房地產金融講義抵押貸款的運作(已修改)
2025-06-27 11:48 本頁面
【正文】 第三章 抵押貸款的運作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產投資收益的會計工具，是基于 現(xiàn)金流 會計準則的分析方法，在房地產金融和房地產開發(fā)、經營中具有非常重要的作用。 一、杠桿原理的特性 資產總額 V： 在房地產經濟中是特指某項房地產投資的 市場價格，即買入價 。 負債 M： 特指購買該項房地產而 借入的資金 。 股東權益 E： 特指在該項房地產投資中投資者所投入的 自有資金 。 三者的關系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 收益 CF： 指在房地產經營中每年所產生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經營收入減去經營費用的差值。在房地產經營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 即 :CF=M*i+股東收益 資產收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權益 =（ CFM*i） /E 由 資產收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+E） 可以得到： R=CF/V=（ M*i+Y*E） /V=M/V*i+E/V*Y， 即 資產收益率等于負債比率與利率的積同股東權益比率與股東收益率的積之和 。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權益比率的倒數(shù)，稱為杠桿因子 。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準則 的財務分析，其結果就像普通物理學的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權益收益率的方法稱為“ 財務杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當呢？ 我們通過幾個簡單的實例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 ⑴杠桿效應 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的。 不同貸款比率股東權益收益率差 貸款比例 /% 經營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權益收入 /萬元 權益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權益收益率 /% 資產收益率 /% 資產收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2000 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵ 財務風險 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。 財務風險比較 貸款比例 /% 經營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權益收入 /萬元 權益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權益收益率 /% 資產收益率 /% 資產收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2000 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶ 貸款不同利率水平對權益收益率的影響 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權益收益率。 不同貸款利率水平的權益收益率 經營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權益收益 /萬元 資產收益率 /% 權益收益率 /% 資產收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15
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