【正文】 第一篇：市場背景分析一、2005年寫字樓市場回顧（一）總體評價市場供應(yīng)持續(xù)增長2005年市場供應(yīng)持續(xù)增長,，%。中心區(qū)依舊是寫字樓市場最主要的供應(yīng)區(qū)□域，%，%。 市場需求基本平穩(wěn)2005年深圳寫字樓市場整體需求基本保持平穩(wěn)，比2004年上升了約5%。得益于片區(qū)所聚集的大量電子、外貿(mào)、建筑等快速發(fā)展的行業(yè)，車公廟片區(qū)推出的物業(yè)銷售見好；而南山文化中心區(qū)受惠于良好的片區(qū)規(guī)劃、西部通道即將開通等利好因素,強(qiáng)大需求逐步形成，這使得深圳寫字樓局部片區(qū)市場供應(yīng)略顯不足。 【深圳市歷年寫字樓銷售面積圖】※ 數(shù)據(jù)來源：《深圳市房地產(chǎn)年鑒》甲級寫字樓空置率繼續(xù)下降由于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時甲級寫字樓物業(yè)因其所在片區(qū)成熟、自身品質(zhì)優(yōu)越、具備專業(yè)完善的硬件設(shè)施，不斷吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，因此，從2003年開始到2005年底，甲級寫字樓空置率已連續(xù)11個季度保持下降的趨勢。 【深圳市歷年甲級寫字樓空置率走勢圖】售價穩(wěn)中有升，租金堅挺2005年1～10月,深圳寫字樓成交均價為11,806元/平方米，較2004年同期的9,372元/%?！旧钲谑袣v年甲級寫字樓租金及售價走勢圖】2005年寫字樓市場主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，基本上都是走大開間高檔寫字樓路線，目標(biāo)客戶為具有較強(qiáng)實力的國際國內(nèi)大企業(yè)及投資客。在租賃市場上，蔡屋圍、中心區(qū)及周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進(jìn)駐，使入住率不斷提高，創(chuàng)造了新高。%，總體均價在75～85元/㎡/月之間；甲級寫字平均租金上漲較快，%，為115元/㎡/月。小結(jié)：n 2005年深圳國民經(jīng)濟(jì)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)、國內(nèi)貿(mào)易、對外經(jīng)濟(jì)、港口、財政等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實現(xiàn)穩(wěn)步增長，直接帶動了寫字樓需求的增長。本年度寫字樓市場在供應(yīng)增長的情況下，寫字樓租賃、投資市場活躍。區(qū)域市場呈中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)之勢。n 由于寫字樓的供應(yīng)明顯失衡，多數(shù)產(chǎn)品成本、價格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，造成高端物業(yè)競爭烈。n 2005年寫字樓租賃保持在穩(wěn)定上升狀態(tài)，但租金越來越呈現(xiàn)兩級分化：甲級物業(yè)受到市場追捧，租金不斷上漲；中低檔物業(yè)越來越舉步唯艱，難以持續(xù)經(jīng)營。（二）區(qū)域評判深圳寫字樓大多數(shù)分布在羅湖和福田區(qū)，而且大部分又集中在深南大道兩旁的區(qū)域商業(yè)圈內(nèi)，形成商業(yè)與寫字樓互相發(fā)展的現(xiàn)狀。目前的寫字樓熱點區(qū)域我們稱之為“一線五珠”，它們分別是：人民南路國貿(mào)圈、蔡屋圍地王圈、華強(qiáng)北賽格圈、福田中心區(qū)圈、車公廟商務(wù)圈。人民南國貿(mào)圈蔡屋圍地王圈華強(qiáng)北賽格圈福田中心區(qū)圈車公廟商務(wù)圈深南大道【深圳寫字樓區(qū)域圈“一線五珠”示意圖】人民南路國貿(mào)圈代表性寫字樓：國貿(mào)大廈周邊組團(tuán)寫字樓：深房廣場、天安大廈、嘉里中心、佳寧娜廣場等主流客戶構(gòu)成：（1）在深圳有較長發(fā)展歷史的專業(yè)公司（2）規(guī)模較大的外資、港資企業(yè)出租價格：50100元／平方米（不含管理費）區(qū)域特點：此區(qū)域商業(yè)氣氛濃烈，具有一定的歷史代表性。國貿(mào)大廈始建于80年代，是深圳市標(biāo)志性建筑物之一，以其為代表的寫字樓是80～90年代最高檔次的。該地區(qū)的寫字樓以商業(yè)氛圍較濃、距口岸較近、交通便捷，但智能化程度較低、單位面積較小為特點，是深圳早期最具規(guī)模的寫字樓群體。根據(jù)深圳法定圖則，此圈將不會有新的寫字樓出現(xiàn)，因此租賃市場活躍，較受外資尤其是港資企業(yè)歡迎。區(qū)域現(xiàn)狀：由于早期規(guī)劃的局限，區(qū)域辦公已經(jīng)面臨著困惑，同時由于羅湖區(qū)人民南路改造，道路反反復(fù)復(fù)的修建、再加之其他區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅纳?，人民南國貿(mào)圈的寫字樓呈現(xiàn)一種“夕陽西下”的感覺，早期進(jìn)駐的大型公司有“悄然撤離”之勢。蔡屋圍地王圈代表性寫字樓：地王大廈、華潤大廈周邊組團(tuán)寫字樓：國際金融中心、金豐城、金山大廈、發(fā)展銀行、振業(yè)大廈等主流客戶構(gòu)成：（1）國際知名的外資公司（金融為主）（2）國內(nèi)較有實力的公司（證券等）出租價格：70135元／平方米（不含管理費用）區(qū)域特點：以地王大廈為標(biāo)志性建筑的蔡屋圍寫字樓圈一直被人們認(rèn)為是深圳的金融中心區(qū)域。去年華潤大廈的落成，引進(jìn)了眾多的國際性知名的公司，帶動租金上浮的同時，更加夯實了金融中心區(qū)域的地位。該區(qū)域?qū)懽謽歉邫n次、高價位、以租為主是其顯要特點，客戶群多以跨國公司、國內(nèi)著名企業(yè)、大財團(tuán)、證券金融類為主。區(qū)域現(xiàn)狀：該區(qū)域未來市場基本上不會有新的寫字樓開發(fā)，加之政府有意打造福田中心區(qū)CBD之勢，將“證券交易中心”遷移至高交會館所在地，勢必動搖蔡屋圍“深圳金融中心”的地位，租賃客戶群也將面臨被分流的局面。華強(qiáng)北賽格圈代表性寫字樓：賽格廣場、世貿(mào)廣場、鼎誠國際周邊組團(tuán)寫字樓：電子科技大廈、國際科技大廈、佳和華強(qiáng)大廈、華能大廈、航都大廈、東風(fēng)大廈、現(xiàn)代之窗等。主流客戶群體：（1）國內(nèi)、國際高科技公司 （2）新興產(chǎn)業(yè)公司（3）部分港資公司 （4）電子配套產(chǎn)品公司等出租價格：60100元／平方米（不含管理費用）區(qū)域特點：華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)擁有全國最大的電子器材市場，同時又是深圳著名的商業(yè)中心區(qū)，周邊寫字樓大廈眾多。進(jìn)駐此區(qū)域?qū)懽謽堑墓径嘁酝ㄓ崱㈦娮?、ＩＴ及貿(mào)易行業(yè)的中小型公司為主。區(qū)域現(xiàn)狀：在政府對整個商圈進(jìn)改造指引之下，華強(qiáng)北寫字樓面臨的是“規(guī)劃改造與物業(yè)升級”，寫字樓規(guī)模受到限制，新開發(fā)力度較為有限；此圈客戶群主要來自通訊、電子、ＩＴ及貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型公司，大公司引進(jìn)受到限制。車公廟商務(wù)圈代表性寫字樓：招商銀行、金潤大廈周邊組團(tuán)寫字樓：大慶大廈、喜年中心、中國有色大廈、財富廣場、天安數(shù)碼廣場等等。主流客戶群體：（1）部分頗具實力的新興產(chǎn)業(yè)公司（2）創(chuàng)業(yè)型中小公司（3）已經(jīng)成熟的咨詢中介公司（4）裝潢裝飾、家具建材制造和銷售企業(yè)出租價格：4580120元／平方米（不含管理費用）區(qū)域特點：多個寫字樓與泰然工貿(mào)工業(yè)園組成民營企業(yè)的辦公、研發(fā)基地，位置臨近中心區(qū)，雖不如CBD有利，租售價格與中心區(qū)有較大差距，但作為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，依托中心區(qū)同樣具一定市場優(yōu)勢。該區(qū)域配套雖然不是很完善，但有良好的社區(qū)氛圍，且有一定數(shù)量的可開發(fā)寫字樓地塊，展望后市，應(yīng)可形成中檔寫字樓開發(fā)另一熱點。區(qū)域現(xiàn)狀：車公廟泰然工貿(mào)工業(yè)園區(qū)的屬性決定了寫字樓的檔次不會太高，同時也決定了其客戶群的層面；另外，由于區(qū)域內(nèi)許多廠房改建的辦公寫字樓制約了市場租金的上揚。福田中心區(qū)圈代表性寫字樓：榮超、大中華、金中環(huán)、新世界、卓越、鳳凰、地鐵大廈、星河世紀(jì)等等周邊組團(tuán)寫字樓：江蘇大廈、國際商會大廈、投資大廈、聯(lián)合廣場、中銀大廈、特區(qū)報業(yè)大廈等等（早期），新華保險大廈（原九州創(chuàng)展）、諾德、安聯(lián)、華融、航天、聯(lián)通等等（近期）主流客戶群體：（1）國內(nèi)大規(guī)模集團(tuán)公司（2）國際性跨國公司（3）金融、證券公司（4）個人創(chuàng)業(yè)較小規(guī)模的公司出租價格：6080115元／平方米（不含管理費用）區(qū)域特點：作為深圳CBD發(fā)展之地，福田中心區(qū)寫字樓基本上代言了未來的深圳寫字樓市場。新批準(zhǔn)項目市場份額占據(jù)八成以上，規(guī)劃、設(shè)計等各方面都相當(dāng)超前，適合現(xiàn)代化辦公要求，是寫字樓熱點片區(qū)；高檔次、大規(guī)模、超前規(guī)劃都是其他區(qū)域望塵莫及，同時也將形成“眾星拱月”和“一線五珠領(lǐng)頭珠”之勢。區(qū)域現(xiàn)狀：中心區(qū)寫字樓可開發(fā)的地塊總面積不超過5萬平米，不考慮自用為主的寫字樓項目，區(qū)內(nèi)九成以上已經(jīng)開發(fā)完畢或已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，中心區(qū)內(nèi)寫字樓分布格局已經(jīng)基本成形，未來新增的項目數(shù)量相當(dāng)有限。寫字樓聚集，商業(yè)配套正在建設(shè)中，但至少需要2年時間才能滿足需求。二、2006年發(fā)展趨勢判斷2006年，深圳經(jīng)濟(jì)仍將保持健康、協(xié)調(diào)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，除金融貿(mào)易、高新技術(shù)、物流業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用外，文化資訊、電子信息、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)也將獲得更多發(fā)展良機(jī)。這些行業(yè)在帶動深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也將成為支撐寫字樓市場需求的巨大動力。n 寫字樓區(qū)域市場呈“中心強(qiáng)化、兩翼增強(qiáng)”之勢日趨明顯。中心區(qū)蓬勃發(fā)展，同時，“兩翼”市場的巨大潛力逐漸呈現(xiàn)。n 近期，政府以“保持現(xiàn)有商業(yè)街總體格局，重點改善交通和優(yōu)化環(huán)境，盡量減小對現(xiàn)有商業(yè)的影響”為原則對整個華強(qiáng)北商圈進(jìn)行改造。在規(guī)劃改造與物業(yè)升級的共同作用下，華強(qiáng)北片區(qū)寫字樓市場的競爭力將借此大幅提升。西部通道2006年底的開通，南山作為連通深港、輻射內(nèi)地的重要咽喉通道，其戰(zhàn)略樞紐地位日益突出。因此，未來華強(qiáng)北片區(qū)與南山文化中心區(qū)將是寫字樓市場的另兩個熱點片區(qū)。n 中心區(qū)依舊是寫字樓市場激烈競爭的主戰(zhàn)場，眾多高品質(zhì)物業(yè)高度聚集，市場供應(yīng)掀起一番高潮。如何在激烈的競爭中爭奪有限的高端客戶資源，將是發(fā)展商們急待攻克的難題。n 地鐵一號線、四號線的全面開通及后續(xù)工程的開展，地鐵沿線寫字樓物業(yè)的潛在價值將進(jìn)一步呈現(xiàn)，吸引更多市場關(guān)注。 小結(jié)：2006年寫字樓市場供應(yīng)充足，在旺盛的市場需求下，品質(zhì)就是決定價值及價格的關(guān)鍵因素。高素質(zhì)寫字樓物業(yè)的入市，是拉動寫字樓市場今后租金及售價上升的重要因素，可以預(yù)料，寫字樓的租金與售價，將持續(xù)看好。三、中心區(qū)甲級寫字樓分析對比福田區(qū)中心區(qū)（以下簡稱中心區(qū)），由濱河大道、紅荔西路、彩田路和新洲路4條城市干道圍合而成，規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑面積740萬平方米。深南大道從東向西穿越其間，將中心區(qū)劃分為南、北兩區(qū)。發(fā)達(dá)的海港、航空港、高速公路、鐵路、口岸等各種交通設(shè)施為中心區(qū)提供了優(yōu)越的對外交通條件。北片區(qū)為行政文化中心，占地約180公頃，周邊為居住配套。目前正在建設(shè)中的六大市政工程：市民中心、少年宮、電視中心、音樂廳、圖書館，地鐵水晶島就集中在該片區(qū)內(nèi)。南片區(qū)為城市商務(wù)中心區(qū)（CBD），占地約233公頃，主要為城市提供高檔商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)，根據(jù)南區(qū)規(guī)劃，除少量商務(wù)公寓外，該片區(qū)開發(fā)以寫字樓為主。深圳市中心區(qū)的建成，不僅對深圳自身的發(fā)展，對于實現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟(jì)銜接，形成香港深圳廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。憑借地理優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，深圳市中心區(qū)將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)、以及華南地區(qū)乃至全國對香港及海外聯(lián)系的核心之一。項目總量及分布整個中心區(qū)由南向北分布著金中環(huán)國際商務(wù)大廈、卓越時代廣場、大中華國際交易廣場、國際商會中心、星河世紀(jì)中心、新華保險大廈（原九州創(chuàng)展）、中國鳳凰大廈、安聯(lián)大廈、諾德中心、榮超第四座－經(jīng)貿(mào)中心、新世界中心、華融大廈、航天大廈、江蘇大廈、深圳地鐵大廈等超過20個大型甲級寫字樓項目，總體供應(yīng)量超過150萬㎡，按全市不超過28萬㎡/年的消化能力，總供應(yīng)量為全年最高消化量6倍，消化至少需4年?！局行膮^(qū)寫字樓分布圖】中心區(qū)寫字樓項目特點n 交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，位于城市CBD，行政配套齊全。n 項目體量大，均為高層及超高層建筑。n 建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)量較高。n 停車位充足，平均200多平方米一個停車位，可滿足商務(wù)辦公需求。 項目車位狀況金中環(huán)卓越新世界星河鳳凰華融安聯(lián)諾德地鐵大廈總建筑面積㎡13054212000010800012669710643673655937309264884313車位（各）470480480640500300413400410車位比278250225198212246227232203n 。n 硬件設(shè)施配置較高，如電梯等待時間不超過30秒、最少具備50—60瓦/平方米電力供應(yīng)，并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施、平均每20平方米建筑面積備有一根電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會議設(shè)備、供四管式空調(diào)系統(tǒng)，并為業(yè)主提供24小時空調(diào)供應(yīng)等。n 重視物業(yè)管理，大部分由國內(nèi)或國際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。n 配套設(shè)施齊備，包括有銀行、郵局、商務(wù)及餐飲等系列配套。中心區(qū)寫字樓價格取向2005年深圳寫字樓平均銷售價格比2004年上漲了約26%，達(dá)到將近12000元/㎡的水平，而在2005年供應(yīng)的寫字樓中，中心區(qū)約占了83%的比例，寫字樓銷售均價也超過了13000元/㎡。2005年中心區(qū)寫字樓的租金雖然沒有售