房地產金融講義抵押貸款的運作-展示頁
2025-06-22 11:48本頁面
【正文】 “ 月本利和因子 ” 表 ，以幫助借款人快捷地計算。 計算公式為： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] 如上例，其計算如下： 月還款額 =M*i*(1+i)n/[(1+i)n－ 1] =100000 247。 每月應還 本金 =M/n=100000/60=（元） 每月應還 利息 =（ n+1） *M*i/2n =（ 60+1） 100000 ‰ 247。 其計算公式如下 ： 每月攤還本金 =貸款額 /貸款期限（月數） =M/n 每月攤還利息 =（ n+1） *M*i/2n 每月還款額 =每月攤還本金 +每月攤還利息 = M/n+（ n+1） *M*i/2n 這里， M為貸款額， n為貸款月數， i為貸款的月利率 。 在具體的還貸安排中，一般有 2種標準的約定，即 “ 本息均還 ” 和“ 先息后本 ” 。最經常采用的時間間隔就是月，即每月借款人按一定的等額數量償還其所欠款項（包括本金和利息）。這時， 貸款比率越大，杠桿因子越大，權益收益率受到的影響也越大，負債經營的風險就越突出。貸款對于擴大經營規(guī)模，提高企業(yè)的影響力有重要作用，同時也產生了一定的潛在風險。 D越大則作用越強，提高貸款比率越有利。 不同貸款利率水平的權益收益率 經營收益 /萬元 貸款利率 /% 貸款數量 /萬元 貸款成本 /萬元 自有資金投入 /萬元 權益收益 /萬元 資產收益率 /% 權益收益率 /% 資產收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 300 8 1400 112 600 188 15 7 300 10 1400 140 600 160 15 5 300 12 1400 168 600 132 15 22 3 300 14 1400 196 600 104 15 1 300 20 1400 280 600 20 15 5 300 25 1400 350 600 50 15 10 二、杠桿作用的形式 通過上述實例的計算分析，可以得到這樣的結論：杠桿作用包括 正作用、中性作用、負作用 。 不同貸款比率股東權益收益率差 貸款比例 /% 經營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權益收入 /萬元 權益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權益收益率 /% 資產收益率 /% 資產收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2000 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵ 財務風險 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。 ⑴杠桿效應 有一幢公寓價值 2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為 12%，公寓出租的年凈收益為 300萬元。 由此，我們還可以得到 ： Y=（ VRM*i） /E=（ VRM*i） /（ VM） =i+（ Ri） V/（ VM） 這里，我們記 （ Ri） 為 D， 即 資產收益率與貸款利率的差 ；記 V/（ VM） 為 L， 即 權益比率的倒數，稱為杠桿因子 。在房地產經營中， 凈營業(yè)收益的分配為兩部分： a付給銀行貸款利息， b股東收益 。 三者的關系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數（貸款比率） E/V為 權益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數（首付比率） 。 負債 M： 特指購買該項房地產而 借入的資金 。第三章 抵押貸款的運作 ? 杠桿原理 ? 抵押貸款的償還 ? 抵押貸款的運行過程 ? 抵押房屋的使用和管理 ? 利率變化對還款額的影響 ? 期前還款的處理 ? 其他抵押貸款類型 第一節(jié) 杠桿原理 杠桿原理 是靜態(tài)地分析房地產投資收益的會計工具，是基于 現金流 會計準則的分析方法，在房地產金融和房地產開發(fā)、經營中具有非常重要的作用。 一、杠桿原理的特性 資產總額 V： 在房地產經濟中是特指某項房地產投資的 市場價格，即買入價 。 股東權益 E： 特指在該項房地產投資中投資者所投入的 自有資金 。 收益 CF： 指在房地產經營中每年所產生的 凈現金流 ，即每年經營收入減去經營費用的差值。 即 :CF=M*i+股東收益 資產收益率： R=CF/V=CF/（ M+E） 股東收益收益率： Y=股東收益 /股東權益 =（ CFM*i） /E 由 資產收益率 公式 R=CF/V=CF/（ M+
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