房地產(chǎn)金融講義抵押貸款的運作-預覽頁
【正文】 例來說明杠桿原理的作用，分三種情況來計算。 財務(wù)風險比較 貸款比例 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權(quán)益收入 /萬元 權(quán)益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權(quán)益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 200 0 200 2000 0 10 10 2 1 30 200 72 128 1400 600 9 10 2 60 200 144 56 800 1200 7 10 2 90 200 216 16 200 1800 8 10 2 10 ⑶ 貸款不同利率水平對權(quán)益收益率的影響 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者因為自有資金不足，向銀行貸款（比例為 70%），公寓出租的年凈收益為 300萬元，請比較貸款的年利率分別為 8%， 10%， 12%， 14%，20%， 25%時的權(quán)益收益率。 L越大越好！ ⑵杠桿中性作用 當 資產(chǎn)收益率等于貸款利率時（即 D=0） ，形成中性杠桿作用， 權(quán)益收益率不受影響 。 L越大越不好！ 第二節(jié) 抵押貸款的償還 房地產(chǎn)抵押貸款期限一般都較長，為了保障借貸雙方的利益， 標準的 還貸安排 是 按一定的時間間隔等額地償還 。 本息均還法 是將貸款的本金和利息平均分攤到每個月來還款的辦法，即 在每個月相等的還款中包含相同的本金和相同的利息 。 (2 60)=（元） 月還款額 =+=（元） 先息后本法 是嚴格按照貸款資金的實際占用時間來計算利息，每次還款后本金降低，下期還款中的應(yīng)計利息為剩余本金（貸款余額）的利息。 月本利和因子表 包括 7列，其中 第 1列為借款期限（一般為年） ； 第 2列為復利值（即 1元借款的最終值） ； 第 3列為累積復利值 ； 第 4列是第 3列的倒數(shù) ； 第 5列為貼現(xiàn)因子 ； 第 6列為累積貼現(xiàn)值，即本利和因子 ； 第 7列為月償還因子 ，實際上是第 6列的倒數(shù)。 ⑵手續(xù)費（ cost of administration） 手續(xù)費就是銀行收取的經(jīng)營費用，一般在放款時收取，或者加入到貸款總額中去 —— 即實際用于購房的資金等于貸款總數(shù)減去手續(xù)費。 ⑷分攤系數(shù) 在抵押貸款中，一般要求借款人在期限內(nèi)按照一定的期段（通常是一個月）償還一定的本金，即把所有的本金分攤到整個借款期限來進行還款，這個過程稱為 “ 攤還 ” amortization，或者 “ 分期償還 ” 。即： 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額 月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 對貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報（扣除了通漲、風險補償?shù)龋┑睦仕?，當然希望是越高越好? 第三節(jié) 抵押貸款的運作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 ⑴ 借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實際使用權(quán)、房屋實物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險公司的關(guān)系延續(xù)的時間也比較長。一般地，向原抵押貸款銀行申請再次抵押稱為再抵押，向其他銀行申請再次抵押稱為二次抵押。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實際控制、使用和管理的，在這個過程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價值的行為，否則必須承擔相應(yīng)的責任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔違約責任； ⑷需向放款人認可的保險機構(gòu) 投保并支付保險費 ，抵押權(quán)人應(yīng)為保險事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對房屋進行處置，包括 預售、預租、出租、變賣、饋贈 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預售、預租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預售、預租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣或饋贈應(yīng)得到抵押權(quán)人的書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責任和方式，方可解除或變更抵押協(xié)議； ⑶新的所有權(quán)人，如受讓方、受贈人等要與貸款銀行簽訂新的抵押貸款協(xié)議。 房屋 抵押權(quán) 不能與被擔保的債權(quán)分離而為其他債權(quán)提供擔保 ； 但抵押權(quán)可以與被擔保債權(quán)一起為其他債權(quán)提供擔保 ，當然需要履行一定的法律手續(xù)。由于攤還方式不同，具體的還款安排也不同，則利率調(diào)整后的還款清單自然也就不同。由Excel就能處理。 因此，在發(fā)生期前還款時， 抵押權(quán)人一般要求抵押借款人多付 6個月的利息，或者多付剩余本金的 15%作為
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