【正文】 北京置信機(jī)構(gòu) 中冶 ?包頭昆南區(qū)項(xiàng)目 產(chǎn)品定位報(bào)告 前言： 本案如何從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？我司通過(guò)對(duì)市場(chǎng)全面的調(diào)研分析、并對(duì)中冶內(nèi)部工作人員及隨機(jī)街訪獲取了大量的數(shù)據(jù)信息，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目用地特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目突破方向。 客戶問(wèn)卷調(diào)查背景 ?調(diào)查目的：通過(guò)有針對(duì)性的調(diào)查了解客戶需求與購(gòu)買心理，為本案的定位打下基礎(chǔ) ?調(diào)查內(nèi)容：?jiǎn)柧碇饕獜目蛻舻馁?gòu)買偏好、產(chǎn)品及形態(tài)需求、當(dāng)前住房現(xiàn)狀、配套設(shè)施需求、銷售價(jià)格摸底及客戶個(gè)人信息等角度構(gòu)成，并專門做了 LOFT產(chǎn)品的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查。 ?調(diào)查時(shí)間： 2023年 8月 13日開(kāi)始至 8月 30日截止，共歷時(shí) 17天。 ?調(diào)查方式： ? 中冶內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷共計(jì) 1736份，我司在進(jìn)行分析時(shí)剔除掉 缺失 項(xiàng)比較嚴(yán)重的問(wèn)卷，此部分共 59份。最終總樣本量為 1677份由中冶集團(tuán)下屬 20余個(gè)分公司和部門配合采集； ? 150份隨機(jī)街頭問(wèn)卷，其中包含調(diào)查包鋼工作人群 66份，包百流動(dòng)人群 84份。 參與調(diào)查單位 其中中冶內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷參與單位眾多，主要為： ?紀(jì)委 ?發(fā)改部 ?物資部 ?審計(jì)部 ?工程技術(shù)公司 ?市場(chǎng)營(yíng)銷部 ?女工部 ?工會(huì) ?金潔公司 ?設(shè)備公司 ?希鋁 ?賽立特爾項(xiàng)目部 ?北方公司 ?廣電項(xiàng)目部 ?光備制造園 ?山東分公司 ?一公司 ?海南 ?中國(guó)中冶大唐克什克騰煤制氣工程項(xiàng)目部 ?中國(guó)中冶集團(tuán)有限公司大綱項(xiàng)目部 ?…… 市場(chǎng)分析 規(guī)劃建議及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 報(bào)告 架構(gòu) 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷思路 產(chǎn)品建議 本案確定的發(fā)展目標(biāo) ?樹立中冶臵業(yè)在包頭市場(chǎng)的品牌價(jià)值 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，樹立區(qū)域新標(biāo)桿 ?樹立項(xiàng)目中高端大盤形象，提升項(xiàng)目產(chǎn)值及收益 發(fā)展目標(biāo)一 發(fā)展目標(biāo)二 發(fā)展目標(biāo)三 市場(chǎng)分析 P7 ?政策影響 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 P8 政策影響 2023年 4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”拉開(kāi)樓市調(diào)控大幕，隨即多個(gè)部委接連出臺(tái)政策響應(yīng)中央政策， 調(diào)控速度和力度前所未有。 市場(chǎng)反應(yīng) ： 新政出臺(tái)后的近幾個(gè)月， 北京、上海、廣州各地的成交量都遭到“腰斬”。以下是最近幾個(gè)月來(lái)北京、上海、廣州的成交情況： ?北京：根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 7月商品房期房住宅交易總量為 4950套，成交均價(jià)為 21140元 /平方米，環(huán)比下調(diào)了 %。 ?上海：根據(jù)上海市發(fā)改委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出， 6月市場(chǎng)化商品住房成交面積分別僅為 27萬(wàn) 、37萬(wàn) 平方米，同比下降 86%和 %。 ?廣州：根據(jù)房管局資料顯示， 7月成交量為 平方米，同比減少 %，環(huán)比減少%，成交均價(jià)為 11829元 /平方米，環(huán)比下降 %，延續(xù)了 6月量?jī)r(jià)齊降的態(tài)勢(shì)。 新政背景 新政動(dòng)向： ?6月底，中央高層委托有關(guān)機(jī)構(gòu)赴北京、上海、廣州、深圳進(jìn)行樓市調(diào)研，并征求民間研究機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，以此更真實(shí)地了解目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，防止樓市調(diào)控對(duì)經(jīng)濟(jì)造成誤傷。 ?7月 8日， 央行強(qiáng)調(diào)下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。 隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)再度出現(xiàn)復(fù)雜形勢(shì)，使政府對(duì)于后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控有了更多的考量， 政策出臺(tái)力度趨弱。 P11 宏觀市場(chǎng)分析 P12 ?2023年包頭全市總供應(yīng)量 ，其中 昆區(qū) ，占全市的 47%； ?2023年上半年包頭全市供應(yīng)量為 ，其中 昆區(qū) 46萬(wàn)平米，占全市的 47%； ?昆區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量在 09年及 10年上半年在全市供應(yīng)量的比重持平。 商品房 供應(yīng) ——供應(yīng)量占包頭市的近一半，為各區(qū)之首。 2023年供應(yīng)量 2023年上半年供應(yīng)量 區(qū)域 供應(yīng)量 （萬(wàn)平米） 區(qū)域 供應(yīng)量 （萬(wàn)平米） 全市 全市 昆區(qū) 昆區(qū) 46 % % 2023年 供應(yīng)量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) % % 2023年上半年 供應(yīng)量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) 昆區(qū)在包頭市場(chǎng)中地位 P13 ?2023年包頭全市總消化量 ，其中 昆區(qū) ，占全市的 33%； ?2023年上半年包頭全市總消化量為 ，其中 昆區(qū) ，占全市的35%； ?2023年上半年昆區(qū)消化量在全市消化量中比重增加 2%。 商品房 消化 ——消化量占全市份額的三分之一，為各區(qū)之首。 2023年消化量 2023年上半年消化量 區(qū)域 消化量 （萬(wàn)平米） 區(qū)域 消化量 （萬(wàn)平米） 全市 全市 昆區(qū) 昆區(qū) 33% 67% 2023年 消化量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) 35% 65% 2023年上半年 消化量 （萬(wàn)平米） 昆區(qū) 其它區(qū) 昆區(qū)在包頭市場(chǎng)中地位 P14 年度 區(qū)縣名稱 成交總 套數(shù) 成交總面積 (平米 ) 成交平米價(jià)格 成交總金額 （萬(wàn)元） 2023年 全市 30216 3591237 3499 昆區(qū) 10247 1202309 3775 2023年 上半年 全市 11644 1361651 3996 昆區(qū) 4233 480894 4213 商品房 成交價(jià)格 ——成交價(jià)上漲幅度低于全市平均水平，上升空間較大。 ?2023年包頭全市商品房住宅成交均價(jià) 3499元 /平米，昆區(qū) 3775元 /平米； ?2023年上半年包頭全市商品房住宅成交均價(jià) 3996元 /平米，昆區(qū) 4213元 /平米； ?全市商品房住宅成交均價(jià) 2023年與 2023年同比增加 %； 昆區(qū)同比增加 %。 昆區(qū)在包頭市場(chǎng)中地位 小結(jié) ?昆區(qū)供應(yīng)量約占全市總體供應(yīng)量的一半，為近年包頭重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域； ?昆區(qū)消化量占全市消化量三分之一，并且比重正逐步增大，由此可見(jiàn)昆區(qū)市場(chǎng)正被越來(lái)越多的客戶所認(rèn)可； ?昆區(qū)市場(chǎng)銷售均價(jià)高于包頭市場(chǎng)價(jià)格，但增長(zhǎng)速度緩于全市平均水平，未來(lái)昆區(qū)市場(chǎng)上升空間較大； ?總體來(lái)看：昆區(qū)市場(chǎng)在包頭市場(chǎng)中占有舉足輕重的左右，可以換句話來(lái)說(shuō)， 近幾年內(nèi)包頭市場(chǎng)發(fā)展看昆區(qū)。 P16 區(qū)域規(guī)劃 CRD的位置 本案 友誼大街 包蘭鐵路 阿爾丁大街 昆都侖河 CRD概念 —— 以休閑、娛樂(lè)為發(fā)展主旋律，打造集休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的休閑娛樂(lè)中心區(qū)。 ?包頭 CRD區(qū)域規(guī)劃占地近百萬(wàn)平米，規(guī)劃生態(tài)公園、主題廣場(chǎng)及娛樂(lè)商街與周邊青少年宮、包頭樂(lè)園等相互呼應(yīng)，區(qū)域配套全線升級(jí)（教育、醫(yī)療、商業(yè)等），融入雙公園、綠化帶、主題廣場(chǎng)及 博物館 等要素，將全面提升區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α? ?包頭 率先提出 “東移南拓”、打造昆區(qū)南新都市主義發(fā)展戰(zhàn)略。 區(qū)域 CRD振興規(guī)劃 ?一個(gè)規(guī)劃科學(xué)的 CRD， 可以提高城市邊緣地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力 ，并能輻射周邊城市，形成一個(gè)廣闊的車程商圈，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)也可以通過(guò) CRD這個(gè)平臺(tái)， 有效地參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國(guó)際經(jīng)濟(jì)的合作 。 有助于區(qū)域成為包頭市未來(lái)發(fā)展的大型住宅區(qū)域。 P19 區(qū)域市場(chǎng)分析 P20 目前區(qū)域 供應(yīng)量 目前在售及潛在項(xiàng)目供應(yīng)量約在 560萬(wàn)平米，其中公寓及寫字樓僅 13萬(wàn)平米。 ?注：時(shí)代廣場(chǎng)規(guī)劃總建面 100萬(wàn)平米，住宅比例最重。 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑 面積 （萬(wàn)平米） 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 面積 （萬(wàn)平米） 在售部分 剩余面積 （萬(wàn)平米） 未售部分 面積 （萬(wàn)平米） 住宅項(xiàng)目 東亞 世紀(jì)城 46 112 26 26 26 60 京奧港 帝景 17 56 10 14 14 32 保利 拉菲 22 55 23 15 17 紫金華府 79 24 16 16 39 華發(fā) 新城 56 0 0 0 56 恒大名都 —— 60 0 0 0 60 三江 尊園 43 0 0 0 43 首創(chuàng)加州郡府 21 40 0 13 3 27 總部經(jīng)濟(jì)園 17 30 18 0 0 12 薇閣美地 —— 17 0 0 0 17 萬(wàn)新家園 —— 7 0 0 0 7 萬(wàn)和城 15 18 0 10 3 8 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 0 0 0 100 公寓及寫字樓項(xiàng)目 金融廣場(chǎng) 13 0 2 2 11 合計(jì) 686 101 96 489 P21 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 開(kāi)盤時(shí)間 已售部分面積 （萬(wàn)平米） 月均消化面積 東亞 世紀(jì)城 46 112 2023年 4月 26 （一期 +二期） /月 京奧港 帝景 17 56 2023年 8月 10 （一期總） /月 保利 拉菲 22 55 2023年 9月 （一期 +二期的50%） /月 紫金華府 未對(duì)外開(kāi)盤 19 （一期總） 未對(duì)外開(kāi)盤 首創(chuàng)加州郡府 21 40 2023年 12月 10 （一期的 80%） /月 總部經(jīng)濟(jì)園（住宅） 17（其中住宅約 10萬(wàn)） 30 2023年 5月 18 （住宅 13萬(wàn)，總部辦公 5萬(wàn)） /月 萬(wàn)和城 15 18 2023年 12月 7 （一期 70%） 1萬(wàn)平米 /月 ?按此消化速度測(cè)算， 明年同期（ 2023年 8月前后），區(qū)域市場(chǎng)剩余供應(yīng)量約 390萬(wàn)平米。 明年同期剩余量 — 區(qū)域項(xiàng)目消化速度 P22 按照上述推盤速度及消化速度，預(yù)判明年同期的推盤量： 明年同期（ 2023年 8月前后，本案開(kāi)盤期），區(qū)域市場(chǎng)同期推盤量約在 150萬(wàn)平米 項(xiàng)目類型 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬(wàn)平米） 總建筑面積 （萬(wàn)平米） 消化進(jìn)度 預(yù)計(jì)明年同期推盤量 （萬(wàn)平米） 剩余未推量 （萬(wàn)平米） 住宅項(xiàng)目 東亞 世紀(jì)城 46 112 三期售完 20 40 京奧港 帝景 17 56 二期售完 12 20 保利 拉菲 22 55 全部售完 0 0 紫金華府 79 二期售完 19 20 華發(fā) 新城 56 銷售 18萬(wàn)平米 18 20 恒大名都 —— 60 與本案同期開(kāi) 盤 15 45 三江 尊園 43 銷售 13萬(wàn)平米 15 15 首創(chuàng)加州郡府 21 40 二期售完 14 0 總部經(jīng)濟(jì)園 17 30 全部售完 0 0 薇閣美地 —— 17 與本案同期開(kāi) 盤 17 0 萬(wàn)新家園 —— 7 全部售完 0 0 萬(wàn)和城 15 18 全部售完 0 0 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 與本案同期開(kāi) 盤 20 80 公寓及寫字樓項(xiàng)目 金融廣場(chǎng) 13 全部售完 0 0 合計(jì) 686 150 240 P23 本案所面臨的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ?目前區(qū)域 在售及潛在供應(yīng)總量 560萬(wàn)平米 ?明年同期（本案入市前后），區(qū)域市場(chǎng) 剩余供應(yīng)量約 390萬(wàn)平米 ?明年同期（本案入市前后），區(qū)域市場(chǎng) 同期推盤量約在 150萬(wàn)平米 規(guī)劃建議 P24 ?項(xiàng)目本體分析 ?項(xiàng)目規(guī)劃建議 P25 本體條件分析 P26 地塊位于昆區(qū)南部鐵路福利線以東、校園路以南、林蔭南路以西、校園南路以北。 項(xiàng)目所處位臵在區(qū)域內(nèi)并不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 規(guī)劃路 幼兒園 本案地塊四至 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 林蔭南路 西側(cè)鐵路 和平新苑 校園路 京奧港帝景 校園南路 施工中的法庭 P27 地塊內(nèi)部環(huán)境 目前地面建筑物尚未拆除（居民已基本外遷），已與區(qū)政府及村委會(huì)達(dá)成拆遷框架協(xié)議。 P28 地塊價(jià)值分析 小學(xué) 會(huì)展中心