【正文】 冠利達大廈改造項目前期策劃報告深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD CONTENT報告框架2 內(nèi)部環(huán)境解析3 區(qū)域客戶研究1 外部環(huán)境解析4 項目深度剖析5 項目定位環(huán)境分析定位策略外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場分析CONTENT報 告 目 錄CONTENT一場 “政策的風暴 ” 從北方朝深圳襲來 ……宏觀政策政策風暴，雷聲陣陣，各路媒體爭先頭條報到樓市進入一個微妙的時代 ……強暴雨信號觀點一： 這次出臺的國六條的細則很 “ 猛” ， 短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場的成交量尤其是房地產(chǎn)三級市場將受一定影響 。觀點二： 對比中央今年出臺的 “ 國六條 ”及其細則，其與去年中央出臺的政策 “ 國八條 ” 與 “ 新八條 ” 的一個 最重要的區(qū)別在于， 中央不但從 “ 方向 ” 給出了指引，還在細則做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的回旋余地。觀點三： 此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對于調(diào)控不到位的部分及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅決的地區(qū)和城市，不排除有進一步行動的可能。 【 中原認為 ，針對寫字樓市場而言 】但是宏觀政策 自 2023年 3月以來，新政頻出，雖然一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場的投機與投機行為，但政策出臺主要針對住宅市場，對于商業(yè)和寫字樓并沒有實質(zhì)性的影響，而且住宅稅費的上漲，一定程度增加了房地產(chǎn)投資置業(yè)的成本；住宅房價的漲幅遠大于租金的漲幅，住宅投資回報率下降使投資類型的客戶逐步向商業(yè)和寫字樓方向傾斜。本項目作為寫字樓 ，市場表現(xiàn)相對樂觀；外部環(huán)境解析宏觀環(huán)境分析深圳寫字樓市場分析CONTENT報 告 目 錄深圳寫字樓市場04年寫字樓供 應(yīng) 達到 歷 史最高峰。05年有所下降寫字樓的 銷 售面 積 仍在逐年增加。資料來源：深圳中原深港研究中心 供求變化二級市場二級市場資料來源：深圳中原深港研究中心 深圳寫字樓市場受宏觀政策的利好影響，深圳寫字樓價格逐年走高，未來價格走勢仍繼續(xù)攀升。二級市場二級市場說明：20232023年的數(shù)據(jù)為深圳市國土局及深圳中原根據(jù)在建項目信息預(yù)測所得熱點區(qū)域變化深圳寫字樓市場蔡屋圍華強北 人民南中心西區(qū) 中心區(qū)南山寶安南山中心區(qū)南山中心區(qū)南山中心未來發(fā)展勢頭強勁蔡屋圍金融中心蔡屋圍金融中心對金融、商務(wù)設(shè)施進行重新規(guī)劃和布局，改造面積共計 寶安中心區(qū)寶安中心區(qū)規(guī)劃將建設(shè)寫字樓 40棟中心西區(qū)中心西區(qū)中心區(qū)有力的承接地帶二級市場二級市場隨著南山商業(yè)文化中心寫字樓項目的相繼開發(fā)和寶安中心區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，地塊競拍， 深圳寫字樓市場西移趨勢 日漸明顯n原來的主要全玻璃幕墻的設(shè)計已很少采用，多數(shù)采用中空玻璃與石材或鋁扣板裝飾，以大面積玻璃為主。n主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化寫字樓的出現(xiàn)，是客戶細分，市場細分發(fā)展的必然結(jié)果。n如金中環(huán)（酒店式服務(wù)）、深圳動漫城（集動漫畫創(chuàng)意 +包裝制作 +出版發(fā)行等產(chǎn)業(yè)鏈形式的專業(yè)性寫字樓）等。n5A智能化都是各發(fā)展商使用最多的宣傳主題。如：千兆網(wǎng)絡(luò)光纖、自動消防報警與噴淋系統(tǒng)、智能化樓宇管理系統(tǒng)、智能化電梯系統(tǒng)、全信息化數(shù)字多媒體會議中心、智能化保安系統(tǒng)等等。深圳寫字樓市場供應(yīng)品質(zhì)變化外在形象的多樣化客戶定位的細分5A智能化外資企業(yè)機構(gòu)受入世、 CEPA和 9+2的刺激，加快進深的腳步，大面積租購寫字樓，與外地企業(yè)機構(gòu)一道成為深圳寫字樓租售市場不容忽視的重要力量 寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機構(gòu)、內(nèi)資機構(gòu)帶動國內(nèi)小買家進場吸納的特點。KIMBERLYCLARK 深圳寫字樓市場租購群體的變化深圳寫字樓市場熱點西移呈必然趨勢市場細分趨勢明顯，專業(yè)化寫字樓將成為未來市場的熱點深圳寫字樓良性發(fā)展，價格不斷上升，市場承接力同步加強租購群體多元化，寫字樓市場投資氣氛漸濃深圳寫字樓市場深圳市場總結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機遇報 告 目 錄內(nèi)部環(huán)境解析區(qū)域市場未來競爭格局寶恒大廈公路局大廈廣場大廈海暉大廈郵電大廈 深信泰豐海關(guān)大廈泰華大廈冠利達大廈經(jīng)發(fā)大廈供銷大廈n 寶安寫字樓分布在廣深公路（即 107國道）沿線、創(chuàng)業(yè)二路沿線、新安路沿線三大板塊；其中，寫字樓物業(yè)分布在廣深公路（即 107國道）沿線居多。區(qū)域市場現(xiàn)狀寫字樓分布資料來源：深圳中原深港研究中心 寶安寫字樓數(shù)量有限，體量較小，且有部分以商住樓的形式出現(xiàn)，缺乏高檔次寫字樓 區(qū)域市場現(xiàn)狀物 業(yè) 介 紹與深圳其他區(qū)域的寫字樓市場相比，寶安區(qū)寫字樓市場起步晚、發(fā)展慢，供需沒有經(jīng)歷過大起大落，一直保持在較低水平。 資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析租賃項目占主流，并且以只租不售為主。寶城寫字樓近階段入駐率整體上比較高，均達到 90％以上，租賃市場形勢良好。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀供 需 分 析政府性商務(wù)寫字樓n 公路局大廈和海關(guān)大廈，允許企業(yè)進駐辦公，收取相應(yīng)費用，出租率較高。純 寫 字 樓 n 公路局大廈、深信泰大廈、海關(guān)大廈等； 商 務(wù) 寫 字 樓n 由星級酒店及商務(wù)辦公為一體的綜合性寫字樓，集商務(wù)、辦公、娛樂、餐飲、休閑等多功能商務(wù)辦公寫字樓；如 冠利達大廈 、寶暉大廈等 其他物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閷懽謽莕該種寫字樓租金相對較低，而且由于非純寫字樓，其配套硬件缺乏，更缺少相應(yīng)的物業(yè)管理，所以其管理費非常低；區(qū)域市場現(xiàn)狀物業(yè)形態(tài)分析空間劃分上多以中小戶型為主，面積區(qū)間普遍在 4060㎡和 100150㎡ 之間，主要原因是選擇在寶安辦公的企業(yè)多是中小型的公司，對辦公面積的需求不大。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀面積區(qū)間分析資料來源：深圳中原深港研究中心 高價位水平為 50－ 60元 /㎡ /月（含物管費），例如公路局大廈、寶暉大廈、海關(guān)大廈；中等價位水平為 45－ 50元 /㎡ /月（含物管費），例如郵電大廈、經(jīng)發(fā)大廈等；低價位水平為 25－ 33元 /㎡ /月（含物管費），例如泰華大廈、供銷大廈、 冠利達大廈 等區(qū)域市場現(xiàn)狀租賃市場分析據(jù)最近調(diào)查統(tǒng)計資料顯示：進駐寶城寫字樓的企業(yè)以電子、高科技、物流企業(yè)為主，它們是目前寶安的企業(yè)支柱。資料來源：深圳中原深港研究中心 區(qū)域市場現(xiàn)狀客戶分析資料來源：深圳中原深港研究中心 電 子 類 公 司 占 主 導(dǎo) n區(qū)內(nèi)商務(wù)寫字樓進駐公司多以電子類客戶為主，所占比例達 60%左右； 寶 安 工 業(yè) 廠 房 客 戶 n在寶安設(shè)廠的企業(yè)需要符合身份的辦公環(huán)境，來