分析 ： 整體定位闡述82新城市商業(yè)中心娛樂休閑新地標打破區(qū)域內傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本打破區(qū)域內傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶項目商業(yè)部分作為重點單獨推廣，以商業(yè)帶動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為動住宅，同時淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動為主動。住宅區(qū)的配套商業(yè) 商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)中心區(qū)的精品住宅項目定位模式 整體定位闡述新觀念轉變83就商業(yè)地產(chǎn)而言，我們認為，商業(yè)市場的成功運作主要根基在于[城市商業(yè)需求、區(qū)域條件、產(chǎn)品經(jīng)濟效益 ]三方位立體整合，因此本策劃方案以實現(xiàn)項目商業(yè)價值為核心、我們要創(chuàng)造差異化產(chǎn)品市場機能 為指導思想。 從項目整體規(guī)劃看，項目屬于住宅與商業(yè)為綜合體的主力項目。 從地塊商業(yè)區(qū)位來看，應以主力店與中型賣場購物為主，門面商業(yè)為輔。87商業(yè)主題概念解析O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風格與形式）R ecreational: 休閑的 （生活氛圍）A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇）N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間）G lowing: 生氣勃勃的 （產(chǎn)業(yè)居住人群）E xpedite: 便利的 （物質與精神消費） 商業(yè)定位88商業(yè)主題定位建議建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項目商業(yè)面積的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進而加深其消費觀念，培養(yǎng)其消費習慣。range—主力店設置考慮要素 ： 商業(yè)定位96 商業(yè)類型分析 商業(yè)定位類別 商品結構 經(jīng)營方式 商業(yè)功能 與本案契合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有容量小、即食消費性特點以開架自選為主，收銀集中結算 營業(yè)時間 10小時以上，提供即食性食品的輔助設施 能滿足居民消費需求，與本案定 位相符，宜發(fā)展大型綜合商場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購物采取自選銷售方式，出入口分設，收銀集中結算 營業(yè)時間 12小時以上大型綜合市場業(yè)態(tài)雜亂、檔次較低不宜發(fā)展倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設，收銀集中結算 設相當面積的停車場 同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性，品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識 本案地塊切割性較強，較為分散 ，不適宜發(fā)展大型專業(yè)商場以銷售某一大類或幾幾大類商品為主，品種豐富采用自選銷售和開架面售相結合的方式設相當面積的停車場，提供相關技術和服務市場容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場不適宜專賣店以銷售某一品牌系類商品為主，銷量少、質優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或底鋪式方式注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢及周邊客群情況看，可填補市場空白，較宜發(fā)展百貨商店具有綜合性，門類齊全，以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結合的方式注重服務，設導購、餐飲、娛樂等服務項目和設施功能齊全與本案定位較為復合，但周邊零散白活商店趨于飽和，不宜發(fā)展中型購物中心由百貨店或中型綜合商業(yè)作為核心，由專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設施構成由開發(fā)企業(yè)有計劃的開設統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理，店鋪分散承租、獨立經(jīng)營功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項目商業(yè)體量適中，業(yè)態(tài)豐富、購買力充足，最適宜本案發(fā)展97兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項目可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，項目的招商定位方向主要有以下幾類：家居建材類成人服裝類 商業(yè)定位98商業(yè)功能定位關鍵詞釋義 居住人口變化蒙西地區(qū)的新移民提升了蒙西整體居住人群的消費檔次。 休閑、生活 提供消費者以單純購物外的解壓與放松的精神消費環(huán)境。創(chuàng)領社區(qū)（ innovate,Nobleness Living ）： 創(chuàng)新、生態(tài)、品質，蒙西未來的高尚居住區(qū)，融匯自然及特色景觀藝術 ，精英專屬棲居地 ,暢享新生活。還要面向區(qū)域投資客戶和外地客戶，所以在三室二廳一衛(wèi)，三室二廳二衛(wèi)，及更大戶型方向也要占一定的比例。大戶型以地段價值，區(qū)域升值，產(chǎn)品品質為主打。產(chǎn)品塑造 走市場主流路線，打造高性價比樓盤，以快速回現(xiàn)，滿足現(xiàn)金流需求。預計 2023年底，與現(xiàn)階段相比，自然溢價率約為 3％ 8％ 。則本項目價格具體測算如下：商鋪售價 =月租金 1215u方案 1：216。月租金均價按 /㎡ /月（區(qū)域在租中等均價）首層商鋪單價 = =6750元 /㎡u方案 3：216。因素修正法步驟二3. 6 項目價格定位114靜態(tài)比準價格 6810元 /㎡溢價因素 理想損 /溢價 最低損 /溢價空間配套完善 3％ 1％商圈成熟 4% 2％人口增加 6% 3%競爭趨同 — 6% — 3%溢價合計 7％ 3%本項目可實現(xiàn)動態(tài)價格 7287元 /㎡ 7014元 /㎡因此項目首期商業(yè)與 2023年底或 2023年初推出， 預估首層均價約為： 7014— 7287元 /㎡ 。 風格定位216。各類物業(yè)具體比例關系：視主導物業(yè)、開發(fā)目標、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。劃 p總建筑面積： pppp其他配套： 3779pp 住宅戶型配比建議u 考慮到項目地處城市中心地段，比較適合年輕人居住，滿足客戶剛需，同時項目本身不受 “ 90/70” 的限制 。? 根據(jù)設計原則和客戶需求，建議戶型結構功能分區(qū)如下：136功能分區(qū) 私密休息區(qū)客廳公共活動區(qū)輔助區(qū)餐廳門廳家庭廳臥室書房廚房衛(wèi)生間陽臺 住宅戶型配比建議u 功能完善是生活品質提高的標志，本案戶型根據(jù)目標客戶群體的置業(yè)需求特征，宜均采用大面寬，小進深的排布方式，以尋求最大的采光通風面積。建議采用大開間、小進深的樓體形式，客廳面寬不小于 4米。u 戶型的朝向、通風和景觀盡量做到均好性。與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應位于走廊的盡端；各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。3. 廚房： 面積宜稍大，布局宜為方型，有自然采光。6. 玄關： 考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設置，進門即玄關或廳，不留走道等浪費面積。 139 戶型設計建議140二 房 二廳一衛(wèi)建筑面積 77㎡ —84 ㎡約 10㎡特點：u陽臺面積約 10㎡ ，方正實用，可做書房、茶室、健身房、客房可借鑒之處：u增大陽臺面積，提高實用率及附加價值，使兩房的功能更加完善，達到三房的使用效果可借鑒戶型 戶型設計建議141三 房 二 廳 一 衛(wèi)建筑面積 90㎡花槽特點：u 花槽不計算面積，可以與入戶花園打通可借鑒之處： 三月 21三月 21Tuesday, 23:05:3223: