房地產(chǎn)金融講義抵押貸款的運作-全文預覽
【正文】 還款3個月后，利率調(diào)整為 %，則其還貸變化為 ： 前 3個月的還貸 為 ： m=P/n=100000/120=（元） N=（ n+1） P*i/2n=（元） T=m+N=+=（元） 剩下的還款期限 為 ： n′=（ nn1）（ 2+r′） /[2+（ n+1） *r（ nn1） *r′] =（ 1203） (2+)/[2+(120+1)*(1203)*] =（個月） 即 比原來多還款（ ） = ， 多還款額為*=（元） ， 顯然要比第一種安排對借款人有利。 第五節(jié) 利率變化對還款額的影響 一、等額還款 這里重要的是抵押人權益的變化是逐漸增加，增加的速度有如下一些 基本關系 ： 抵押人在抵押物中占有的權益的 增加額 =當年還本額 抵押人的權益比重 =抵押人占有權益額 /房屋購買價 =（首期付款 +累積還本） /（首付 +抵押貸款） 其具體變化可參考表 36 二、貸款期限與月還款額 在 等額還貸 安排中， 月還款 是 貸款數(shù)量、期限和 利率 水平 的函數(shù)。 二、違約后抵押房屋的處理 借款人 違約 ，抵押權人 有權請求或參與處置 抵押物，包括如下情形： ⑴貸款合同到期，借款人未依約償還貸款本息； ⑵借款人在貸款合同終止前就已經(jīng)宣告解散或破產(chǎn)； ⑶借款人未按土地出讓合同規(guī)定的建設要求完成有關建設項目； ⑷當借款人在生產(chǎn)經(jīng)營、財務或其他事項方面發(fā)生重大事件，可能會影響放抵押權人利益時 。 再抵押的運作其實很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務，否則承接再抵押的銀行就會因自己是第二順位抵押權人而承擔太大的風險，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務重組而已。 上述的復雜關系可參見圖 3— 3。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進來的，其與借款人的關系隨著借款人清償完所有債務而結束。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機構，也是抵押權人。雙方通過不斷的談判，最終就達成抵押貸款合同所確認的利率。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶ 償還清單 按照上述辦法，可以計算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 每一期攤還的本金額占本金的百分數(shù)稱為 分攤系數(shù) ，記作 K，它是由本金、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對借款人綜合還貸能力的重要考察指標之一。但現(xiàn)在銀行通常不收取手續(xù)費。 貸款利率為 10%的月本利和因子見 P55。 計算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數(shù)） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數(shù)， i為貸款的月利率 。最經(jīng)常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數(shù)量償還其所欠款項（包括本金和利息）。貸款對于擴大經(jīng)營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產(chǎn)生了一定的潛在風險。 不同貸款利率水平的權益收益率 經(jīng)營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數(shù)量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權益收益 /萬元 資產(chǎn)收益率 /% 權益收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負作用 。 ⑴杠桿效應 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。在房地產(chǎn)經(jīng)營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 負債 M： 特指購買該項房地產(chǎn)而 借入的資金 。 一、杠桿原理的特性 資產(chǎn)總額 V： 在房地產(chǎn)經(jīng)濟中是特指某項房地產(chǎn)投資的 市場價格，即買入價 。 收益 CF： 指在房地產(chǎn)經(jīng)營中每年所產(chǎn)生的 凈現(xiàn)金流 ，即每年經(jīng)營收入減去經(jīng)營費用的差值。則Y=i+D*L 上述分析是基于 現(xiàn)金流 和 普通會計準則 的財務分析，其結果就像普通物理學的“ 杠桿原理 ”一樣，所以，我們把 通過適當?shù)慕杩顏硖岣吖蓶|權益收益率的方法稱為“ 財務杠桿 ”法 ，怎樣的杠桿因子才適當呢？ 我們通過幾個簡單的實
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